2017年东莞52%房企业绩下滑 寡头格局逐渐成型

2017年已然收官，东莞各房企的业绩已见分晓，从大背景来看，几番调控令房企格局正发生愈发明显的变化，寡头化成为不可避免的趋势，并在2017年逐渐成型。

五成房企业绩下滑 寡头格局逐渐成型

2017年是充满变数的一年，由于限签、限购等原因，很多房企实际成交的房源直到年底结束还未完成网签，这导致2017年的房企年度业绩无法正常排名，不过，从之前的成交数据来看，也能大概了解各房企的营收情况。

根据东莞中原2017年1月1日至12月24日的数据显示，碧桂园以285.11亿元的业绩甩开东莞万科近百亿元，第一次争得年度房企榜首的宝座；而万科在2017年约有13个住宅项目在售，不及碧桂园的24个，截至12月24日，万科总业绩约193.67亿。

除了碧桂园和万科外，卓越、保利、金地、珑远、光大、和记黄埔、新世纪和恒大也都榜上有名，只是这些房企的业绩与碧桂园和万科相比差距较大，均在50亿以下。

“2017年东莞房企业绩同比下降大于5%的房企为65家，占比52%；同比增加大于5%的房企仅占27%，即不足3成企业实现业绩增长。”东莞合富研究院分析表示，2017年仅有碧桂园、万科、卓越、珑远等少数房企超额完成业绩，特别是碧桂园的业绩同比大增102%，逆势上升势头最猛。

房企的业绩折射出来另一个问题，那就是——东莞房地产市场的寡头效应越来越明显，无论是在宽松的楼市利好政策刺激下，还是严厉的调控政策下，龙头房企的业绩表现都十分突出。

据合富数据显示，2017年前十房企业绩占全市份额约56%，但碧桂园和万科两家房企就占据了约4成的市场份额。可以说，东莞房企寡头格局正逐渐成型，固定成员就有碧桂园和万科，门槛以百亿计算。而这门槛，又有多少房企能跨入呢？

土拍正变成“大鳄的游戏” 外来房企力压本土中小房企

如今的东莞房地产市场更多像是“大鳄的游戏”，单从土地市场来看，目前土地出让条件渐趋苛刻，资金、开发、品牌实力不足的房企进一步被排除在外，中小房企“买不到进场门票”成了常态。

2017年，除了2宗由于手续等原因撤销出让的地块外，东莞共计成功出让26宗商住商服地，并陆续尝试了“限价+竞配建”、“限价+熔断”、“限价+竞自持”等多种土地拍卖方式。

在这26宗地块中，纯商住地仅有19宗，除3宗被华为拍做人才公寓外，15宗均被外来品牌房企夺得，本土房企仅珑远一家有所斩获，其余全面败退土拍市场。

2017年商住地大多被外来房企拍得

实际上，土拍“游戏规则”的转变更加考验房企的开发能力，如何降低自持面积和自持年限的影响，使房企自身利益最大化，是每个“地主”需要考量的，传统的房地产开发模式或许难以为继，在这背景下，本土中小房企的生存空间会越来越狭窄。

另一方面，挤压中小房企的还有不断涌入东莞的外来品牌房企。据合富统计，2017年东莞共124家房企有成交，其中融创、阳光城、时代、泰禾和星河等23家新进房企的成交量约占19%。而中海、奥园、平安、余江金民、珠海五洲、香缤、华润置地、招商蛇口、旭辉、远洋、蓝光、新城控股、雅居乐、富力、华侨城等外来房企要么通过土拍方式，要么入股并购，纷纷进入东莞抢食。

外来品牌房企的不断进入有利于撼动“万碧”两家独占鳌头的局面，但也对本土中小房企带来冲击，有数据显示2017年东莞大多数本土房企的业绩均出现回落，东莞楼市重新洗牌在所难免。

房企多元化转型谋求发展

房地产市场变数多，不少房企开始未雨绸缪，有的逐渐渗入商业、长租公寓等领域，有的悄悄搞起产业园、特色小镇等产城融合，2017年已过去，但新的战役也即将打响。

目前，东莞已有东实集团、万科、碧桂园、中天等企业进入长租公寓市场，然而长租市场毕竟是一个新兴事物，其盈利需要较长时间，能在东莞走多远还是未知数。

在东莞布局产业地产的房企起初只有光大、万科中天、绿地等寥寥几个房企，它们在松山湖、南城、常平等区域布局产业园区项目。随着住宅市场受到严格调控，房企亟需找到新的业务方向，碧桂园、星河、信泰、金地、保利等房企与东莞当地政府达成合作，新一轮的品牌开发商进军东莞产业界，掀起了一波“特色小镇”热潮，如碧桂园的“运动小镇”“科技小镇”、星河的“互联网小镇”、信泰的“黄金小镇”，等等。

东莞合富研究院表示，为谋求可持续发展，越来越多房企会抓住国家发展特色小镇的契机转变思路，走上产城融合之路，开发特色小镇，预计2018年将有十多个小镇项目浮出水面。