海南千亿楼市变局：为租赁与产业地产打开一扇门

海南三亚 CFP图

4月22日，海南省出台了史上最严限购政策，全域限购让海南房地产从业人员和开发商们站上了“十字路口”。一位不愿具名的资深海南房地产从业人员告诉《每日经济新闻》记者，海南的住宅市场将进入“速冻模式”。

近些年，随着海南国际旅游岛建设的稳步推进，海南的房地产市场成为各大开发商和投资者眼中的“香饽饽”。开发商们纷纷涌入海南，开启大规模的圈地造城运动，强大的外来购买力直接推动了海南房地产价量齐升。

海南省出台了史上最严限购政策

之前海南在各地调控都有所放松的时候继续出台从严政策，我们就曾经专门论述过海南为什么要逆市调控，如今可以把这个问题作进一步深入的分析。1988年，中国的天涯海角的最南端，海南正式从广东地区脱离成为了一个单独的省份，单独成省的海南，成为了中国改革开放最大的试验田之一。

1988年的时候，海口市仅仅是一个人口不足23万，面积不到30平方公里的滨海小城，全国各地的炒房客就像当年美国西部的淘金客一样，疯狂的涌入海南，在当时这个历史亲历者潘石屹的眼中，1989年他来到海南的时候还是黑蒙蒙的一片，然而一夜之间海南岛就涌入了15万人，

于是，中国历史上最大的房地产泡沫就此生成，当时海南的四大国有商业银行将资金源源不断地输入海南楼市，看到了红利的企业们也不甘落后，无论是国企、民企还是外企都将资本作为一种重要的战略资源涌入海南，在海南经济尚未完全启动的时候，大量的海南债务就这么形成了。在海南各家商业银行的账户中，房地产开发商几乎都是最主要的债务人，各大精明的房地产开发企业把倒卖地皮、楼花、房地产的真金白银装到了自己的口袋，把大量还在图纸上或者只建了一半的房子高价抵押给了商业银行，于是各大商业银行就此成为了海南的主力接盘侠。

其实每一个人都知道，海南的楼市就是在击鼓传花，当国家意识到海南的房地产问题已经到了不解决不行的时候，国家宣布终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产行业。之后国家发布了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，严格控制房地产信贷总规模、提高存款利率和国债利率，限期收回违法拆借资金，大幅度削减海南的基建投资，全面摸底海南的在建项目，于是在国家的大力整顿面前，巨大的海南房地产泡沫就此破灭。

一个在全国仅占0.6%人口的海南省，留下了占全国10%的积压商品房，全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，海南房地产泡沫给海南经济发展产生了巨大的阴影，大量的项目都是空中楼阁式的虚假项目，不少项目甚至被反复抵押多次，以至于海南政府不得不成立海南发展银行来解决各大信托公司的房地产资金困难问题。然而，海南发展银行实在是负担过重，积重难返，1998年就出现大规模挤兑危机，1998年6月21日海南发展银行倒闭，成为新中国改革开放以来商业银行倒闭的一个典型案例。

这个影响一直持续到2006年，直到2006年下半年海南的房地产市场才算缓过一口气来。有着这样惨痛的经验教训，有着省级商业银行直接倒闭的前车之鉴，海南的房地产调控经验其实远比大多数省份丰富，大多数地方只经历过房地产价格上涨，远没有经历过房地产价格下跌，而海南经历了整个泡沫危机，这样的经验也让海南判断出来：在改革开放四十周年之际，在海南全岛建立的自由贸易试验区的重大利好之下，可以说是政策红利前所未有，改革东风春回大地，但是海南省还是非常的清醒，他们认真分析出了问题所在，一开始就仅仅抓住了房地产市场的牛鼻子，先确保房地产不出问题，让海南真正实现房子是用来住的，不是用来炒的，然后再说下一步怎么开放，怎么开发。