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东莞进入存量土地开发新时代 未来三年谋划3万亩城市更新

东莞房地产网-房掌柜 2018-07-13 08:05:56来源:房掌柜采编中心 整理
[摘要]种种迹象表明,东莞已进入存量土地开发新时代。...

高楼广厦,绿树红花,产城社区内欢声震天,一场企业篮球赛激情四射,一旁灯火璀璨的舞台也正上演时尚走秀。精彩活动引来众人关注,工业大厦、连廊长椅、咖啡茶座、阶梯广场、亲水平台,灼灼目光从四面八方汇聚到社区中央广场……未来几年,粤港澳大湾区来莞考察的客人,走出广深高速南城石鼓出入口,将看到这样一幅美丽的画面。

此际,这里还是一片上世纪90年代建设的老厂房,但蜕变已悄然开启。就在上月举办的2018东莞市产业招商大会上,深圳市亚创投资发展集团与南城街道签下了投资协议,双方将通过城市更新的方式,谋划建设一座国际化产城社区——亚创智慧新城。

亚创智慧新城是东莞今年推向市场的30个城市更新项目之一。未来三年,东莞定下了城市更新3万亩的目标,而整个城市具备更新潜力的区域面积更是超过46万亩。土地开发逼近“底线”的东莞,已进入存量土地开发的崭新时代。

正因如此,市委十四届六次全会上,市委书记梁维东发出号召:全市要在拓展城市发展空间上实现新突破,将东莞建设成为承载能力、集聚能力、竞争能力更强的现代化城市,在全市打造一批现代“产业社区”“创新社区”。

未来三年

东莞谋划3万亩城市更新

成立项目部招兵买马,协调征地拆迁事宜,对项目规划方案完善提升……最近一个月,刘建玲每天都过得忙碌又充实。自从上月产业招商大会上,亚创智慧新城正式签约进驻东莞,作为深圳市亚创投资发展集团副总经理的她,每天都在项目用地、设计院、东莞公司、深圳总部之间来回跑。她说,要争取在今年底完成工程前期工作,明年春节前完成规划审批,明年3月项目正式上马动工。

在刘建玲办公室一角,整整齐齐地摆放着几个木相框,这些都是亚创智慧新城的“前身”。很明显,这些规划方案还是没能让这位从深圳过来的职业经理人满意。在刘建玲的期待里,这个新型的产城社区应该是这个样子的——理念上,以人为本,必须同时满足专家、白领、技术人才对美好生活的需求,能够满足人与人的交往、企业之间的互动;功能上,能实现总部中心、研发中心、先进制造中心的完美结合,形成产业“小气候”生态系统;环保上,要体现绿色生产,实现雨污分流,让工厂与公园浑然一体。同时,地下交通、体育设施、文化场所都必须巧妙融合。这个“工改工”项目已经不是传统意义上的工业园区,确切地说,这里是产业工人的“城市家园”。

这个即将走出蓝图的城市更新项目,就位于南城石鼓社区广深高速口。这是一个从上世纪90年代逐渐形成的工业园区,曾经有30多个加工厂在此落脚,从事着塑胶、制鞋、小五金等低端产业。随着厂房老化、产业转移,这个老园区的经济价值一度严重“滑坡”。不过,此刻“拐点”已经降临。

按照规划,这片20万平方米旧厂区,将以“工改工”方式进行升级改造,打造成一个以新一代信息技术、人工智能产业为核心的国际化产城社区。届时,这里将变身一片100万平方米体量的产城综合体,将拥有两栋地标建筑,可容纳1000家企业,3万至5万常住产业人口,土地年产值突破100亿元,创税超过10亿元。通过城市更新,这片土地不仅提升了“颜值”,更实现了价值“担当”。

亚创智慧新城只是东莞今年推向市场的30个城市更新项目之一。记者从市国土资源局获悉,按照“招商一批、签约一批、动工一批”的要求,近期东莞正大力推进“三个一批”城市更新重点项目。包括招商推介重点更新单元30个,总用地面积约1247公顷;签订战略合作和实施监管协议项目36个,总用地面积约531公顷;动工建设城市更新项目30个,总用地面积约200公顷,建筑总量约464万平方米。预计撬动投资金额240亿元。

未来三年,东莞更谋划了3万亩城市更新的宏伟目标。其中,每年拆旧建新约5000亩,产业类改造约2000亩,其他活化更新、“微改造”等约3000亩。而东莞城市更新的潜力远远不止于此。记者从产业招商大会上获悉,东莞具备更新潜力的区域面积为46万至66万亩,至2020年纳入标图建库面积达25万亩。

种种迹象表明,东莞已进入存量土地开发新时代。

城市更新

高质量发展必由之路

经过多年发展,东莞土地开发强度接近极限。通过城市更新,向存量土地要发展空间,成为东莞高质量发展的必由之路。

这并不是东莞的“独家试唱”。同样的问题困扰着众多城市,优化存量土地成为了时代共识。为打破土地瓶颈,厦门通过整合存量土地实现“零地招商”;深圳采取旧村改造、土地整备、建设用地清退等方式盘活存量用地;上海通过盘活土地、调整规划,甚至实现了用地规模“负增长”。

东莞在城市更新上也早有实践。记者从市国土资源局获悉,从2010年开始,我市全面启动“三旧”改造,引领城市更新。迄今为止,东莞累计完成改造面积2.54万亩,拓展用地空间7629亩,直接拉动投资956亿元,改造区域内税收增长了3.6倍,集体收入增长了2.2倍,第二、第三产业就业人口增加了42%,产业转型升级类项目改造后当年实现产值翻番。

当前,粤港澳大湾区发展规划即将出台,东莞更需要在拓展城市发展空间上实现新突破,通过城市更新推动东莞产城融合。市国土资源部门表示,为适应新时期、新形势,东莞将全面深化体制机制改革,即将出台《东莞市政府关于深化改革 全力推进城市更新提升城市品质的意见》《东莞市城市更新实施办法》等一系列配套政策,打好“政府主导”“市场参与”“整体统筹”“多元开发”的城市更新组合拳,既强化政府的主导作用,也激活民间力量。

同时,东莞还将实施更大财税扶持政策,更灵活的旧区活化和工业改造模式。在“工改工”方面,我市更是出台了一连串优惠政策。包括在原有最高额1400万元补助等基础上,“工改工”项目计提的轨道交通专项资金,市财政全额补助给改造主体;75亩以上的“工改工”项目竣工验收后五年内,入驻企业形成的税收市留成部分,全额补助给改造主体;连片“工改工”项目实行生活配套跨宗地集中设置、整体核算; “工改M0”土地使用最高年限放宽到50年,支持M0用地与其他类型用地混合利用等等。

交谈中,刘建玲点赞了东莞“工改工”优惠政策。她认为,城市更新是一个“成长”话题,政府根据市场变化及时做出政策调整是完全合理的,事实上,包括深圳在内许多城市也还在继续探路。在她看来,政府宏观调控之手,主要是把控前行方向,努力让市场变得更有活力。最为关键之处在于,让市场实现公平的优胜劣汰,帮助企业留住核心人才。

为了让东莞成为创业者所期待的理想家园,市委全会提出,东莞将努力提升执行力,力争以新的更大作为开创东莞工作新局面。在城市更新方面,市国土资源部门表示,接下来将全力简政放权,全面压缩制度性交易成本,搭建更加便捷、更加高效的城市更新政务服务体系。

业界声音

深圳市亚创投资发展集团副总经理刘建玲:

创新与产业不可分割 社区核心在人的交流

未来,东莞将打造一批现代“产业社区”“创新社区”。

在刘建玲看来,创新与产业是一个不可分割的整体。在工业迅猛发展的当下,研发中心不可能远离生产车间。离开创新,产业将失去生命力;离开产业,创新如同无根浮萍。她认为,东莞拥有得天独厚的制造业优势,这正是这座城市能吸引大批研发机构集聚的最大“筹码”。制造业根系发达,这是东莞向创新型一线城市挺进的资本。

从“园区”到“社区”,仅仅一字之差,本质区别又在哪里?刘建玲认为,“社区”更加注重交流——人与人之间的交流,企业之间的互动,而主导这一切的是人才。在她看来,“产业社区”就是要打造更优环境,吸引创新人才集聚,并且为他们提供贴心服务。

“产业工人也是需要社交的,他们同样渴望学习、运动、逛公园。”刘建玲说,青年一代的产业工人更加注重生活品质。为此,亚创集团主导的南城石鼓“工改工”项目,其中一项功能就是“乐活社区”,通过营造景观长廊、阶梯广场等城市设施,打破工厂“围墙”,实现产城一体。

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责任编辑:叶慧贤
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