东莞9月超3000套新房入市 开发商推货热情回升

“金九”来临，开发商终于加快了推货步伐，预计9月将有超过3000套新房入市。不过，受到楼市调控政策影响，今年“金九”预计成色不足。业内人士认为，今年第四季度东莞楼市将十分艰难，建议房企加快推货速度，“现金为王”快速回笼资金渡过难关。

“金九”开局成色不足

9月在房企小量加推试探中如期而至。不过，从刚刚开局的“金九”来看，成色不足。进入9月，开始有旧盘小量加推货量试探市场，包括寮步的万科时富金色家园、石龙嘉宏锦峯等。记者了解到，即将加推新货进入市场的还有石碣的江滨新城、东城的万科皇马郦宫，值得注意的是，这些楼盘在市场上都已经有了一定的知名度，或是被收购后重新推出以及多年成熟老盘加推后期新品，在早期就已经积累了一定的人气和口碑。

不过，遇到严厉的楼市调控政策，目前楼盘加推的情况与往年“金九”相差较远。东莞中原战略研究中心不完全监测显示，上周共计2个项目加推。其中，寮步万科时富金色家园推出68套洋房，石龙嘉宏锦峯推出23套别墅，整体去化率仅为58.2%。尽管如此，业内人士仍然认为，在目前的市场环境下，两个楼盘的成交已经“表现不错”。

在“金九”开局当中，表现明显的是中心城区购房需求外溢。东莞中原战略研究中心认为，受多限政策影响，近期开发商推货较为谨慎，以小批量推货为主。从近期开盘的寮步、石碣、高埗等环市区项目客户构成来看，主城区客户占据了半壁江山。该研究中心认为，主要是受主城区一直以来供应紧缺影响，故主城区客户外溢至周边镇区。

推货热情回升 新盘将亮相

随着“金九银十”的到来，房企供应量增加，新盘也将陆续亮相。

记者了解到，莞城丰华珑远翠珑湾预计于9月初开放样板房，值得注意的是，该楼盘占地面积达9.6万平方米，总建筑面积约36.4万平方米，作为一个中心城区大盘，入市将受到极大的关注。楼盘将推出建筑面积约98~138平方米的3~4房洋房产品，但目前楼盘还没有进行价格备案，具体的开盘时间未定。此外，位于松山湖区域的保利松湖18、金地碧桂园时代城及东坑的和昌众筑中央松湖等全新楼盘都已经开始启动蓄客，有望在“金九银十”期间入市。

楼盘供应量上升在8月最后一周已经有所体现。东莞中原战略研究中心监测数据显示，上周住宅供应13.6万平方米，共1996套，环比大涨675%。该研究中心分析表示，一方面由于上周新增基数较小；另一方面，随着“金九”来临，部分房企推货热情回升，加快推货以冲淡市场观望，刺激客户入市。

华为项目开工 松山湖供应量上升

据东莞中原战略研究中心不完全统计显示，2018年9月预计有近20个盘推新货，共计超3000套新品入市，其中有5个纯新盘上市，主要集中在虎门、塘厦。从产品角度看，130平方米以下洋房产品是供应主力，公寓供应量明显大增。

与往年同期相比，今年9月预计推新项目不多，推盘量同比2017年和2016年的同期均下降四成，9月新增供应量明显不足，且供应结构变化较大，其中多个公寓项目集中大体量推货，而洋房项目多采取小量推货的策略。

值得注意的是，松山湖受人才项目影响，潜在供应大幅上升。合富大数据显示，截至2018年8月，东莞市一手住宅潜在供应量852.9万平方米，与7月对比潜在供应量环比增加约5%，与7月基本持平，其中洋房潜在供应量733.8万平方米，环比上涨6%，别墅潜在供应量112.7万平方米，环比减少2%。

建议开发商“现金为王” 先走为快

东莞中原战略研究中心监测统计显示，目前许多项目工程和营销进度缓慢，大部分积压在第四季度或年底入市，尤其一线品牌房企在第四季度会多盘齐发，集中推货量较大，届时市场竞争压力不言而喻。该研究中心建议目前手头有货的项目，紧抓“金九”传统营销节点赶紧出货。

此外，在目前的市场环境下，高首付、高成本将是市场成交的一大阻力，又因高首付客户资源有限，客户抢夺战逐渐激烈，加上限购、限签等政策使得开发商资金链越发趋紧，为此，东莞中原战略研究中心建议，开发商加快工程进度，加快推货节奏，先走为快，“现金为王”。

打破金九观望唯有理性定价

今年七八月份东莞楼市惨淡收局，让人们意识到了市场转变的残酷性。近两个月来，楼盘开盘加推100多套住宅，仅销售了六七十套成为常态，以前一次推上千套住宅几乎销售一空的情景，在目前的市场下已经变成了遥远的“神话”。开发商们寄予厚望的“金九”似乎也不太如人意，在刚刚过去的周末，不少楼盘加推新货，但是让人惊讶的是，销售情况并没有变好。各个代理机构监测的数据显示，这些楼盘推货量不到百套，去化率60%左右，与8月楼盘开盘加推相比，去化率并没有提高。笔者发现，“金九”初战不理想，除了因为周末天气不好、持续暴雨的因素外，更重要的还有目前的市场环境，购房者观望氛围浓厚，对于目前仍然较高的房价难以接受。

　　自从东莞楼市限购政策出台并且升级加码以来，原来定价较高的临深片区、松山湖周边镇区房价已经出现明显的下滑，定价回归理性，这些原本主要依靠深圳客成交的区域楼盘在深圳客撤离后，房价不得不下滑至本地购房者勉强接受的范围，但是成交也仍然不理想。从近期开盘的情况不难看出，一个楼盘首次开盘销售情况较好后，第二次推货时逆势涨价，往往会遭遇到挫折，去化率也从原来的九成以上回落至七成左右。同样，如果楼盘的定价高于区域定价，销售情况也十分困难，去化率偏低。但是，当一个楼盘的定价相对较低时，楼盘的销售情况往往就会较为理想。不难看出，目前的市场情况下，打破购房者观望氛围的唯有理性定价。为了能够快速跑货，完成年底的销售任务，房企的定价预期要降一降了。

　　随着“金九银十”的到来，恒大推出“全国楼盘大优惠，住宅基础优惠8.9折”活动，正式开启了打折优惠促销。房地产业内人士也透露，恒大并不是唯一一个进行打折促销的房企，随着“金九银十”楼市旺季的到来，新盘陆续进入市场，一些上半年业绩不理想、资金压力大的房企也将加入打折促销行列。从目前的楼盘备案价情况看，为了实现“金九”目标，降价已是势在必行。