张纪文:叫停深圳万科“万村计划” 全面暂停签约新房源

东方卫视每周五播出的《梦想改造家》，是一档大型装修真人秀节目。节目通过委托设计师对老旧房子进行整体改造，实现看似不可能完成的家装梦想。

最新一期的改造对象是广州海珠区一幢四层砖混小楼，这栋占地面积22平方米高12米的居民楼，被周边邻居的房子紧紧围着，通风不好，光线不足，给人一种逼仄、压抑之感。

如何在不破坏房子原有格局的前提下改善居住环境，这是房子主人谭小姐的困惑，也是无数城中村居民的烦恼。

在城市快速发展当下，不断提升的居民收入，使得不少人对日常生活质量有了更高的要求。住房，作为人的安身立命之本，自然是重中之重。

通过微改造为住户提供更佳的居住环境，这是东方卫视一众“改造家”的梦想，或许也是万科高级副总裁、南方区域本部首席执行官兼深圳公司总经理张纪文的梦想。

只不过，作为一家大型房企的管理层，张纪文的目光所至，不是这种独门独户、小打小闹式的改造，而是整个深圳的城中村。

在政策东风之下，他很快付诸行动。2017年7月5日，作为改造主体的深圳市万村发展有限公司在万科大梅沙总部宣告成立，张纪文的梦想行动也有了一个具体代号——万村复苏计划。

这个计划的首个试点项目落在了有着深圳“IT第一村”美誉的岗头新围仔村，随后陆续走入玉田村、景乐新村、上角环村、怀德芳华小区、石厦村、平山村、大梅沙村等，累计涉及近100个城中村。

在张纪文的梦想中，通过万科复苏计划，作为无数深漂寄居的城中村，必将成为深圳续写辉煌的基石。

只是，在涨租舆论、效益疑问等诸多因素的影响下，这张勾勒了无限美好的蓝图，尚未完全展开，便遭到了来自现实的多重压力。

梦想改造家

张纪文是万科集团南方区域首席执行官，因此与王石、郁亮乃至新晋总裁祝九胜相比较而言，他在万科内部极其低调，但业务视角多有创新。万村计划便是万科在深圳的创新业务，他们试图用“城中村综合整治+引进物业管理+城市化商业运营”的模式，对“脏乱差”的城中村进行精细化改造。

这是一个野心勃勃的商业计划，深圳拥有约360平方公里的城中村建筑群体，几乎占据着20%的土地面积，其中居住着超过1000万的人口，集中居住和集中消费的场景，为物业管理、长租公寓、社区商业提供了充满想象力的商业环境。

哪怕是“万村复苏”已经发布一年多，作为主导者的张纪文也并未在公开场合为这个计划喊话。但这并不代表他不重视，相反，这位喜欢到泊寓了解租客想法的区首，对这项业务抱有极大的热情。

他低调，但可以请更有分量的人造势。因此，在4月22日深圳万科主办的2018年城市共创大会中，我们可以看见，张纪文静坐台下，已经宣告退休的万科创始人王石罕见地现身站台。

他认为这项业务不同于此前的大拆大建，可以在很大程度上保留深圳低成本的居住空间，是深圳复兴的基石。同时，业务规模的扩大，也是万科长远发展的重要业务场景。

“出于城市更新成本以及市民居住成本的考虑，对于这些城中村不能采取大拆大建的方式，必须找到综合整治提效的新模式。”王石拿着卡片，时不时地低头念着：“‘万村计划’已经探索出比较成熟的模式。”

“城中村综合整治+物业管理+城市化商业运营”，是万科对城中村进行改造的模式。具体而言，万科通过对城中村物业承租，进行统一改造，并对基础设施、生活环境全面提升，而承租的物业未来将统一改造成长租公寓万科泊寓，并植入物业管理、社区商业等内容。

根据官方资料披露，深圳共有以行政村为单位的城中村241个，其中特区内城中村91个；城中村农民房或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。

“万村计划”其中最主要业务是“统租”农民房，即深圳万科以略高于市场价租金从农民房业主手中将房屋租下，然后经过改造之后移交给万科长租公寓品牌“泊寓”进行运营，另外还包括房屋底商、办公空间的改造与运营。

从2017年7月成立“深圳市万村发展有限公司”至今，万科已经发展出一支300多人的全新团队，并在全市签下近2000栋农民房，这些房屋分布在数十个城中村里，最为典型的有“三和大神”居住的景乐新村、富士康员工居住的清湖村、华为员工居住的新围仔村、万科总部所在的大梅沙村等。

很明显，张纪文想要撬动的是一个极为庞大的蛋糕。他将首个试点项目放在了有着深圳“IT第一村”美誉的岗头新围仔村，随后陆续走入玉田村、景乐新村、上角环村、怀德芳华小区、石厦村、平山村、大梅沙村等数十个城中村。

数据显示，截至2017年底，万科已在万村计划先行城市深圳市龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等7个片区拓展33个城中村。2018年，万科的目标是在深圳改造100个城中村。有业内人士称，目前万科已经进入80-90个左右城中村。

不止深圳，王石在城市共创大会上对这项业务还有更远的期待：“一个城市100个城中村，乘以100座城市，不就一万了么？要是在全世界范围，我看一万后面还要加个零。”

万村的复制最先出现在厦门，8月8日，厦门万科与厦门市湖里区枋湖社区居民委员会签署合作框架协议，承诺林后社、安兜社的整村更新提升进行统一规划、统一租赁、统一改造，并在改造后植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容，这与深圳万村的模式如出一辙。