东莞市农民住房管理暂行办法（征求意见稿）正在征求意见

房价较高，小产权房价格低廉，是否就意味着可以购买农民公寓等小产权房？

政府为加强本市农民住房管理，合理改善农民居住条件，引导农民住房集约、节约利用土地资源，实现集体经济可持续增长，促进我市新型城镇化健康发展，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定《东莞市农民住房管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《暂行办法》）。目前，《暂行办法》正在向广大市民征求意见，并且正式提出“非房地产项目配建的安置房，不得对外销售”。该办法将对东莞农民住房管理进行细化，征求意见截止时间为12月17日。

农民住房，是指主要用于解决集体经济组织成员住房需求及相关公共需求建设的房屋，包括：拆置安置房、农民公寓和农民安居房。

　　那么农民住房应该怎么建？

　　《暂行办法》分三类进行详细解读

　　类别一：拆迁安置房

　　名词解释：指因城市更新、城镇建设而实施土地和房屋的征收、收回或收购时，为保障被征收、收回或收购房屋所有权人的居住需要而建的安置保障用房。

　　建设条件： 征收集体所有土地中涉及个人住宅，以房屋进行补偿的可申请。

　　具有以下情形之一的，可按照《暂行办法》建设安置房：征收集体所有土地中涉及个人住宅，以房屋进行补偿的；政府征收国有土地上的个人住宅，以房屋进行补偿的；集体经济组织收回本集体所有土地使用权及地上住宅，以房屋进行补偿的；其他经审核、批准可以安置房进行补偿安置的。

　　另外，非房地产项目配建的安置房，市房管局（不动产登记中心）按有关规定办理不动产登记；不动产权证书应备注拆迁安置房或城市更新安置房；房地产项目配建的安置房，由开发企业与被安置人签订《商品房买卖合同》，凭《商品房买卖合同》等相关材料申请办理每单元房屋产权登记。

　　分配要求：非房地产项目配建的安置房，不得对外销售。

　　《暂行办法》规定，已取得房屋权属证书的，原则上按与房屋产权登记载明的面积等面积分配；未经批准改建、扩建的，超出登记发证面积且宗地面积超过150平方米、层高超过四层、住宅建筑总面积超过600平方米的部分，原则上不纳入安置房补偿，仅按建筑成本给予货币补偿。

　　未取得房屋权属证书的，宗地面积150平方米以下、层高不超过四层、住宅建筑总面积不超过600平方米的部分，原则上按核定建筑面积等面积分配；超出部分原则上不纳入安置房补偿，仅按建筑成本给予货币补偿。特别提醒的是，非房地产项目配建的安置房，一律不得将安置房作商品房对外销售。

　　类型二：农民公寓

　　名词解释：指根据城乡建设需要或住房改善需要，使用农村(社区)集体土地，由农村(社区)集体和农民共同投资并组织建设的连片、多栋、高层房屋建筑。

　　建设条件：人均用地面积不应大于30平方米。

　　《暂行办法》指出，群众有意愿，集体经济力量雄厚，具备可利用的集体建设用地，符合规划，经集体经济组织成员大会审议同意，可申请建设农民公寓。农民公寓建设原则上应达到居住组团的规模，即达到不少于300户或1000人的标准。允许农民公寓项目采取整体规划、分期建设的方式建设，如因自然地形、人口数量等限制，确需适当降低规模的。

　　另外，以村（社区）为单位，农民公寓的人均用地面积不应大于30平方米、人均建筑面积不应大于60平方米。对与农民公寓同步建设的小学、幼儿园、文化体育活动中心和小区内道路等用地，经规划部门批准，可不计入人均30平方米的用地指标和人均60平方米的建筑面积指标。农民公寓规划的户数规模不应超出拟购房并承诺出资总户数的30%。

　　分配要求：村民家庭原则上只配售一套农民公寓。

　　参与配售的村民家庭原则上只能配售一套农民公寓。原有宅基地人均用地面积大于30平方米的村民家庭，可配售多套农民公寓，但扣除首套公寓建筑面积后家庭人均配售建筑面积不能大于60平方米。

　　农民公寓参照农村宅基地进行管理，不得抵押，允许条件转移，转移后不得再向村集体经济组织申购农民公寓。需转让的，应先由村（社区）按成本价回购，在村（社区）决定不回购的情况下方可转让给本村村民。

　　类型三：农民安居房

　　名词解释：指为保障农民的基本住房需求，在土地现状不突破现有村庄范围的前提下，以分散安置的形式，在农村宅基地上改建、扩建、翻建、异地重建的个人建房；在政府的统一规划下，由农村(社区)集体统一安排，组织符合条件的农民在现有宅基地上通过自主联合、共同出资建设的联户建房；村(社区)通过统筹房源的方式解决农民住房需求的解困房。

　　建设条件：村民未婚者分户建房可申请建设。

　　同户居住人口中有两个以上(含两个)达到法定结婚年龄的未婚者，其中一人要求分户建房，且人均居住建筑面积低于 50 平方米的；因改变房屋功能布局、增加建筑面积，且不突破原有宅基地面积需要改建的；所分配宅基地总面积不超过东莞市规定标准、且已建宅基地面积不超过所分配宅基地面积的80%需要扩建；原有住房属于危险住房，需要在原址翻建；原有住房因自然灾害等原因灭失等的，符合以上任一条件的可以户为单位提出申请建设。

　　分配要求：住宅基底面积不超过150平方米。

　　原则上住宅基底面积不超过150平方米，住宅建筑总面积不超过600平方米，层数不大于四层，第一层层高不得高于4.5米，第二层及以上的层高不得高于3.5米。镇街因住房需求确需要放宽建设标准的，由镇人民政府（街道办事处）上报市政府批准同意后实施。如果是联户建房，户均用地面积不得超过100平方米，联户建房采取多户联排等形式。

　　提醒

　　非本村村民

　　购买宅基地建房

　　不受法律保护

　　近日，吴女士向记者咨询，她觉得东莞的农民公寓定价比较低，她和朋友们都想在东莞购买一套农民公寓，想问一下是否可以购买？

　　记者了解到，由于东莞房价仍然较高，购买门槛高，一些购房者希望购买农民公寓等小产权房用于自住。特别是自2016年10月东莞限购后，一些深圳投资客瞄上了东莞的小产权房，认为小产权房价格低，投资回报率较高， 甚至有深圳投资客打算直接购买村民宅基地自建别墅。

　　在今年的“阳光热线”上，东莞市房管局相关领导强调，对于利用集体土地开发的小产权房这种明显违反法律法规的建筑，将从严把关，坚决不予登记，防止小产权房成为新的历史遗留问题。

　　市国土资源局相关人士也表示，2004年国家相关政策出台后东莞不再对单家独院的宅基地进行审批，目前东莞市也对相关历史遗留问题情况进行了调研。此外，如果不是本村村民（集体经济组织成员），不能在农村购买宅基地建房，也不受法律保护。

（房掌柜整理来自广州日报、东莞市法制局）