2016年第一季度大中华区物业开年动荡 预期将不变

2016年中国以股市和汇市的动荡开年，但是随着政府加大干预，股市和人民币汇率之后开始企稳。2016年三月中国制造业采购经理指数增至50.2，自去年8月以来首次回到荣枯线以上，显示制造业生产和市场有所回暖。其中，最大的亮点是建筑行业，其商务活动指数由二月的55.2攀升至58.0，反映了由国家主导的基础设施建设支出的增加以及更为活跃的房地产市场。

随着政府继续出台宽松政策支持去库存，住宅市场在今年前三个月销售火爆，部分开发商随之加大投资力度。房地产投资在2016年的前三个月实现了同比6.2%的增长，结束了过去两年持续走弱的趋势。同时，随着政府加大基础设施投资，中国的固定资产投资在2016年第一季度同比增长10.7%。在强劲投资的支撑下，2016年第一季度GDP增速达到6.7%，略低于2015年第四季度的6.8%。

随着刺激措施效果显现，在今年接下来的时间里中国经济增长预计将维持目前的增长动力。但是，此轮保增长的刺激措施表明中国在转变经济发展模式的过程中面临重重困难。中国经济中长期增长动力需要政府加速供给侧结构性改革步伐。

经济和政策动态

2016年中国以股市和汇市的动荡开年，但是随着政府加大干预，股市和人民币汇率之后开始企稳。2016年三月中国制造业采购经理指数增至50.2，自去年8月以来首次回到荣枯线以上，显示制造业生产和市场有所回暖。其中，最大的亮点是建筑行业，其商务活动指数由二月的55.2攀升至58.0，反映了由国家主导的基础设施建设支出的增加以及更为活跃的房地产市场。

随着政府继续出台宽松政策支持去库存，住宅市场在今年前三个月销售火爆，部分开发商随之加大投资力度。房地产投资在2016年的前三个月实现了同比6.2%的增长，结束了过去两年持续走弱的趋势。同时，随着政府加大基础设施投资，中国的固定资产投资在2016年第一季度同比增长10.7%。在强劲投资的支撑下，2016年第一季度GDP增速达到6.7%，略低于2015年第四季度的6.8%。

随着刺激措施效果显现，在今年接下来的时间里中国经济增长预计将维持目前的增长动力。但是，此轮保增长的刺激措施表明中国在转变经济发展模式的过程中面临重重困难。中国经济中长期增长动力需要政府加速供给侧结构性改革步伐。

甲级办公楼市场：

2016年第一季度，国内企业的升级、扩张需求继续支撑中国甲级办公楼净吸纳量，尤其是内资专业服务业，例如一些律师事务所从所在城市的乙级办公楼搬迁至甲级办公物业，以提升企业形象。外资企业本季度的需求相对较弱，净吸纳量主要集中于上海，特别是外资零售行业，扩张办公面积以满足中国市场研发与设计等职能的人员增长;在二线城市则鲜有扩张需求。

本季度，市场上一些不规范的P2P企业倒闭，这并未对上海和北京办公楼市场产生明显影响，因为强劲的租赁需求以较快速度回填了这些空置面积。但在深圳及一些二线城市，对净吸纳量的影响则较为显著，部分甲级办公楼业主的信心转弱，一些城市出现租金涨幅趋缓或跌幅加速，跌幅较为明显的大连和无锡，租金环比分别下降1.7%与3.4%。

自2015年下半年开始，大量的联合办公运营商开始积极寻找办公楼(或商业)项目。目前其租赁需求主要集中于一线城市及主要的1.5线城市。其中不仅包括WeWork这样全球领先的联合办公开拓者进入中国，也出现了大量本土新成立的联合办公运营商。同时，在企业租户层面，联合办公的概念正在植入企业的办公空间布局，且该趋势正在快速蔓延。对于业主而言，除了可以选择优质的联合办公运营商以增加其项目的“新型”配套，同时也需要重新审视待建项目的部分设计，以满足租户由于增加联合办公元素后对部分交房标准要求的改变。

优质零售物业市场：

国家统计局数据显示，一季度全国社会消费品零售总额整体增速持续放缓，但是其中餐饮收入同比增长略有提速。此外，线上零售继续高速增长。在消费者信心方面，近日由5所高校(首都经贸大学、中央财经大学、香港城市大学、澳门科技大学和台北医学大学)联合发布的2016年第1季度两岸四地消费者信心指数显示，相比较其它三个地区，大陆消费者虽然对物价水平回调信心有限，但是对经济发展、就业、生活信心仍保持乐观。

2016年第1季度，仲量联行研究部监测的30个大中型零售市场中仅有合计86万平方米的零售物业入市，这与去年预计的约

1,800万平方米的全年新增零售总体量仍有较大距离。本季度不少项目已出现推迟开业的现象，部分原计划于今年开业的项目由于招商进展未能达到预期，已宣布推迟至明年入市。大多数城市零售物业面临租金增长进一步放缓，甚至有个别市场出现租金下降的情况。

今年3月起，国家陆续发布了有关规范跨境电子商务零售企业以及整改个人代购的相关条例。对于跨境电商而言，新税制结束了低门槛、高红利的时代;税费提高了成本，挤压了利润空间。但总体而言，税制改革之后，相对于进口商品的其它流通渠道，跨境电商平台的价格优势依然存在。此外，混乱的“海淘”市场得到政府更为严格的监管，这有利于跨境电商行业的长远发展，并将更好地引导中国消费者进行合理的购物选择，这对国内的零售物业市场具有正面的影响。

高端住宅市场:

2月，中央三部委宣布下调了房地产交易环节契税并颁布了营业税优惠政策，旨在降低房产交易成本。在持续宽松政策的支持下，2016年第一季度全国住宅市场持续热销。在仲量联行跟踪的20个主要城市中，第一季度整体住宅市场成交总量达5,700万平方米，虽然较上季度的历史高位有所下降，但是较去年同期大涨59%。在高端住宅市场，成交同样火爆，不少一、二线城市出现了供不应求的局面，大部分城市的高端住

宅库存量因而急速下降。根据过去12个月的平均销售速度计算，20个城市高端住宅库存去化时间由2015年年末的16个月缩短至本季度末的13个月。一季度作为传统的淡季，在今年却销售火热，表明持续的宽松政策对去库存的成效开始显现。

伴随着市场购买热情持续高涨、去库存时间的大幅下滑，开发商普遍开始大幅提价。至2016年一季度末，我们跟踪的17个城市中有16个城市的高端住宅价格出现环比上涨，尤其是部分城市在本季度的涨幅超过10%。房价飚升，导致上海、深圳等一线城市和南京、武汉等部分二线城市在本季度末先后出台了调控措施(如提高二套房首付比例及提高非本地户籍居民的购房门槛等)以抑制房价过快上涨。

受多重因素影响，一线城市和部分二线城市出现成交火热、房价上涨过快的局面。但是大多数二、三线城市依然面临巨大库存压力。2016年楼市分化仍是大趋势，而政策也将继续分化。预计二、三线城市房产政策将会保持当前的宽松态势，部分城市甚至有望出台更为宽松的措施以加速去库存。然而，伴随着一线城市政策收紧的趋势，部分热点二线城市也将迎来政策收紧，在抑制投资性需求的同时加大土地供应以缓解目前房价快速上涨的局面。中国各城市的经济、人口和房地产市场基本面大相迥异，宏观调控措施越发精细化将是大势所趋。