尊龙苑三期遭物业弃管 小区停车空间变成“地锁阵”

引子

住在弃管小区，停车的普遍规则是先到先停。因为担心“外人”占了本小区的车位，有人就会先把车位占上。众人效仿后，占车位行动很快就会升级，从搬把椅子发展到买个锥桶，直至自己划车位安装地锁。

沈阳市大东区胸科医院附近的一个弃管小区，原本就车多位少，又经常有外来车辆进入，今年年初，居民开始圈地占车位。

沈阳市铁西区的尊龙苑三期，今年5月也一度出现居民争相安装地锁的情况，小区里能停车的空间成了“地锁阵”。

表面看起来是停车难问题，但深入思考后会发现，抢车位的背后实际上是管理的缺位，小区被弃管才是根本原因。

受访人

何明清

省人大环境资源城乡建设委员会

副主任委员

张孟龙

沈阳市物业协会常务副会长

我省有弃管小区2000多个

仪表小区变成弃管小区后

成了乱糟糟的大杂院

今年年初，沈阳市大东区的仪表小区被媒体关注，跟停车有关。

一个空间足够大、车辆并不多的老旧小区，停车原本不是问题，但一家泊车公司进驻后，开始向园区的车主收停车费，引起居民的不理解，甚至还发生了几次私家车堵门的冲突。

仪表小区是沈阳市大东区的一个弃管小区，这个建于1992年的大院，原本是沈阳仪器仪表工艺研究所的家属院。

居民蔡先生向记者介绍：“这个小区原来是仪表所自己管，水费、电都直接在员工的工资里扣，仪表所改制后，很多职工都把房子卖了，如果继续按原来的方式扣钱，就变成了仪表所的部分员工出钱为整个小区的住户购买服务，我们当然不愿意。”结果，家属院很快成为弃管小区。

2014年，大东区政府投资百余万元对小区进行了改造，有关部门还通过招标为小区选了一家专业的物业公司。

不过，这家物业公司很快就退出了，每个月每平方米0.30元的物业费根本就收不上来，就这样小区再度被弃管。

邻近小区停车难的问题十分突出，发现仪表小区无人管理后就不断有人将车停进来。接下来就出现了前面提到的一幕，泊车公司装门禁进行停车管理，本小区的居民又站出来反对收费。

据有关部门统计，目前，全省共有各类居民小区14435个，其中有专业物业服务的7358个，由街道、社区托管的5000个左右，另外还有2000多个小区完全处于弃管状态。

记者调查发现，这些弃管小区普遍存在较多的历史遗 留问题，各方面的矛盾十分突出，实行物业管理的困难非常大。

省人大常委会执法检查组关于检查国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》　实施情况的报告中，专门提到了老旧、棚改和弃管小区物业管理问题的复杂性，并归纳出4方面的主要表现——

一是没有物业服务，“脏、乱、差”现象严重；二是由街道、社区托管小区物业收费标准普遍不高，提供的服务基本局限在保洁、保安等方面；　三是个别物业公司单方面毁约、强行退出，导致小区无人管理；四是由于许多老旧、棚改和弃管小区没有专项维修基金，在政府对其实施改造后，无法进行小区内共用部位、共用设施设备的后续管护，难以实现管理的常态长效。

收不上来物业费成弃管死结

业主觉得交不交物业费服务差别不大

物业觉得无利可图就撤出

作为弃管小区的典型代表，仪表小区有两个让物业公司避而远之的明显特征。特征一，单位住房或者拆迁安置房，公共设施老旧严重，有的甚至没有维修基金进行维持和修缮；特征二，多数业主习惯于以拒交物业费表达不满，不管是房子质量问题，还是物业服务问题，业主总会有这样或那样的理由不交物业费。

这两个特征对于以盈利为目的的物业公司来说，就是一个解不开的死结，公共设施维护需要投入、日常管理需要投入，但是投入之后却收不上来物业费，弃管就是必然选择。

为了解开这个死结，我省各地近几年都以老旧小区改造工程、暖房子工程为重点，做了大量卓有成效的工作，让很多弃管小区都具备了物业接管的基本条件。不过，很多小区都像仪表小区一样，政府部门把公共基础设施改造好了，也请来了物业公司，但最终还是因为收不来物业费被二次弃管。

现在的弃管小区，很多都是一二十年的老旧小区，住房质量、环境卫生等方面积累了很多问题，基本处于房屋维修没人管，公共设施没人维护的状态。因此在有些业主看来，无论是原来产权单位管，还是后来的社区托管，虽然管理上不算精细，但也不用交什么物业费。而来了物业公司后，原来的问题还是没解决，管理上没比原来强多少，还今天收物业费，明天收停车费的，简直就是添堵。沈阳市于洪区居民刘某说，她所住的小区原本是弃管小区。2011年，一家物业公司入驻后，她的感觉是园区反倒更乱了，卫生还没有弃管时社区管理得好，外人随意出入，园区内丢失物品了物业公司不管，园区内的道路破坏物业也不管。对于这样的服务，刘某不同意交纳物业费，即使交纳物业费，她认为也只能按照卫生分的标准交纳，最终双方只能到法院进行民事裁决。

对于物业公司来说，要想管好这些弃管小区，难度也确实比较大。有些业主的房子长期出租或长期闲置，想收物业费都找不到人；　有些房屋甚至产权单位都不明晰，有时候想进行维修都不敢轻易上手。而降低服务标准就会让更多的业主觉得“交了物业费和不交物业费没什么区别”，从而陷入“物业服务质量降低→更多居民不愿交费→物业公司揭不开锅”的恶性循环。

大连试图解开弃管死结

物业提供服务靠经营获利

业主享受服务不交或少交物业费

大连市甘井子区的亿城阳光小区，居民入住十多年先后两次遭物业公司弃管。2012年，当地政府对小区进行了暖房子工程改造，小区环境得到改善，但不久后环境卫生等问题又再次显现。

为了从根本上解决弃管小区“无人管”的问题，大连市有关部门将小区楼宇和电梯间广告以及部分公共房屋管理权交由指定物业公司经营，在不收取或少收取物业费的前提下，提供楼内卫生保洁和公共设施维修两项基础物业服务。

作为试点的亿城阳光小区，从物业公司今年3月入驻后就一天一个变化：园区内的照明灯全亮了，29个单元防盗门都修好了，对讲机能用了，楼道感应灯亮了，卫生有人打扫了——这种以公共资源换取物业服务的新模式，大连已经在全市100多栋弃管楼进行试点。试点成熟后，他们计划把这一模式推广到所有弃管小区。

虽然这种新模式目前还处于探索阶段，在如何约束物业公司确保服务质量方面还需要机制上的保障，但这样的做法仍然被认为是目前破解弃管小区管理问题的有效招法。

在沈阳市铁西区兴华园小区，目前也在尝试这种公共资源换取物业服务的新模式。社区已经与一家物业公司谈妥，政府牵头的改造工程结束后，这家公司就会入驻几次经历弃管的兴华园小区。

省人大环境资源城乡建设委员会的一位副主任委员在接受记者采访时说：“以前没有物业管理的时候，我们有居民委员会，谁家有点儿什么情况，他们全掌握。现在一下子完全交给市场，似乎还存在一些问题，这时，政府部门不能缺失。”

记者发现，在沈阳，有一家物业公司赚了大钱，公司老总姓张，他接受采访的前提是记者不透露其公司名称。张总说，在为业主服务上，他们的要求很高，尤其是保洁服务。虽然最初几年也经历了不少波折，但现在已经稳定下来，公司已经接管了四五个园区。他赚钱有两招，一是充分挖掘每一名员工的潜力，像修门禁、焊栅栏、铺地砖这样的杂修师傅，在他这里要同时服务多个园区。公司的会计，不仅负责收物业费、给员工开工资，还要当客服。二是赚小区之外的钱，各种商业活动进入小区都要交入门费、进场费。

沈阳市物业协会常务副会长张孟龙说：“物业公司不要单从商人角度出发考虑问题，还要从认可与被认可角度考虑问题，做好服务之后，有些问题就会变得很简单。”他认为，政府不仅要加大投入对弃管小区进行改造，把物业公司引进小区，还要对物业公司进行有效监管，要让居民看到物业公司带来的变化，这样弃管小区才能进入“物业公司提供优质服务→更多居民乐意交物业费→物业公司经费充足”的良性循环。