部分业主博弈权受限 物管费实行限价难免会沦为虚设

据报道,今年9月,广州市发改委就《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》征求社会意见。其中明确,业主大会成立前的住宅物管费实行政府指导价,最高限价为2.8元/平方米·月。但有调查显示,广州房价最贵前70个小区近半数物业管理费已突破这一标准。若意见稿正式实施,能否解决物管费涨价乱象还是未知数。

近年来,住宅小区业主与物管纠纷乃至激烈对抗的案例频发,其中一个主要导火索就是物管费和停车费“说涨就涨”,且服务质量离业主期望值甚远。究其缘故,关键在于不少小区没有成立业主委员会,或者已有业主委员会却不能与物管公司平等博弈甚至完全被架空。

按征求意见稿规定,住宅小区有业委会的,物管费实行市场调节价;业主大会成立之前的小区,在政府指导价范围内,由物业服务企业与业主协商确定。此中有两个关键词就是“约定”和“协商”,制度设置不可谓不理想。但是,要实现业主委员会与物管和气“约定”和有效“协商”恐非易事。

值得注意的是,征求意见稿设置最高限价的同时,还提到如果前期物业服务费用需要突破最高限价,可以向价格主管部门提出申请。这也意味着是否可以突破限价,归根到底是行政部门与物管之间协商的结果,在这个过程中小区业主无法参与到议价的过程中。

实际上,业主与物管的诸多问题根源很清楚。按物权法、物业管理条例以及广州市物业管理暂行办法的规定,业主共同管理的重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物管费的调整无疑属于“重大事项”的范畴,必须遵守“双过半”的规定。但是,不少小区物管并未将“双过半”当成硬指标。而且,不少小区物管本身就是开发商的子公司或指定的“替身”,不是业主选聘的,导致业主从一开始就在重大事项博弈中处于劣势和被动的地位。

在市场经济条件下,不能说政府设定物管费最高限价本身就完全没有意义,但更有效的应是确保业主委员对物管拥有选聘权和对包括物管费、停车费等在内的服务性收费拥有博弈权。否则,物管费、停车费等实行市场调节价看似顺应了市场经济的潮流,实则有沦为任由物管乱涨价之虞。规定物管费最高限价,也是象征意义远大于实际意义。

正如报道中提到,有业主表示并不是非要拒绝物管费涨价,但不顾业主意愿就强行收取费用就损害了业主的利益;还有业主表示只要物业服务能保证,并不介意每个月物管费多花点钱。这些本身就表明业主对于物管费由市场决定的认同。