房企巨头争抢旧改市场大蛋糕 粤港澳大湾区投资主线为房地产

目前的大湾区，以全国0.6%的占地面积，贡献了全国12%的GDP。未来的大湾区，必须向有限的土地要更高的GDP产出。但是，当前大湾区城市普遍开发程度较高，根据地产研究机构克而瑞的研究报告，2018年深圳和东莞的开发程度已接近50%，远远超出国际城市开发警戒线30%；珠海、佛山也已超过35%。

土地警戒线告急，经济发展与人口增长对城市空间的需求迫切，给城市更新和“三旧”改造带来巨大的市场，不少开发商已经为大湾区的旧改进行储备。

记者了解到，以深圳为大本营的佳兆业，其在大湾区的土储货值近3400亿元，占全部货值的73%，其中深圳货值高达1600亿元，将近大湾区货值半数。在不久前的年度业绩发布会上，佳兆业董事局主席郭英成表示，佳兆业的旧改业务将主要集中在深圳、广州两个核心城市，以及惠州、中山等珠三角城市。

此外，在恒大2018年业绩发布会上，恒大董事局副主席夏海钧也表示，恒大在深圳已取得开发权的土地2900万平方米，未来以旧改为主。

在城市之外，规划纲要提出，大湾区要通过改造城中村、合并小型村等建设一批特色城镇、特大镇，实现超级城市群落的布局。

近年来城镇化建设的热词为“特色小镇”。虽然不同主管部门的表述略有不同，但始终未改其以产业为核心、以城镇化为目的、以提升整体面貌为硬性指标的宗旨。珠三角九市原本就城镇数量多、体量大，并且天生形成产业片区、产业带。来往于珠三角地区，无论是驾车还是乘坐高铁，往往在连片的工业园区和农民房中，不知不觉就从一个城市到了另一个城市。然而，从全国两批特色小镇名录来看，珠三角地区并没显示出其区域性优势。既因为特色小镇的样本发源于长三角地区，又因为受制于面积等硬性指标。

特色城镇建设将成为粤港澳大湾区量身定做的集群发展着力点。特别是房地产与新兴热点行业的结合，被众多房地产企业看好。大湾区定位之一是建设国际科技创新中心，人工智能就是碧桂园战略布局的重要业务，集团计划5年内在机器人领域至少投入800亿元。

本土、外来房企激战

扎根于本土深耕的当地开发商，在粤港澳大湾区崛起的过程中充分享受政策红利。这些房企凭借地域优势，以大本营为核心，在深耕布局的同时向周边城市辐射发展。

以龙光地产为例， 截至2018年6月30日，龙光地产土储权益总货值超过6410亿元，其中粤港澳大湾区货值占比81%，无论是土储货值的绝对规模，还是相对比重，龙光地产在大湾区的投资布局均处于行业前列。

“龙光地产对大湾区规划的落地执行及发展前景颇为看好，未来投资发展的重点仍是聚焦粤港澳大湾区。”龙光地产相关负责人接受采访时表示，公司计划未来5年-10年内将大湾区的市场份额提高到10%，成为粤港澳大湾区龙头房企。此外，对于中国香港，此前龙光地产已经斩获的地块开发顺利，未来，公司依然会在包括香港在内的大湾区城市群，积极寻找投资机会。

而在外来房企中，以新中式住宅闻名的泰禾便是其中一位先行者。凭借对区域经济发展趋势的预判，2015年泰禾正式进军粤港澳大湾区，短短四年来，泰禾先后进入广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、肇庆、惠州，占据大湾区11席重点建设城市中的8席，布局项目数十个，总货值超过一千亿元，成为湾区内千亿元级房企之中布局最佳的房地产企业之一。

此外，在粤港澳大湾区，泰禾+战略布局也在持续推进。在医疗、教育、金融和保险等多元化业务方面均有布局。泰禾集团方面表示，随着大湾区各城市的发展联动进一步深化，泰禾在粤港澳大湾区内的各项业务可以产生协同效应，进一步提升泰禾在湾区的综合竞争力。

值得一提的是，在大湾区9个城市中，香港、澳门和广州都是房价较高城市，尤其香港和澳门楼市均价一直处在高位。在这种背景下，产业外迁则导致购房需求外溢，同时带动了9座城市房地产交易的进一步联动。

记者曾在实地调研中获悉，珠海横琴与澳门一水之隔，房价却是澳门的一半，因此曾一度吸引很多澳门人来横琴购房。另以广州和深圳为例，东莞位于两个城市之间，正是产业外迁的聚集地，这也带动两个城市购房需求的外溢，因此近几年东莞楼市一度快速上涨，不少房企抓住机遇布局，资金周转变现速度加快。

对此，银河证券中山兴文路证券营业部渠道经理冯伟鹏认为，粤港澳大湾区的投资主线为房地产。该湾区的特点就是区域小，经济体量大，随着高铁网络的进一步完善，对周边地区的虹吸效应将进一步显现，人口流入趋势未变，区域内房地产市场仍有机会。

　(房掌柜整理自界面新闻、证券日报、华夏时报)