10月26-27日广州┃地产前融、存量地产、城市更新、旧村改造的投融管退及其基金化运作、困境地产盘活投资实务专题培训

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　　第四讲 城市更新的城中村改造（旧村改造）的政策解读、实操要点、资金需求实务及案例解析

　　（时间：10月27日下午13:30-16:30）

　　主讲嘉宾：知名专注于三旧改造律所的主任律师。具有10年广州土地房管局工作经验，6年广东省多个地方政府机关、企事业单位的房地产法律顾问经验，多个旧村改造项目专项顾问。长期大量处理有关房地产规划、开发事务，积累的大量问题处理经验可广泛运用于其他大量的同类项目。

　　一、土地市场与旧改缘起

　　（一）土地市场

　　1.招拍挂市场

　　2.三旧改造

　　3.集体建设用地

　　（二）旧改缘起

　　1.宏观背景

　　2.地方实践

　　3.国家政策

　　（三）新《土地管理法》影响及应对

　　1.对土地征收集体土地工作影响及应对

　　2.对土地储备工作影响及应对

　　3.对三旧改造影响及应对

　　4.对闲置土地处置影响

　　5.可对土地供应市场的影响

　　二、广州旧村改造的政策与先行实践

　　（一）政策

　　1.背景与思路

　　2.具体套路

　　3.特点、动机与缺陷

　　（二）主要内容

　　1.改造思路（土地财政）

　　2.改造模式

　　3.土地供应

　　4.出让金计收

　　5.引进开发商

　　（三）资金需求

　　1.前期资金需求（诚意金、数据摸查费、投标保证金等）

　　2.后期资金需求（复建安置资金、货币补偿费、土地出让金等）

　　三、如何开拓旧村改造项目

　　（一）关于“村”的基础法律知识

　　1.农村管理体制的历史沿革

　　2.农村集体经济组织的治理结构

　　3.非正式安排

　　4.集体土地所有权人

　　（二）拓展旧村改造项目需要调查的21个事项

　　1.村

　　2.土地

　　3.物业

　　4.规划

　　5.平台公司

　　四、城市更新与税务筹划

　　（一）常见税种及税筹基本基本思路

　　1.涉及的常见税种

　　2.税筹基本思路

　　（二）城市更新中税筹问题解析

　　1.城市更新常见的土地整理模式有哪几种类型？

　　2.在签订搬迁补偿协议形成单一主体模式下如何使补偿安置费用进入成本？

　　3.政府征收模式下，被拆迁人的税负情况如何？

　　4.如何理解“没有超过规定补偿标准”

　　5.旧村改造前期费用有哪些及如何支出？

　　6.旧村改造前期费用能否进入土增税扣项？

　　7.旧村改造前期费用能否作为企业所得税税前扣除及如何操作？

　　8.回迁房视同销售价格以什么标准确认？以哪个时点价格为准？

　　9.回迁房视同销售对增值税、土增税、企业所得税的计算有什么不同的影响？

　　10.征地留用地的开发中，开发运营该类项目应注意什么？如何做好税筹？

　　五、旧村改造与平台公司面面观

　　（一）旧村改造为什么需要平台公司

　　（二）如何考察平台公司

　　（三）如何防范来自平台公司的风险

　　（四）常见的平台公司合作方式

　　六、如何破解拆迁僵局？

　　（一）现行法律关于动迁的五个手段

　　（二）香港、台湾的做法

　　（三）广州、上海的实践