上冲村回迁户型曝光！绿城操刀东坑旧改！南洋埔二十年难启！

2020年，旅游项目、土地开发让新香洲成为了主城区当红区域。

除了旅游项目、土地开发外，旧改也是新香洲重要的一环。随着重点项目的开展，区域价值攀升，寸土寸金的主城区，待开发土地极为有限，占据大面积的城中村，如上冲村、南洋埔村、东坑村等便是多数开放商眼中的香饽饽。

近日，上冲城市更新项目更新单元规划修订方案表决通过，回迁房户型曝光，均为精装高层住宅。

据公示显示，上冲城市更新项目更新单元规划修订方案83.46%股东表决同意，超过2/3；81.27%权益人表决同意，超过2/3。

▲上冲村表决结果公示

据了解，规划图上蓝色区域为个人商品住宅，黄色区域为集体回迁区，红色区域为个人回迁区。

▲上冲村回迁区位置图

从回迁区效果图上看，个人回迁物业和集体回迁物业为高层，集体回迁区为商业。

▲回迁区效果图

根据最新的上冲村更新单元规划修订方案显示，项目回迁房户型包括35-55㎡的公寓和70-140㎡二至四房的住宅。

▲回迁房部分户型图

目前上冲村旧改包括工业区、旧村场等用地合计大约34.9万平。项目总建筑面积达120万平，规划有约90万平住宅、回迁、公建配套、商业、幼儿园、小学等，上冲村拟打造成城市中心百万级大型居住区。

▲上冲村旧改办公室

有村民提出，多数村民并不同意，股东仅代表集体物业的产权，而40%的村民没有表决同意。

据了解，上冲村股东大会经过多次收集村民意见，对户型进行了优化，最终确定了八个户型。还在目前政策前提下对飘窗进行了调整，不计面积在60厘米内，入户花园及阳台算一半面积，按照面积比例配置。

另外，旧村场生活留用地交付物业25月/平，之前的三年免租期取消。现场看到，上冲旧村少量房屋标志了“拆”字样，拆建横幅也零星可见。

▲上冲村村内现状

大多数商铺仍照常营业，人来人往，还是一番城中村热闹的场景。

▲上冲村村内现状

位于上冲村附近的南洋埔村同样被列入了旧改名单，就位于正方·云溪谷旁边，高楼大厦旁的破旧矮小楼房格外显眼。

▲南洋埔村现状

南洋埔村周边有珠海印象城、珠海奥园广场、城轨明珠站，还有华侨城凤凰谷、三溪科创小镇，地理位置占优势，金琴快线也即将开通，无疑是不少开发商眼中香饽饽的旧改项目，但至今南洋埔村旧改工作仍没有启动，原因何在？

据现场看到，南洋埔村除了村口前的道路施工，村内无任何建筑痕迹，更加没有拆迁的动静。

矮破的房屋，斑驳的墙面，泥石混合的道路，村内面貌四十年如一日，村内村民生活一如既往，仍保持着上个年代的生活方式，村内只有小型的小卖铺，并无大型超市，更无集中的肉菜市场。

▲南洋埔村村内现状

据村民介绍，南洋埔村难以启动旧改工作，关键问题在于历史遗留的产权问题。

南洋埔村的村民并非珠海本地的原著居民，在改革开放初期，乡村农田开始分田到户，实行责任承包到户。1982年从江门来到前山公社南溪大队南溪三队承包了多亩农田，便在此安居下来。1993年珠海开始实行清场，但南洋埔村意外存活了下来，直到现在。

正因为并非珠海原著居民，多为自建的房屋，尽管保留着1984年具有政府盖章的房屋建筑申请书，但南洋埔村旧改的补偿方案也不能按照珠海原著居民的政策实行，从1993年到目前为止，珠海并未探讨出对南洋埔村合适的旧改政策。

近些年来，不少房地产公司都前来与村民签过南洋埔村片区居住环境改造升级意愿申请，但都后续无果，最近一次是去年珠海市盈豪投资有限公司，有效期一年，到今年10月份即将过期。一年又一年，眼看着一份又一份的文件失效，旧改工作依然原地踏步。

▲南洋埔村环境升级申请同意书

对于居民最难的是多雨季节，南洋埔村都逃不过大雨的水浸，积水深度可以高到人的腰部，经常搬家电避水浸也是常有的事，改善生活现状迫在眉睫。

在旅游路沿线，还有一个旧改的村庄东坑村，东坑村的旧改历史最早可追溯到2017年，目前城市更新项目展示中心已经建成开放。

由于东坑新项目展示中心大门紧闭，具体规划消息并未获悉。

▲东坑村旧改办公室

据日前公开的资料显示，东坑村城市更新项目展示中心建设单位为珠海市绿城正硕投资有限公司，即绿城集团旗下公司。

据2017年公开资料显示，东坑社区占地3.7平方公里，常住居民1052人，是新香洲较大的社区，村内多为外来务工人员，也有买了村民的自建房，厂房、旅馆、自建房建筑较为杂乱，拆迁难度也不小。

▲东坑村

绿城进驻东坑村，初规划70+栋住宅，还有五星级酒店、商业、学校等，将打造规模达3万多人的大型社区。

东坑村临近普陀寺和华侨城凤凰谷，旅游资源的填补是否会推动东坑村的旧改工作？

绿城在珠海建设的项目有珠海凤凰山项目、珠海翠湖香山国际花园等，我们期待绿城带着东坑村的华丽变身。

沿着旅游路及沿线这条“发展轴”，区域一连片面貌将得到改造，期待新香洲的变身。