中原：降准旨在稳定股市 东莞住宅投资高位渐退

2月29日中国人民银行宣布，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。这是2016年央行的首次降准，将为市场释放7000亿元的流动性。

一、 央行降准的背景

1、两会召开前降准在于维稳流动性，防范金融系统风险。

此次在全国两会召开前的降准，最为直接的目的在于维稳流动性，防范金融系统风险。春节前央行通过公开市场投放了大量流动性，年后纷纷到期，自上周起银行间流动性紧张，并间接影响了A股。降准比公开市场滚动逆回购而言，一次性释放接近7000亿元流动性，有助于稳定资金价格，防范风险。

2、今日上证A股最低探底2638低点，降准直接目的在于救股市。

2016年开局以来，A股迎来了股灾3的行情，股市大下降，市场人气低迷，投资者情绪悲观，市场做多信心不足。2月29日股市再次迎来大跌，最低探底至此前的最低点2638点，收盘被拉升至2687点。今日股市的大幅下跌，中央及时降准，救市目的很明显。降准，一来能为股市释放流动性，带动股市回升；二来奠定货币宽松的信号，增强市场信心。

二、 央行降准对楼市的影响

1、降准释放流动性，信贷业务更宽松，降低开发商融资难度。

2016年宏观经济依然面临内忧外患的艰难环境，房地产作为支柱产业拉动经济的作用更加突出。2015年地产行业面临销售热投资低迷的困境。降准后将为市场释放流动性，信贷业务更加宽松，降低开发商的融资成本，开发商资金链宽裕也会增加投资开发以及拿地的投入力度，利于房地产开发投资的回暖。

2、降准后房贷利率优惠折扣重现市场，降低购房者贷款成本。

央行降准后，银行的资金更加宽裕，增加房贷的资金贷款业务量。宽松的信贷业务将会加大各大银行之间在的相互竞争，贷款利率也会出现折扣优惠，9折等折扣优惠将出现市场。利率上的优惠可以直接降低购房者的贷款成本，加速购房者入市步伐。

3、持续出台的宽松政策将增强楼市买卖双方的入市信心。

2016年，房地产行业进入去库存的时代。2月，国家先后发布多项利好楼市的政策，先是非限购城市首套房的首付降至两城，接着要契税减免，又是央行降准。在一系列的利好措施下，多个城市的市场成交率先走出春节淡季行情。央行降准将给楼市的买卖双方增强入市信心，开发商的市场预期更高，购房者积极入市，利于市场延续活跃的交投氛围。

4、央行降准主要为了救股市，股市低位与楼市高位形成反差，投资资金将从楼市回到股市。

在股市再次跌入底部的时候，央行宣布降准，救市目的很强。当前上证指数回到2687点，是上一轮牛市刚刚启动的水平，而房价却处于历史最高位的水平。股市在底部震荡，很多股票价格已处于底部水平，未来盈利空间大。面对着高位的楼市，购房者观望情绪增加，担忧未来房价的上涨空间。央行降准后，股市有望探底回升，会促使投资者资金流向股市，分流楼市资金。

5、深圳楼市投资预期降温，降准后深圳客或抛售房源资金流向股市。

1月香港楼市成交量价大幅萎缩，香港作为成熟的国际市场，市场反应要比国内要快。香港楼市的量价萎缩将会迅速蔓延至深圳楼市，而东莞又是一个依赖深圳客需求的城市，这给临深片区的楼市带来一定隐忧。

深圳是一座金融城市，2015年深圳房价的上涨离不开上一轮牛市产生的财富效应。降准后，股市有望探底回升。深圳的投资客将会面临低位的股市以及高企的房价，对楼市的投资预期将降温。深圳楼市投资预期降温，而临深房价依然涨势未改，不少深圳客面对如此高企的房价，开始担忧楼价的上涨空间，投资客将会抛售手中房源，将资金流向股市。自住的深圳客将延续流入东莞，但深圳客的需求将有所减弱。

三、给予东莞开发商的建议

2月楼市在一系列的利好政策刺激下， 一线城市的开发商抓住机会快速出货。上海、广州等城市的楼盘开盘即现“受捧盘”，购房现场人气热闹，房源被一抢而空。春节过后，购房者就表现出积极入市，一线城市楼市已率先回暖。但东莞楼市表现较为平淡，一方面东莞开发商捂盘惜售心态强，抱着高预期的心态在观望，定价上也是高于市场价格；另一方面东莞楼市供应紧缺的局面无法缓解。开发商的捂盘惜售与市场供应紧缺的矛盾持续恶化，成为当前东莞楼市面临的现状问题。

东莞中原的观点认为：

其一，2016年的楼市将会在2015年的高位有所回落，市场需求将有所减弱，上半年借助政策利好，市场有望延续活跃的交投氛围，因此，上半年是开发商出货的大好时机。

其二，当前东莞楼市供应紧缺，市场但凡有货，基本上能走量，这是卖方具有优势的市场，开发商应该抓住这个机遇将手中货量及时消化。

其三，股市低位将会吸引投资者的资金进场，投资需求减弱。自住客将会积极入市，但对价格敏感性更高，开发商应该理性定价，快速出货，抓住上半年的机会才是王道。