中原：东莞住宅2月供需大幅放缓 预计3月成交量价齐升

2月受春节假期影响，东莞住宅供需量大幅放缓，但与同期相比，市场交投热度明显好于历史同期。非限购城市首套房首付由25%下降至20%，二套房由40%降至30%，公积金利率的提升以及契税营业税的降低等多项宽松政策陆续出台，市场预期持续向好，2月东莞房价持续上涨，住宅均价连续2个月突破1.1万元/㎡。

踏入3月，随着降首付、契税营业税降低等利好政策逐渐落实，再叠加全国两会后释放的种种利好，客户入市积极性将持续增强。又因3月东莞楼市即将开启年后的第一波供应热潮，预计3月住宅成交量价齐升。

月度关键词：供需放缓、房价持涨、深圳客外溢持续

（一）新增供应状况

2016年2月东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

受春节因素影响，2月住宅供应大幅放缓。

据东莞中原研究部监测数据显示，2月东莞住宅新增供应22.14万㎡，环比1月大幅下降73.98%。主要包括有万科翡丽山、佳兆业碧海云天、恒大绿洲、观澜高尔夫花园、中正大厦等12个项目集中供应。而实际市场中，2月东莞楼市供应表现更加低迷。今年2月8日过春节，直到2月22日才过完元宵节，春节气氛对整个2月份楼市影响比较大，开发商推货积极性较低。2月东莞楼市推新较少，市场以消化库存为主。

开发商多以“小量加推、小幅涨价”方式试探市场。

由于2月8日过春节，2月推新主要集中在下旬，主要以“小幅涨价、小量加推”试探市场。一方面，春节前后，非限购城市首套房首付由25%下降至20%，二套房由40%降至30%，公积金利率的提升以及契税营业税的降低等多项宽松政策出台刺激，开发商多数抱着积极向上的心态，定价继续向上。另一方面，受大环境动荡影响，包括全球股市大幅下跌、原油下降、外汇波动性增大等，还有2月香港地价下降70%的负面影响，春节后开发商心态有所谨慎，新推货的项目定价涨幅放缓，多以小幅涨价为主。加上开发商担心多方消极因素影响节后客户购房积极性，不敢冒然进取，均通过“小量加推”方式试探市场。

（二）新开工状况

2月住宅新开工量持续萎缩至35.99万㎡，万科和碧桂园争相赶工。

据东莞中原研究部监测数据显示，2月东莞住宅新开工量持续萎缩至35.99万㎡，环比1月的38.87万㎡下降7.42%，仅有碧桂园凤凰湾畔花园、海德骏园和万科棠樾新开工住宅。2月住宅新开工持续低位放缓主要因为受春节假期影响，企业和政府单位放假造成开工报建减少。据监测发现，迫于2016年业绩冲刺压力，近两三个月万科和碧桂园争相赶工，山湖碧桂园、厚街碧桂园、碧桂园凤凰湾畔花园、万科碧海蓝湾、万科云广场和虎门万科花园纷纷加快动工。

（三）市场成交状况

2016年2月东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据) 

2月楼市成交环比大幅转淡，同比创历史新高。

2月东莞住宅成交3757套，合计41.94万㎡，按面积环比下降71.46%，同比上升134.04%。从环比来看，2月住宅成交大幅转淡，主要受春节放假和供应低迷影响。从同比来看，今年2月楼市成交热度明显高于历史同期，究其原因：一、深圳客持续向莞外溢，支撑楼市成交量。二、政策环境宽松刺激购房需求入市增多。三、节后莞深房价持续高升，部分客户恐慌入市。

节后东莞楼市成交快速回暖，但反弹力度低于预期。

为了更清楚地了解今年春节后东莞楼市成交反弹行情如何，我们主要用春节后两周的成交数据与春节前一周的作对比，如上图所示，今年春节后东莞住宅楼市成交反弹幅度为473%，反弹力度相对较强，与2013年相当，主要受宽松政策刺激和深圳房价高涨两大因素影响。但今年节后楼市成交反弹力度低于预期，且明显不敌2015年，究其原因：一、1月份香港楼市交易量降至25年来新低，2月香港新拍地价下降7成。香港楼市低迷一定程度上影响投资者对房地产市场的预期，从而导致部分深圳客投资情绪降温，观望情绪加重。二、深圳客在莞买房投资多数集中在临深片区，尤其是塘厦、凤岗。但节后临深片区房价已上升到比较高的水平，如塘厦已卖到16000-20000元/平，凤岗卖到15000-27000元/平，樟木头卖到16000元/平，黄江卖到12000-18000元/平，此外松山湖更卖到21000元/平，深圳投资客开始担忧东莞房价上涨空间，重拾观望心态，投资趋向谨慎。

但值得注意的是，2月下旬东莞楼市成交大幅反弹上升，但临深区域反弹力度相对较弱，而价格低洼区域反弹力度明显较大。一方面香港楼价大跌带来消极影响已传向深圳市场，深圳客投资降温，临深成交走弱。另一方面2月泛临深区域房价涨得太高，部分深圳客无法接受，开始向一些低洼区域转移。

深圳高房价逼使自住型深圳客加快在莞置业，2月深圳客仍为市场主力军。

据监测数据显示，2月住宅成交套数排行前50名中，大部分项目是主打深圳客的项目，表明深圳客仍然为市场主力军。深圳市规划和国土资源委员会1日发布深圳2月份楼市数据：2月深圳楼市成交保持高量水平，新房成交均价再创新高，每平方米48095元，同比增长72.12％、环比增长3.40％。深圳房价持续高升，导致更多深圳打工族在深圳买不起房，加上东莞房价也一路上涨，临深房价直逼2万/㎡，自住型深圳客恐慌入市增多。

刚需高位萎缩，改善需求释放增大。

据东莞中原研究部监测数据显示，2月刚需(70-120)成交占比全市的57%，仍为市场成交主力，主要包括有保利中惠悦城、鸿华I尚城、银湖山庄、丰泰观山碧水、南部湾万科城、嘉华星际湾等133个项目成交。从各面积段成交比重走势看，近半年多刚需比重持续下滑，刚需高位萎缩明显，改善需求受宽松政策刺激释放增大。

（四）价格分析

2016年2月东莞各物业成交价格情况：

全市住宅均价仍突破1.1万，万元级镇区增加到14个。

据东莞中原研究部监测数据显示，2月东莞住宅成交均价为11252元/㎡，环比相对持平，普通住宅均价为9954元/㎡，环比下降7.74%，主要因为热点高价区域包括虎门、凤岗、黄江等镇区成交明显减少。从区域角度看，目前东莞普通住宅成交中，均价过万的镇区比1月增多3个，已上升至14个，临深片区房价继续领跑全市，其中多个镇区住宅均价已普遍超过12000元/㎡。

东莞房价持续快速上涨，态势已蔓延全市。

据东莞中原研究部对市场监测数据显示，2月洋房成交中，8成镇区房价环比1月出现上涨，六成镇区涨幅超过5%，数据显示2月东莞房价持续快速上涨，且房价上涨态势已蔓延全市，除了塘厦、清溪、松山湖、樟木头等临深区域持续大幅上涨外，企石、东坑、常平、桥头等非热点区域也纷纷迎涨。一来，去年大部分开发商业绩非常好，步入今年年初资金回笼压力较小；二来，2月中央不断出台利好政策刺激楼市，开发商市场预期升高，从而推动定价向上。

（五）库存供应状况

住宅库存创新低，供不应求矛盾日益递增。

截止2016年2月29日，东莞住宅库存量为360.24万㎡，环比下降4.70%，同比下降41.36%。2月住宅供需齐降，且供应放缓幅度比成交的明显要大，造成库存量持续下滑再创新低。若按近一年的消化速度计算，2月住宅库存消化周期约4.3个月，面对持续宽松政策刺激以及持续外溢的深圳客，市场供不应求的矛盾日益加剧。

从区域分布看，洋房库存量排列前三（按套数）的分别是寮步1476套、南城1304套、石龙1018套。临深片区供应依然紧张，库存主要还是集中在汉邦雍景居、恒大绿洲、棕榈泉、广基、自由星城、保利生态城等10来个盘中。

（六）东莞房企及住宅销售情况

2016年2月开发商商品房销售排名前十名：（按销售金额） 

大部分房企业绩环比下降超过五成，卓越首次夺桂冠。 

据东莞中原研究部监测数据显示，2月东莞开发商商品房业绩排行中，卓越单靠塘厦的卓越蔚蓝山成交3.67亿元夺下桂冠。保利成交3.64亿元排行全市第二，其中保利中惠悦城就贡献了2.58亿元。2月万科尽管有13个项目成交，但缺少打头阵的项目，仅成交2.75亿元退居第三。由于2月大部分开发商少见推货，大部分房企业绩环比下降超过五成，但由于今年年底客户入市积极性比较高，2月份许多房企收金同比去年同期普遍呈现大涨。

附：2016年2月住宅成交排名前十名：（按销售套数）  

（七）后市展望

● 经济：受刺激政策利好释放，预计3月经济回稳。

2月官方制造业PMI公布数值为49.0，创2011年11月以来新低，且连续第7个月低于荣枯线，主要是2月受春节假日因素影响，部分企业停工减产，制造业生产订单明显减少。PMI连续7个月低于荣枯线，经济持续下行探底，进入3月随着企业员工恢复上班，生产订单有所增加，企业生产经营活动指数回升，加上央行再次降准释放流动性以及供给侧改革政策刺激，有望增强内生增长基础，预计3月经济止跌回稳。

● 两会：供给侧深化改革下，全国楼市进入“去库存”时代。

当前内外需疲弱、产能过剩等问题仍然凸显，经济下行压力不减，去产能、去房地产库存将是2016年中央重点工作任务。全国两会将于3月初召开，去库存促消费将成热点议题，供给侧改革将会被重点强调并加快改革进程。供给侧改革，就是从供给、生产端入手，通过解放生产力、提升竞争力促进经济发展。在供给侧深化改革下，2016年全国楼市将进入“去库存”时代。

● 政策：经济下行、资本流出等多重压力下，政策环境有望持续宽松。

从2014年调控至今，宽松政策促进加快去房地产库存。但从全国各地楼市表现来看，一二线城市成交量价大涨，而许多三四线城市表现平淡，价格普遍下跌。加上目前经济放缓持续，中央需要通过刺激增长房地产投资及消费为经济托底。

此外，2月美国经济数据向好，再次增强加息预期，中国资本外流压力加剧，同时又面对股市下跌探底、经济持续放缓等多重压力，政策环境有望持续宽松。尤其是两会后，房地产去库存政策有望加快出台，主要从信贷政策、住房金融、税收政策、公积金调整、财政补贴等方面着手。

● 资金：央行超预期降准释放流动性，间接利好楼市。

中国人民银行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

此次央行超预期降准预算将释放7000亿的流动性。降准，对实体经济而言，有利提高企业可贷资金和扩大消费，更好地促进实际经济发展；对股市而言，释放的部分货币资金会进入股市，股市有望止跌回升；对楼市而，买房贷款变得更容易，有可能“加杠杆”买房增多。因此央行超预期降准释放流动性间接利好楼市。

● 股市：股市止跌回升，或分流楼市投资客。

2月29日，央行宣布自2016年3月1日起普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点后，3月1日 A股触底反弹，3月2日沪深两市早盘小幅低开，随后发力上攻，股指一路震荡上行，午后成功夺回2800点。央行降准促使流入股市资金增加从而刺激股指上涨。

2月美国经济数据表现佳，3月初全球股市与美元受美国制造业数据刺激从而取得上涨。近日全球股市反弹上涨、大宗商品价格出现回升、国际原油价格持续反弹等等，市场基本面有所改善，市场风险偏好加速投资情绪回升。随着谨慎心态转变，投资情绪回暖，抄底需求增多，A股有望持续反弹。加上今年我国政策面宽松趋势已然明确，全国两会后陆续出台的多项利好政策或将持续刺激股指上涨。3月股市的止跌回升，或将分流楼市投资客。

● 人气：降首付、减免税收等利好刺激，客户入市积极性增强。

据东莞中原CCES系统显示，元宵节后东莞楼市人气大步上升，回暖势头迎来近几年最强。反映降首付、减免税收等利好政策刺激，客户入市积极性大增，进入3月重重利好叠加刺激，市场人气有望加速上升。

● 供应：3月楼市或现一波供应热潮。

随着春节气氛散去，楼市将开启年后的第一波供应热潮。究其原因：一、去年楼市持续火热，春节前许多项目已经基本卖断货。二、一些在去年火热行情下认筹已久的纯新盘到了入市阶段。三、许多开发商不看好今年下半年市场，会抢在上半年跑货。四、目前政策刺激频繁加码，客户入市积极性强，部分手头有货的会趁机走量。据东莞中原研究监测数据统计显示，预计3月推新的分别有锦绣山河、佳兆业碧海云天、嘉宏锦园、中正SOHO、恒大绿洲、中惠悦峰、卓越蔚蓝山、宏远汇龙湾、康城假日、中天悦府、紫薇银座、鼎峰尚境、信鸿蔚蓝海岸等项目，刚需依然是供应主力。

● 深圳客：临深房价涨得太高，深圳刚需客分散流入东莞其它洼地。

经历年前加速高升后再经历节后的持续上涨，目前东莞房价已上升到一个比较高位水平。数据显示，目前泛临深区域房价普遍超过12000元/㎡，其中塘厦洋房价格卖到了17400元/㎡，凤岗的也升到近17000元/㎡，松山湖更超过2万元/㎡，塘厦的一些楼盘也是直奔2万元/㎡。近一年东莞临深房价实在涨得太快太高，已导致不少深圳客无法接受，或买不起。一方面，深圳投资客考虑后市房价上涨空间问题，投资变得谨慎；另一方面，部分深圳刚需客直接买不起。

在去库存时代下，越来越多利好政策将出台支持刚需入市，面对同样高企的东莞临深房企，预计这类深圳刚需客将分散流入那些交通便利且价格相对低洼的区域，如沙田、寮步、厚街、大朗、常平等，这些区域接下来有望量价齐升。

● 量价：预计3月楼市回暖速度加快，成交量价齐升。

价格方面，政策环境越来越宽松，市场向好进一步推动房价上涨，预计3月东莞住宅房价持续上涨，但局部走势有所分化。首先是，年前房价已在短时间内大幅上涨的项目大都不会再涨价，房价将保持高位企稳。因为这些项目价格已基本在天花板之下。其次，在这波涨价行情中，后来者会受市场推动，这些项目价格将保持稳步上涨的态势。最后，城区可售房源稀缺，供求关系决定城区项目价格会大涨。

成交方面，预计楼市回暖速度加快，住宅成交量环比明显大增。究其原因：一、供应量大增，迅速激活购房需求。二、宽松政策持续加码刺激，客户入市增多。三、深圳房价非常高，不断挤压自住型刚需客向莞外溢。四、二三级联动项目增多。据监测发现，3月份启动二三级联动项目明显增多，包括一些纯新盘首次入市即走“二三级联动”之路，如紫薇银座、信鸿蔚蓝海岸等。

● 建议：当前又是良机，入市需趁早。

对客户建议：受利好政策持续宽松刺激，开发商心态趋向积极，东莞房价走势仍然看涨。加上下半年将有许多高价地亮相入市，势必会推动房价继续上涨，而恰好上半年供应量比较大，客户一旦看中房即可下手。

对开发商建议：

一、股市分流楼市投资客。为去库存，接下来政策面还会继续宽松，包括降准降息仍有空间。从3月1日起央行降准后，A股触底反弹大涨，反映降准有效修复市场信心。若接下来央行再释放流动性，股市上涨态势有望确立。进场追涨者增多，股市会持续分流楼市投资客。

二、东莞房价飙得太高，深圳客在莞置业遇到瓶颈。加上目前东莞临深房价直奔2万/平米，涨得实在太疯狂，这使深圳客投资到了一定的瓶颈阶段，市场看空情绪增多，这波投资热潮会逐渐降温。此外多个洼地也逐渐被填平，如寮步、大朗、沙田一些楼盘涨到1.1万元/㎡以上，部分刚需客入市放缓。

三、下半年万科、碧桂园众多项目入市，市场厮杀激烈。万科和碧桂园许多新项目大都是去年拍的地，大部分预计在下半年入市，为避免后市与大品牌竞争激烈，目前手里有货的开发商应尽快出货。加上在需求减少的形势下，下半年楼市厮杀会愈加激烈。

四、目前市场严重供不应求，客户入市积极性比较高，是出货的良好时机。