谢逸枫：崩溃！房价涨了35年你是不是还没买房

　　1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%;其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。1969-1986之间的大牛市主要发生在1974-1979之间，平均年增长为11%，但扣除通胀后年增长只有2%;其余年份的平均增长率为5%，扣除通胀率后为负增长。1995-2007之间的大牛市主要发生在1999-2005年间，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。总结一下，美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943-1947。长期来说，美国房价的涨幅基本是美国通胀率。

　　这条轴线也告诉我们，截止到2013年，美国的房价在经历了2006-2011的下跌，和2012-13的上涨后，已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平均价位。这表明美国的房价在将来的涨幅不会高于历史平均(3%)。其他可以考虑的因素包括由于美国退出量化宽松带来的融资成本的上升，以及美国经济回暖;这两个因素对房价的影响是相反的。这123年中，美国出现三次十年累积涨幅超过100%的大牛市，分别是在1938-1954年、1969-1986年、1995-2007年。长期来看，美国房价的涨幅基本等于通胀率。但看那个曲线，以0.25%的速度连续涨了100多年，它论证了两个铁一般的事实：1、长期看，房价是上升的。2、房地产是抗通胀的好品种。纽约在1988-2012年长达25年的时间里，房价增长率正好是美国的通胀率。那么美国的一线城市是否会遵循不同的房价规律呢?现在让我们来回顾一下美国一些大城市在80年代末以来的房价历史。四个美国一线城市：纽约、波士顿、洛杉矶和旧金山从80年代末到2013年的扣除通胀后的实际房价。