无论未来官方出台什么政策 深圳房价都将继续飙升？

随着调控政策不断出台，过热的一线城市楼市开始降温。这波上涨行情是从深圳率先启动的，但遗憾的是，直到今天绝大多数人仍然没有搞明白，深圳楼市到底发生了什么，即将发生什么。

通过对关键数据的比对研究，我的结论是，深圳楼市存在令人震撼的特殊性。无论未来官方出台什么政策，深圳楼市都将有重大事件发生。

让我们通过跟北京和上海的比对，看看深圳过去10多年到底发生了什么。

一、深圳实际人口比肩京沪

从人口规模上看，深圳36年前几乎是从零开始起步的。但到了2014年年底的时候，深圳实际生活人口已经接近京沪这两个特大城市。

由于深圳尚未公布2015年统计公报，这篇文章只能采取2014年和之前的数据。官方公布的常住人口数字，2014年底是上海2426万人，北京是2152万人，深圳只有1078万人。

但三个城市义务教育阶段的在校生人数分别是：上海123万人，北京112.8万人，深圳105.7万人，应该说深圳实际人口应该已经非常接近京沪。对此，深圳官方也不否认，主要领导最近公开承认深圳实际管理人口超过2000万。

2014年的数据还显示，当年小学生招生人数，上海是16.34万人，北京是15.3万人，深圳达到了16.25万人。也就是说，深圳小学生招数人数已经超过了北京、逼近上海，显示出深圳强劲的人口增长后劲。

但深圳城市面积只有上海的3分之一，北京的8分之一。

二、深圳商品住宅供应量少得可怜

熟悉深圳楼市的人都知道，由于土地面积狭小，深圳商品住宅供应量长期偏小，每年的开工面积和竣工面积跟中山这种三线城市差不多。

下面这组数据非常令人震撼，它显示了2000年以来北上深三大城市商品住宅竣工量：

也就是说，在中国城市化最高峰期间，北京新建了2.6亿平方米的商品住宅，上海建了3.08亿平方米，人口增量更为显著的深圳只建了7000万平方米的商品住宅。深圳的合法住宅供应量只相当于北京的27%，上海的23%！

深圳和北京上海不同，在于它是个全新的城市。在2000年之前的20年，其商品房的供应量应该不到最近15年的一半。所以，深圳商品住宅竣工总面积在1亿平米左右，加上这些年陆续上市的政策性住房，肯定也很难超过1.5亿平方米。而上海、北京合法住宅的存量大概都在7亿平方米左右。

从2000年到2014年，深圳小学生人数从31万增长到了79万，增幅155%，实际人口增长肯定比这个速度还快。如果按照目前官方承认的“实际管理人口2000万”推算，过去15年深圳人口增长了1200万人。但这15年的新增商品住宅面积只有7000万平米建筑，按照人均20平方米计算，只够容纳350万人。