瑞峰：东莞住宅均价14925元/㎡ 19个镇区均价过万

一、导读

1、宏观：告别“一刀切”调控  房地产政策宽松和收紧并存

继上海、深圳、苏州等地由于楼市过热而遭遇调控之后，近期陆续过热的城市出台调控政策，如河北廊坊出台“环北京版“限购令，实行住房限购和差别化住房信贷政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%；合肥出台楼市调控新政：严查“捂盘”捆绑销售；深圳楼市调控再放大招，二手房交易税费大幅上调，意味着深圳二手房交易的成本将同步上调，少则几万，多则几十万，调控力度或超出了“325”新政；北京虽然没有名文出台收紧，但土地市场再现“7090“政策，意味着未来开发产品都必须面向刚需及改善型客户群，项目的定价就不可能太高，相应收窄可接受的地价上限预期，这些政策出台或将让过热的楼市出现观望情绪，让楼市回归理性，但具体表现如何还得看政策落地的执行成效。

而库存高去货压力大城市则出台刺激政策，较为关注的是沈阳出台多项购房补贴新政，提高部分人购房享受部分契税补贴，高校生、新毕业生购房享受契税全额补贴，鼓励大学生买房；湖北打出政策组合拳助房地产去库存，通过推进公租房货币化和棚改货币化安置消化库存商品房等。

整体来看，为稳定近期过快上涨的房价, 打击投机性购房行为，深圳、上海、河北廊坊等城市政策收紧的内容主要表现提高首付贷款比例、提高非本市户籍居民购房门槛等方面；同时，在营改增、降低首套房首付比例等政策的支持下，三四线城市的“去库存”大戏仍在上演，购房补贴等地方政策频出现。足见在全国各地楼市显著分化的背景下，楼市政策告别“一刀切”调控，分类调控的路线逐渐明朗起来，宽松和收紧同步而存。

2、新增供应 ：松湖碧桂园千套洋房入市  多盘加推别墅产品   

上周东莞全市共有7个项目有商品房新增供应，住宅2844套，合计面积约34.2万㎡，环比上升152%；非住宅新增907套，面积约为2.31万㎡，环比上涨7%，主要是由新世纪颐龙湾的车库和松湖碧桂园的商铺产品供应。

从推货策略来看，纯新项目松湖碧桂园表现最为抢眼，开盘首推1642套92-264㎡洋房；而嘉宏锦园712套97-190㎡洋房批量入市；天林湖花园则加推262套116-136㎡刚需户型、14套356-416㎡豪宅别墅。从别墅产品来看，除了天林湖花园推出别墅外，还有卓越蔚蓝山推26套别墅、珠江观澜御景推8套别墅。

从预售证来看，预计近期上市或加推的项目有宏远康城假日、华桂园四期、碧桂园智慧家、信鸿澜岸、连升豪庭、紫薇银座等项目。

3、成交情况：松湖碧桂园集中签约  大石龙片区成交相对升温

上周东莞全市住宅成交2445套，面积约27.95万㎡，环比上升19%；非住宅成交745套，面积约6.01万㎡，环比上升5%。东莞楼市成交有所升温，主要是因为松湖碧桂园在深圳大运中心体育馆开盘，推出1642套洋房，受到深圳客的疯狂抢购，当天去货9成，上周进入集中网签签约，网签801套，对整体成交拉升作用大；东莞价格洼地以及地铁即将开通等利好促动深圳客户到大石龙片区置业，企石嘉宏锦城推出新品受到深圳客的追捧，成交良好，去货上百套。而丰泰橡树溪谷和米兰天空助力樟木头、汇龙湾和万科翡丽山推动南城进入区域排行榜前席。

4、成交均价：非毛坯修高价的项目成交占主力  14925元/㎡均价出现飞跃

上周东莞楼市住宅均价14925元/㎡，环比上涨29%，东莞楼价再次出现飞跃。主要是因为：1、上周松湖碧桂园是东莞楼市成交的主体，801套洋房集中签约占据总数33%的比例，其18000元/㎡左右的价格直接拉动整体均价的上涨，支撑着房价的高位运行；2、东莞因深圳客大量涌入而开启快速上涨的行情，上周东莞价格过万的有19个镇区，处在高水平。

5、土地市场：厚街去年流拍地块再出让   起始楼面地价仍是1900元/㎡  

本周有1宗地块待拍，位于厚街镇汀山社区，面积约为6.96万㎡，起始价26440万元，起始楼面地价为1900元/㎡。据了解，该地块曾在去年10月份流拍，如今再次出让。在碧桂园智慧家等楼盘入市后，厚街区域楼市发展有所升温，地块有望出嫁。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：松湖碧桂园抢眼开局   助力东莞量涨价升楼市飘红

1.2供需量价走势：松湖碧桂园为成交主角   楼价14925元/㎡再次飞升      

1.3物业类型成交：洋房成交约占70% 仍为主力   商铺、写字楼大幅度上涨

1.4产品类型成交：100-130㎡成交持续大幅上涨  刚需产品成交集中

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：松湖碧桂园助大岭山夺冠    企石持续平稳运行

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：100-140㎡成交占比6成以上

1.6.2别墅产品面积区间成交: 200-600㎡产品集中度高   约占60%

1.6.3普通住宅各单价区间成交：15000元/㎡以上产品成交4成以上

1.6.4别墅各单价区间成交：30000元/㎡以上成交最多  约占5成

1.6.5普通住宅总价区间分布：80-100万元/套、180-200万元/套皆占比15%

1.6.6别墅各总价区间分布：成交别墅500-600万元总价区间分布突出

1.7新增供应 ：松湖碧桂园千套洋房入市  多盘加推别墅产品

1.8新开工：房企集中开工  为后市储备房源

1.9、土地市场

1.9.1待拍土地：厚街去年流拍地块再出让   起始楼面地价仍是1900元/㎡

1.9.2出让土地：无   

1.9.3土地成交：无

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境

1.1.1 政策托底效果逐渐显现 3月官方PMI重上枯荣线

继1月、2月制造业PMI连降后，3月制造业PMI迎来了明显反弹。4月2日，根据国家统计局发布的数据，3月份中国制造业采购经理指数(PMI)为50.2%，比2月上升1.2个百分点。不仅出现反弹，更是自2015年8月以来首次站上枯荣线。与此同时，3月非制造业PMI指数为53.8%，环比上升1.1个百分点，中止了前两月的连降势头。

3月份的PMI数据出现全面的大幅回升，总指数重回扩张区间，分项指数也明显好转，其中新订单指数的回升最为明显，从产成品和原材料库存指数看，去库存进展较为顺利。非制造业指数也明显回升，建筑业指数的大幅回升是主要的推动力，服务业也有一定程度的好转。主要原因是政策托底效果逐渐显现，经济短期企稳的信号进一步明确，预计一季度GDP增速可能持平于6.8%。

1.1.2资金缺口仍未填补 棚户区改造基金或将全国复制

尽管国家开发银行、农业发展银行等政策性金融机构已经成为目前棚户区改造工程的主要融资渠道。但是，面对总量和规模都十分庞大的棚户区改造任务，包括经济实力较好的特大型城市在内，地方政府仍然面临着资金缺口。

北京市目前尝试的通过在棚改领域引入私募基金解决资金缺口的方式，正在引发全国其他地方政府的关注。作为棚户区改造工作业务主管部委的住房和城乡建设部(下称“住建部”)，也正在寻找在全国其他地市推进私募基金引入棚改的路径和可行性。

1.2楼市环境

1.2.1沈阳出台多项购房补贴新政　力争年内销量增长10%

在上海、深圳等城市出台收缩政策抑制过热楼市的同时，另外一些城市却因高库存出台鼓励购房的宽松楼市新政。3月29日，沈阳市政府网再发布《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》，从公积金贷款、契税减免、购租房补贴等方面，鼓励沈阳高校、中等职业学校在校生、新毕业生买房和租房。

意见表示，沈阳将支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购买商品住房的，给予契税全额补贴政策。沈阳还支持在沈就业、创业的高校毕业生租赁住房，每人可以领取3年租房补贴，标准为：博士每月800元，硕士每月400元，学士每月200元。

1.2.2万达商业即将从港股退市  “王炸”回归A股

3月30日，由万达集团控股的万达商业在港交所发布公告称，万达集团正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，要约价格不会低于每H股48港元现金。这一价格比当日收盘价38.8港元高出近24%。公告称，收购要约如经落实，将可能导致公司私有化以及公司于港交所除牌。

对于退市事宜，万达集团相关人士并未者透露具体原因，但业内释放出的声音则较为一致，即不满意估值被严重低估，继续呆下去已经有损万达商业的整体形象。

1.2.3 深圳楼市调控再放大招 二手房交易税费大幅上调

继续“325”温柔一刀后，深圳楼市调控再放大招。4月1日起，深圳市调高二手房交易评估价，多家中介监测的信息显示，此次二手房交易评估价普遍上调50%，部分楼盘的上调幅度甚至高达100%。

相关部门会以这个评估价来计算各类交易税费。这意味着，深圳二手房交易的成本将同步上调，少则几万，多则几十万，调控力度或超出了“325”新政。

1.2.4河北廊坊九措施稳控环京楼价 非本地户籍限购1套

4月1日，河北省廊坊市政府晚间公布了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，出台九项措施稳定环京区域房价,内容涉及规范市场秩序、非本地户籍限购、严格规划管控等方面。其中最引人关注的就是实行住房限购和差别化住房信贷政策，非当地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。

1.2.4北京土地市场再现“7090” 顺应全年供应策略

3月30日，北京市国土局土地官网挂出了三宗经营性土地出让公告，其中两宗是位于昌平区南邵镇的住宅混合公建用地，一宗位于大兴新城东片区的综合性商业金融用地。值得注意的是，昌平区南邵镇两地块的出让公告中，沉寂已久的“7090”政策再次出现，即地块除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

“7090”重新现身，可以看出政府加大北京刚需房供应、调控土地市场大规模豪宅化趋势的态度。因为““7090”政策意味着这宗地块的大部分产品都必须面向刚需及改善型客户群，考虑到这类客群的支付能力，未来项目的定价就不可能太高，因此开发商对客群及消费能力有了明确预判后，也将相应收窄可接受的地价上限预期。

1.2.5合肥出台楼市调控新政：严查“捂盘”捆绑销售

合肥市房地产管理局等四部门联合出台楼市调控新政，将加大城区住房土地供应量，实行“差异化供地”，同时对一些楼盘“捂盘惜售”及捆绑车位等行为进行严厉查处。

合肥市提出，2016年城区商品住房土地供应同比增加15%以上，并实行差异化供地政策，通过调节土地供应稳定市场预期。在商品住房价格较高、价格波动较大的区域，增加住宅用地供应；在商品住房库存量较大区域，减少或暂停住宅用地供应。适当控制商住混合用地和商业办公用地供应量，保持房地产用地市场供需均衡。

1.3产业动态

1.3.1优客工场6场地同步亮相北京 布局16城市36场地

优客工场一套漂亮的融资后布局“组合拳”再次搅动联合办公整个行业，随即于3月31日宣布北京6大项目同时荣耀亮相。至此，优客工场在北京、上海、南京、西安四城13场地开始运营。

优客工场的城市布局，倾向于经济发达、有产业集群、创业活跃以及受教育年轻人多的城市。除了常规的城市判断，优客工场还会考察进入城市的年轻人口占比，以及他们的流动性、受教育程度等因素。

1.3.2广东自贸区将有创新容错机制 失败或无需追责

在自贸区，创新失败了，不用怕！自贸区将有创新容错机制，有些方面或不用担心被追责；　在自贸区，创新面临法制障碍，不用怕！即将出台的《广东自贸区条例》将建立特别适用机制，可报请国务院提出处理建议。

在自贸区，创新将有各种平台撑腰。需要省级政府下放权限的，他们要支持；需要国家支持的，省里要向国家争取。

1.3.3华夏幸福1.59亿元竞得河北霸州3宗住宅用地

4月1日，华夏幸福基业股份有限公司发布公告宣布，其旗下子公司河北霸州市温泉孔雀城房地产开发有限公司及霸州孔雀城房地产开发有限公司竞得霸州市三宗地块，总价约1.59亿元。

公告称，本次竞得地块可增加公司土地储备108581平方米，可进一步提升公司未来的经营业绩，保障公司房地产开发业务实现可持续发展。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1 我市尝鲜免征政策：企业再减负 34项收费将免征

日前，省发改委、财政厅联合发文，对全省所有企业免征省设立的、部分国家设立的行政事业性收费地方收入。涉及免征的收费项目有34项，广州、深圳、珠海、佛山、东莞和中山6市今日起开始免征，其他市县则在10月1日实施。

2.1.2  3月住宅均价环比涨幅的十大城市出炉 东莞位居第一

中国指数研究院今日发布的最新数据显示，3月百城住宅均价为11303元/平方米，环比上涨1.90%，涨幅较2月扩大1.30个百分点。其中，有60个城市环比上涨，38个城市环比下跌，2个城市持平。百城住宅均价环比涨幅居前十位的城市依次是：东莞、惠州、苏州、昆山、上海、中山、合肥、深圳、保定、南京。具体来看，东莞、惠州环比涨幅超过6%，苏州、昆山、上海涨幅在5%-6%之间，中山、合肥、深圳、保定、南京涨幅在3%-5%之间。

同比方面，深圳住宅均价同比上涨57.16%，居首位，涨幅较2月扩大4.61个百分点。业内人士认为，未来，随着热点城市政策收紧，市场供求矛盾将有所缓解，房价过快上涨态势或将得到遏制，全国整体市场有望回归平稳。

2.1.3莞惠城际樟木头东站基本完工 将划3条公交线路对接

3月30日，莞惠城际铁路常平东至小金口段正式开通运营，全程票价35元，而莞惠城际铁路樟木头东站整体基本完工，站前的公交站场已经投入运营，樟木头先期开通3条公交线路，接下来将根据乘客的数量进一步优化调整公交线路，现已开通的3条公交线路分别是：公交1路，从樟木头东站到樟木头百果洞；公交3路，从樟木头东站到樟木头南城;公交8路，从樟木头东站到樟木头樟洋社区。

2.1.4　长安将建首个外国语学校 计划在2018年投入使用

日前，长安镇举行2016年重大项目签约仪式，其中包括总投资5.6亿元的外国语学校项目。学校包含从幼儿园到高中阶段的所有年级，并拟定于2018年交付使用。这也是长安镇第一所外国语学校。

长安外国语学校由广东外语外贸大学和广东南博投资集团联合投资兴建。该校选址长安镇人文生活区，规划用地面积约200亩。长安镇人文生活区是该镇在中心区规划建设两大重点区域之一，主要作为城市综合配套，配合当地推动高端产业发展、改善投资环境、吸引留住高素质人才。

2.1.5在东莞租房也可用公积金  提取限额提高至1500元

3月30日，东莞市住房公积金管理中心发布《关于调整租住本市住房提取住房公积金相关政策的通知》(以下简称《通知》)，宣布租房提取条件将进一步放宽。

《通知》指出，从4月1日起，租住东莞市住房的职工，每月提取限额大幅上调，从540元提高至1500元；提取比例从月缴存额的60%提高至月缴存额的65%；提取的时间间隔从不少于3个月调整为通过自助服务渠道办理的可每月提取，临柜办理12个月可提取一次。

对于提取条件，东莞市公积金中心相关负责人表示，在东莞正常缴存住房公积金的职工(没有缴存时长要求)，包括职工本人、配偶及未成年子女(未满18周岁)在东莞市无自有产权住房，只要在当月缴纳公积金后即可申请提取，不必提供租赁合同、租金发票等资料，职工本人、配偶可分别计提不高于职工月缴存额(单位+个人两部分)的65%且不超过1500元的金额。

2.1.6虎门今年生产总值目标增逾8%   将推进初中学校改进

3月28日，东莞虎门镇召开了2016年一季度媒体沟通会。会上，记者获悉，2015年，虎门全镇生产总值447亿元，同比(下同)增长8.1%。至去年底全镇市场主体总量共6.53万户，增长13.6%，在全市32个镇街中稳居第一。今年全镇生产总值预期目标增8%~8.5%。

虎门将着力推动城市高效绿色发展，进一步打通滨海大道、长堤路、外环岛路以及中心区路网升级改造4个BT工程节点，加快推进宏业货柜码头、“城市运动广场”等城市功能配套项目建设