天为：东莞楼市成交量井喷 市场价格预期上升

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每月看点    

1 宏观环境：市场价格预期上涨

2016年3月全市成交价格同比增加32.2%，环比上涨6.1%，全市住宅均价为11890.16元/m2，成交均价出现较大涨幅。天为大数据研究中心认为主要是（1）央行降准，货币宽松预期加强，不少客户选择房地产抗通胀；（2）市场成交量大幅上升，市场存货持续下降，开发商普遍抬价；（3）去年下半年开发商拍下的不少高价地块入市，成交价格偏高。

2 新增供应：环比同比均出现大幅上涨

东莞市3月份住宅新增6950套，环比增加223.7%，同比增加76.8%，新增面积78.87万m2，环比增加249.0%，同比增加93.1%。非住宅新增2257套，环比增加102.8%，同比增加307.4%，新增面积6.79万m2，环比增加0.1%，同比增加184.1%。商品房新增9207套，环比增加182.4%，同比增加105.3%，新增面积85.66万m2，环比增加191.6%，同比增加98.1%。

3 成交情况：成交均价略微下降

2016年3月楼市住宅成交9787套，环比增加189.5%，同比增加109.8%，成交面积达109.23万m2，环比增加173.3%，同比增加112.6%，成交金额129.87亿元，环比增加190.0%，同比增加181.1%，成交均价11890.16元/m2，环比增加6.1%，同比增加32.2%；非住宅成交2866套，环比增加221.7%，同比增加75.4%，成交面积达14.91万m2，环比增加261.9%，同比增加72.2%，成交金额22.02亿元，环比增加307.1%，同比增加114.9%。

2016年3月全市成交价格同比增加32.2%，环比上涨6.1%，全市住宅均价为11890.16元/m2，成交均价出现较大涨幅。天为大数据研究中心认为主要是（1）央行降准，货币宽松预期加强，不少客户选择房地产抗通胀；（2）市场成交量大幅上升，市场存货持续下降，开发商普遍抬价；（3）去年下半年开发商拍下的不少高价地块入市，成交价格偏高。

4 潜在供应：新开工面积超二百万平方米

2016年3月东莞全市住宅新开工面积160.13万m2，环比增加344.9%，同比增加84%；非住宅新开工面积52.92万m2，环比增加486.0%，同比增加147%；商品房新开工面积213.05万m2，环比增加373%，同比增加97%。

5 地市：土地市场缺亮点

2016年3月东莞市国土资源局网挂3宗商住商服用地及地下空间，供应面积28436.84m2，成交2宗土地，流拍1宗土地。成交面积10750.56㎡，成交总额为4384万元。麻涌镇东太村5380.87㎡用地由万盈房地产开发拿下，南城宏北路与宏七路交汇处南侧以2000元/m2 成交。

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楼市动态

1商品房新增供应分析                                                                     

1.1总体情况汇总

东莞市3月份住宅新增6950套，环比增加223.7%，同比增加76.8%，新增面积78.87万m2，环比增加249.0%，同比增加93.1%。非住宅新增2257套，环比增加102.8%，同比增加307.4%，新增面积6.79万m2，环比增加0.1%，同比增加184.1%。商品房新增9207套，环比增加182.4%，同比增加105.3%，新增面积85.66万m2，环比增加191.6%，同比增加98.1%。

1.2商品房新增供应情况

1.3商品房新增供应——物业类型

1.4住宅新增供应月度走势

1.5商品房新增供应区域分布

2016年3月东莞共有17个镇区有商品房新增供应，其中大岭山、石龙供应量10万㎡。企石、沙田、东城、虎门分别新增9.11万㎡、6.97万㎡、5.67万㎡、4.43万㎡；茶山、黄江、厚街等镇区新增供应面积均不足1万㎡。

1.6楼盘新增供应明细

2商品房成交分析                                                                       

2.1总体情况汇总

2016年3月楼市住宅成交9787套，环比增加189.5%，同比增加109.8%，成交面积达109.23万m2，环比增加173.3%，同比增加112.6%，成交金额129.87亿元，环比增加190.0%，同比增加181.1%，成交均价11890.16元/m2，环比增加6.1%，同比增加32.2%；非住宅成交2866套，环比增加221.7%，同比增加75.4%，成交面积达14.91万m2，环比增加261.9%，同比增加72.2%，成交金额22.02亿元，环比增加307.1%，同比增加114.9%。

商品房成交12653套，环比增加196.2%，同比增加100.9%，成交面积达124.14万m2，环比增加181.6%，同比增加106.8%，成交金额达151.90亿元，环比增加202.6%，同比增加169.1%。

2.2商品房住宅签约价格走势

2016年3月全市成交价格同比增加32.2%，环比上涨6.1%，全市住宅均价为11890.16元/m2。 2016年3月成交均价出现大幅涨幅。市场成交量大幅上升，市场存货持续下降，开发商抬价；另外，去年下半年开发商拍下的不少高价地块，已经入市，成交价格偏高。

2.3各区域住宅签约明细（前十名）

从区域成交排名来看，成交套数方面，沙田成交1046套夺得第一，石龙、南城、道滘等位居其后；成交金额方面，沙田成交12.92亿元，成交均价10979.13元/㎡，塘厦成交11.53亿元位居第二，成交均价24558.82元/㎡。

2.4各片区住宅签约明细

2.5商品房签约——物业类型

2.6住宅签约——产品类型

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后市展望

1土地市场

1.1土地总体情况汇总

2016年3月东莞市国土资源局网挂3宗商住商服用地及地下空间，供应面积28436.84m2，成交2宗土地，成交面积10750.56㎡，成交总额为4384万元。麻涌镇东太村5380.87㎡用地由万盈房地产开发拿下，南城宏北路与宏七路交汇处南侧以2000元/m2 成交。

（1） 万盈房地产以3210万元拿下麻涌镇东太村商服用地2016WG010号土地，楼面地价2121元/m2。

（2） 松山湖环湖路西侧商业用地流拍。

（3） 东莞市宏图总部基地发展以地价1074万元成交南城宏北路与宏七路交汇处南侧地下停车场用地2016WG012号土地，楼面地价2000元/m2。

信息来源：东莞市国土资源局

2潜在供应                                                                                  

2.1新开工总体情况汇总

2016年3月东莞全市住宅新开工面积160.13万m2，环比增加344.9%，同比增加84%；非住宅新开工面积52.92万m2，环比增加486.0%，同比增加147%；商品房新开工面积213.05万m2，环比增加373%，同比增加97%。

2.2新开工月度走势

2.3新开工区域分布

2.4新开工各物业类型

2.5新开工项目明细

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宏观环境

1热点关注

闻天下

1. 央行降准0.5个百分点 房贷利率有望再下调

央行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0 .5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

中央财经大学金融学院教授、中国银行业研究中心主任郭田勇向南都表示，这次降准的背景在于准备金率本身偏高，有下调的空间。再加上G 20峰会上周小川首提“稳健略偏宽松”货币政策，市场对于整体货币政策宽松是有预期的。

据悉，降准后，最新的存款准备金率为16 .5%.业内人士普遍认为，此次降准有望释6000亿- 7000亿的银行存量资金，对盘活实体经济将带来积极性的影响。

招商银行资产管理部高级分析师刘东亮，降准的根本原因在于经济下行压力持续，“单纯依靠公开市场操作无法有效缓解资金压力，只有无成本长期资金入市才能缓解资金面。”刘东亮认为，宽松政策无法缺席。

除了“略宽松”的货币政策意图在内，此次对冲大幅下降的外汇占款亦是目的之一。民生证券分析认为，普降50基点准备金，释放流动性大约5000亿-6000亿元。外汇占款持续收缩，本周公开市场操作到期9300亿元，降准释放的流动性只能勉强抵补基础货币缺口。广发证券银行业分析团队认为，本次降准主要是由于近期逆回购大量到期，资金面趋紧，银行间回购利率上升；人民币贬值压力暂缓，外汇占款降幅环比收窄；经济持续下行的压力加大。

2. 百城房价连续七个月双涨 一线城市涨幅较高

根据中指院3月1日发布的2016年2月百城价格指数报告，2月全国100个城市（新建）住宅平均价格为11092元/平方米，环比上涨0.60%，涨幅较上月扩大0.18个百分点；同比上涨5.25%，涨幅扩大0.88个百分点。

不过，从涨跌城市个数看，国内不同城市之间的房价分化趋势仍在继续。

报告显示，2月100个城市中有61个城市环比上涨，38个城市环比下跌，1个城市持平。与上月相比，2月价格环比上涨的城市数量增加1个，其中涨幅在1%以上的城市有22个，较上月增加5个；2月价格环比下跌的城市数量减少1个，其中跌幅在1%以上的城市有11个，较上月增加1个。

北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20842元/平方米，环比上涨0.51%，涨幅较上月收窄0.03个百分点；同比上涨9.94%，涨幅扩大0.75个百分点。

3. 跨境电商进口税政策即将落地 低门槛政策红利将结束

作为外贸发展的新引擎，跨境电商今年无疑站上“风口”，政策利好也在不断释放，记者了解到，为了规范跨境电商进口的发展，相关部门已经就进口税调整达成一致，政策将于4月份落地。

据了解，相关政策调整的主基调是，既要规范引导跨境电商行业发展，缩小跨境电商与传统贸易之间的税差，     又要适度促进行业发展，具体而言，将取消保税进口模式下的行邮税（直邮进口仍适用行邮税），按照一定的折扣比例征收关税、增值税和消费税，这一新的税收政策最终将在全国范围内统一，不再区别试点与非试点城市。

据了解，目前我国跨境电商零售进口（即B2C）主要分为直邮进口和保税进口。上海等八个试点城市实行临时过渡的行邮税方式，即把增值税和关税打包征收，根据进口物品种类，目前海关分别征收10%、20%、30%、50%的行邮税。大多数商品的行邮税在10%，税负比一般贸易要低很多，且税额达不到50元时，海关免征相关税费。

跨境电商进口税调整的消息，可谓一石激起三层浪。接受记者采访的专家指出，从产品细分上看，进口税调整对原来税额低于50元的食品、保健品、奶粉纸尿裤、100元以下个护等商品价格有较大影响，但对于2000元以下且原来税额超50元的商品，如中型电器、250元以上服装、高单价化妆品则可能带来降价效应；从行业上来看，会对低门槛跨境电商企业带来冲击。不过，总体看，新政有利于平台品类丰富度和拉开价格区间，对行业长期发展是利好。

4. 财政部：对养老机构自用房产暂免征收房产税

3月8日，财政部办公厅主任、新闻发言人欧文汉对《2015年中央和地方预算执行情况与2016年中央和地方预算草案的报告》进行解读并表示，健全养老服务税收优惠政策，对符合条件的老年服务业机构自用的房产、土地，暂免征收房产税、城镇土地使用税。

随着我国进入老龄化社会，加快发展养老服务业势在必行。欧文汉指出，围绕国务院提出的到2020年全面建成功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系的目标，财政部会同有关部门做了多方面的工作，如制定了政府向社会力量购买养老服务政策；建立经济困难的高龄、失能等老年人补贴制度，出台对养老机构事业性收费减免政策，支持以市场化方式发展养老服务业试点等。 

在健全养老服务税收优惠政策方面，对养老院提供的育养服务免征营业税；对符合条件的老年服务业机构自用的房产、土地，暂免征收房产税、城镇土地使用税；企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除；符合条件的境外资本和民间投资养老服务业，均可享受统一的税收优惠政策；出台民间资本投资养老服务业的税收优惠政策等。

5. 房地产税法列入全国人大今年立法预备项目

计划，将房地产税法列入为预备项目。

当天，在十二届全国人大四次会议主题为“人大监督工作”的记者会上，有记者问及，2016年中国关于房产税的改革会有哪些新举措。

刘修文首先谈及上海、重庆所开展的房产税试点的情况。对此，他用12个字进行概括，即“细致扎实、运行平稳、成效明显”。

“应该说，这两次的试点，是我们探索对个人住中新社北京3月11日电全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文11日在北京透露，全国人大常委会今年的立法工作房在保有环节征税的一个宝贵的经验，是符合房地产税制改革总体方向的，同时也为落实中共十八届三中全会提出来的加快房地产税立法，并适时推进改革打下了坚实的实践基础。”刘修文说。

谈及房地产税的立法与改革情况，刘修文表示，加快房地产税立法并适时推进改革，是中共十八届三中全会提出来的一项重要改革任务，由预算工作委员会会同财政部牵头研究。调整后的常委会立法规划已经将房地产税法列入了第一类的立法项目。

他表示，全国人大常委会今年的立法工作计划，将房地产税法列入为预备项目。目前正在按照立法规划和立法工作计划的有关要求，对房地产税改革与立法当中的重点、难点问题进行深入的、进一步的调查、研究、论证，同时做好起草草案等相关工作。

“待草案比较成熟，并综合考虑各个方面的因素后适时提请全国人大常委会审议。”刘修文说。

6.  营改增扩围房地产等四大行业 不动产可纳入抵扣减税

3月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署全面推开营改增试点，进一步减轻企业税负。

会议明确，从2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，全年预计减税5000亿元。财政部和税务总局随后公告显示，建筑业和房地产业适用11%的税率，金融业和生活服务业适用6%的税率。

据财政部数据，这四大新增试点行业涉及纳税人近1000万户，是此前试点纳税总户数的近1.7倍;年营业税规模约1.9万亿，占原营业税总规模的比例约80%。

“营改增”真正大头的改革事项即将到来。目前，财政部会同税务总局正在抓紧起草全面推开营改增试点的政策文件和配套改革操作办法，将于近期发布。

如何保障所有行业税负只减不增呢?财政部相关负责人表示，当前实体经济较为困难，为进一步减轻企业负担，将兼顾改革和稳增长，作出妥善安排。其中，新增不动产所含增值税全部纳入抵扣范围，原营业税优惠政策原则上予以延续，对老合同、老项目及特定行业采取过渡性措施，总体上实现所有行业全面减税、绝大部分企业税负有不同程度降低的政策效果

达本地

1. 返岗率提升用工缺口减少 莞节后未见用工荒

据市人力资源部门的实名制用工登记系统反映，去年底东莞全市近15万家企业登记用工535.73万人，较年初下降3.6%。与此同时，节后东莞企业的返岗率普遍提升，在一定程度上导致了今年新招员工的减少，大多数企业负责人都称“今年招工情况特别顺利”。

市就业管理办公室主任李全晃认为，虽然一些劳动密集型企业缺普工问题依旧，但主要集中在薪酬待遇不好或者工作环境没能改善的工厂。东莞用工总量在逐年递减但没有明显波动，节后不会出现“用工荒”的局面。

2. 广东省定去库存目标 东莞指标40万㎡莞深一体化提速

3月1日凌晨，广东省正式发文下去库存硬指标。广东省人民政府关于印发广东省供给侧结构性改革总体方案（2016—2018年）及五个行动计划的通知。涉及如何去产能、去库存、去杠杆方、降成本以及补短板等五大方面。

文件内容涉及各个方面。其中，省政府在文件中明确指出，广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围（这说明广州将有部分区域不限购了）；省内各城市去库存周期要控制在16个月以内，并详细制定了省内各城市相应的去库存硬指标。毫无疑问的是，深圳去库存指标为0。

另外，实施长达10年之久的70/90政策在该文件中正式取消。文件声明：取消过时的限制性措施，进一步发挥市配置资源作用。对商品住房项目停止实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。

3. 赣深高铁西线:经东莞塘厦转深圳市光明新区

经研究后，中铁四院认为：西线方案除经济和社会效益好，征地拆迁难度小，工程易实施外，还具备在深圳境内不限速，通过设立联络线与既有深圳北站及广深港客运专线香港段联通，既能解决西线方案铁路运输组织在深圳地区相对不便利的问题，更有利于实现京九客专的高铁功能等优点。

谈四海

1. 李克强：新增赤字将用来为企业减税

在听取了刘明康、梁伯韬、杨小平等委员的发言后，李克强指出，去年面对复杂严峻的国内外形势，在以习近平同志为总书记的党中央坚强领导下，经济发展、改革创新、民生改善、防控风险都取得来之不易的成绩，实现“十二五”胜利收官，这是包括政协委员在内的全国上下共同努力的结果。今年我国发展面临的困难挑战更大，必须坚定信心、积极有为。要按照新的发展理念，更加精准有效地实施宏观调控，坚持改革开放不动摇，深入推进结构性改革尤其是供给侧结构性改革，扩大有效投资和消费，加快补上发展“短板”，化解各类风险隐患，稳定市场预期，保持经济运行在合理区间。要顺应发展大势和结构升级需要，大力培育新动能、发展新经济，以新技术、新模式带动改造提升传统动能，加快新旧动能转换，增强经济持续发展能力，不断提高人民生活水平。要把简政放权、放管结合、优化服务改革推向纵深，让各类市场主体有更加充分的自主权和发挥空间，使各类创新主体更大释放创造积极性。要加快转变农业发展方式，优化种养结构，探索推进多种形式的适度规模经营，提高农业生产效率和竞争力，完善农产品价格形成机制，打造现代农业全产业链，促进农民持续增收。以有力的举措和扎实的工作实现“十三五”经济社会发展良好开局。

2. 一二线城市楼市库存大降 楼价上涨受遏制

近期，深圳、上海楼市狂飙，深圳监管部门随之重拳整治首付贷。记者从深圳当地投机楼市的人士了解到，随着深圳楼市连续狂飙及首付贷的暂停，深圳投机客已经进入出货阶段。

而从政策上来看，一线城市已经出现政策紧缩预期。不过，全国来看，房地产开发依然处于复苏过程之中，一些大城市的年度投资增幅预计会超过10%。

3. 银行欲提高首付比例 一线城市加大房贷折扣

今年2月，央行和银监会曾下发通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

此次房贷新政出台后，多家银行积极响应。工行有关负责人表示，该行在不实施“限购”城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各分行可根据当地情况向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

2一句看点

l 东莞动态：

无人机监控 东莞上月空气质量跻身全国第七

返岗率提升用工缺口减少 莞节后未见用工荒

公积金非毛坯贷款政策取消 未来可微信办业务

中国城市创新指数评比出炉 东莞入围前二十

2016年企石积分入户接受申请 再次降低门槛

广东省定去库存目标 东莞指标40万㎡莞深一体化提速

东莞住宅成交步入高热期 均价约11907元/平

楼市狂飙下投机客开始出货 楼价上涨受遏制

l 房企关注：

多地楼市开春热闹 分化中去库存是楼市主旋律

连线全国两会 深圳产业往东莞转移趋势明显

房企需要加强产品创新 创造新的供给和需求

地产龙头受益楼市热闹 2月房企业绩普遍翻番

莞11镇街均价涨一成 R2沿线部分镇街现6字头

个人二手房交易将缴增值税 

近七成城市房价上涨

多地楼市成交量频创新高，千万豪宅成受捧盘

l 地区新闻：

阳江：去库存需16个月 住建局让农民兄弟进城买楼

上海楼市开春持续热闹房地产交易中心限客流

深圳房价领涨全国 官方称将确保在合理区间

百城房价连续七个月双涨 一线城市涨幅较高

50城楼市库存环比降0.4% 一线城市需补库存

一线城市住房价格猛上涨 政府欲为市场降温

各地节后楼市节节攀升 二手房市场更为炙热

一线城市面临新调整 政策降温态势开始明显

l 经济形势：

央行降准0.5个百分点 房贷利率有望再下调

习近平：对民间资本要着力放开市场准入

政协委员：房产开发商应放弃侥幸心理 该降价就降价

李克强：新增赤字将用来为企业减税

一线城市房贷利率全线下调 8.5折成房贷主流

首套住宅按揭贷款利息等将可减免个人所得税

出租房税收拟调整 出租月入3万少交税22.5元

首套房贷利率普遍九折 银行普遍有9折优惠

存款利率上浮后 每10万公积金年息能多400元

l 政策要闻：

延迟退休方案年内出 调整退休年龄是通行做法

消化房地产库存 农民工市民化是关键性环节

粤拟土壤分级管理 差地原则上不能建设住宅

全国人大代表提议 降房价让农民工真正进城

住建部部长表示 五项措施稳定北上广深房价

跨境电商进口税政策即将落地 低门槛政策红利将结束

财政部：对养老机构自用房产暂免征收房产税

房地产税法列入全国人大今年立法预备项目

营改增扩围房地产等四大行业 不动产可纳入抵扣减税