中原：2016年第一季度东莞土地市场研究报告

今年第一季度全国土地市场呈现这样的迹象：一线城市供需走低，二线城市分化加剧，三线城市提振乏力。但是局部城市高溢价拿地现象频频出现，楼面地价继续走高。另外，随着国际环境跌宕起伏，人民币汇率逐渐企稳，国内股市逐渐有回暖迹象，投资环境有所改善，同时，随着央行再次降准，货币环境进一步宽松，开发商融资难度及成本的下降，将增强开发商拿地扩张的需求。

一线品牌开发商如碧桂园、融创和保利现身，不惜重金拿地，本土中小企业也表现抢眼。伴随首付比例下调、契税优惠、营改增等一系列利好楼市政策加码，一季度东莞楼市成交持续火热，房价已呈现非理性的高涨，另外自政府打击首付贷、中介丑闻、深中通道顺利开展，东莞的深圳投资客成交占比逐渐下降，预计第二季度东莞楼市量价有所降温。同时根据东莞中原研究部数据监测截止到4月8日，4月东莞商住地零挂牌，明显看出政府在“有供有限”的政策方针下继续放缓商住地供应，当前市场预期的转变和观望情绪的加深将导致开发商重新审视市场，调整拿地策略，拿地将理性回归。

一、 今年一季度东莞土地市场平稳开局，土地拍卖呈高热态势。

一季度关键数据一览：

一季度总体叙述：

进入2016年，一季度东莞楼市延续去年下半年的余温，整体市场交投火热，尤其房价涨势不减。新房市场的火热蔓延至土地市场，今年一季度土地市场平稳开局，个宗地块交易活跃。

从供应来看，今年第1季度土地供应30宗，占地面积合计174.7万㎡，环比下降32.44%，同比增加19.32%。其中，商住地供应6宗，占地面积合计18.47万㎡，环比下降78.91%，同比下降34.08%。成交方面，土地成交29宗，占地面积159.5万㎡，环比下降33.88%，同比增加27.21%。其中，商住地成交7宗，占地面积23.89万㎡，环比下降71.25%，同比增加6.46%。

价格方面，今年第一季度商住地成交楼面地价2686元/㎡，环比下降28.24%，同比上涨2.52%；商住地成交单价6029元/㎡，环比下降37.7%，同比上升8.73%。高价地频现，土地拍卖呈高热态势。

二、 土地政策扫描：源头上“有供有限”，地方城市“因城制宜”。

点评：一季度国家土地政策重在去产能、防风险，继续保持“有供有限”政策方针，对保障性安居工程实行土地应保尽保、充分发挥政府土地收储的作用，及时增加土地供应面积、盘活城市中的闲置土地和支持棚户区和城中村的改造等，支持地方政府采取因城制宜土地政策，一线城市如北上广深，要适当增加土地供给和三旧改造，稳定房价，而三四线库存高企城市要放缓甚至收缩推地计划，借助目前各种政策的利好，促进房地产发展。

二、全国土地市场

1、一季度供地收窄成交下滑，楼面均价上涨，出让金同比微增。

2016年一季度土地市场分化持续，一线城市受供地锐减影响成交走低，二线城市渐成市场热点，近期变现抢眼，地价呈上涨趋势；三四线城市在政策托举下仍提振无力。全国主要城市一季度供地总量同比收窄，仅二线城市高于去年同期，成交继续价涨量跌走势，出让金总额同比略增。本月，热点城市“抢地战”屡刷地价记录，主要城市楼面均价和溢价率同比上涨。二季度广州、南京热点及新兴关注区域均有供地，苏州、济南4月中旬入市地块受到热切关注，有望刷新区域高价地。优质地块集中出让将继续拉升重点城市楼面均价上涨。

2、一线城市供需走低，二线城市分化加剧，三线城市提振乏力。

2016年一季度，一线城市供需及出让金均处低位，受市场预期及库存降低等影响，部分区域楼面均价上涨趋势明显，区域高价地频频被刷新；二线城市分化加剧，南京、杭州等热点城市受品牌房企热捧，地价屡创新高，并带动出让金及楼面均价上涨；三线城市受累于高库存等原因，在各类托举政策下依然提振乏力。

3、十大城市宅地一季度供求总量同比持平，南京杭州变现抢眼。

2016年一季度，全国10重点城市宅地供求总量同比基本持平，楼面均价及溢价呈上涨走势。一线城市供应缩减影响，整体市场变现低迷，优质地块竞争白热化；品牌房企近两月多转战重点二线城市，南京、杭州、天津等频频刷新城市及区域高价地，出让金同比显著增加。

三、东莞土地市场

（一）、土地供应

1、一季度土地供应有所放缓，商住地块缩量首当其冲。

工业用地供应持续放量，主角地位不改。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年第1季度东莞土地供应30宗，占地面积合计174.7万㎡，环比下降32.44%，同比增加19.32%。其中，商住地供应6宗，占地面积合计18.47万㎡，环比下降78.91%，同比增加34.08%。商业用地3宗，占地面积合计3.71万㎡，环比增加38.44%，同比下降33.54%。工业用地18宗，占地面积合计147.56万㎡，环比增加35.77%，同比增加52.88%，其它用地3宗，占地面积合计4.96万㎡，环比减少89.63%，同比下降69.57%。从各类型的地块的面积占比来看，商住地占比10.57%，商业用地占比2.12%，工业用地占比84.47%，其它用地占比2.84%，商住用地供应比例下降，工业用地唱主角。此外，松山湖、南城和麻涌分别有一宗商业用地供应。

本季度土地供应主要是靠工业用地放量拉动，一方面反映契税减免下财政收入降低，政府在财政收入的压力下增加卖地需求；另一方面东莞政府在持续推进重大项目的落实，增加工业类用地以满足招商项目的土地需求。同时，按宗数来看，今年第一季度东莞工业用地总共22宗地，清溪、厚街、常平排名前三，分别为4、3和3，按占比面积来看，麻涌仅供应一块地块编号为2016WT018，占地面积为31.12万㎡，预计建筑面积为56.01万㎡，成为这一季度的巨无霸；另外，占地面积在10万㎡以上的地块还有常平的2016WT021（13.51万㎡）、厚街的2016WT014（11.73万㎡）、清溪的2016WT005（10.55万㎡）石排的2016WT011（10.04万㎡），占地面积在5-10万㎡有9宗，低于5万㎡的有8宗。

2、在“有供有限”的去库存基调下，政府有意控制商住地的供应量。

一季度商住地供应量持续放缓，3月商住地“挂零”供应。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年三季度商住地供应6宗，面积合计18.47万㎡，环比下降78.9%，同比下降34.08%，建筑面积合计42.79万㎡，环比下降78.55%，同比下降33.39%。从月份供应走势来看，1月和2月供应占地面积分别为14.48万㎡、3.99万㎡， 3月商住地出现“挂零”供应。

第一季度作为开局伊始，东莞商住地供应量持续放缓。一方面由于2015年土地市场供需俱旺，而且后半年持续发力，提前消化了部分区域土地计划。另一方面由于今年是去库存的关键之年，东莞政府要顺应中央政策要求和推进“三旧改造”，有意控制推地规模，尤其谨慎供应商住地。

3、受商住地供应收窄影响，区域呈“零星”分布。

从供应区域来看，2016年第一季度商住地供应全是镇区地块，而且仅分布在石碣、清溪及麻涌三地，占地面积分别是：14.17万㎡、3.26万㎡、1.04万㎡，另外建筑面积分别是： 32.53万㎡、7.65万㎡，2.61万㎡。麻涌、石碣的房地产日益发展渐热，主要是政府加大房地产地块供应力度，房地产作为支柱产业的地位凸显，另外，麻涌近年来，不断引进重大产业项目，产业经济基础不断提升，住宅房地产市场也急需扩大规模，以吸引和留住产业技术人才。

2016年第1季度东莞挂牌上市土地情况一览：

（二）、土地成交

1、一季度土地交易量同比有所回暖，土地财政收益可观。

根据东莞中原研究部监测数据显示，今年一季度东莞土地成交金额为28.17亿元，环比上季度下滑69.19%，同比增加42.62%。其中，商住地成交金额14.4亿元，环比下降78.33%，同比增加15.74%，商住地成交金额贡献总金额的51.14%，贡献率有所下降。

尽管今年一季度土地供应量环比有所回落，但是对比去年第一季度和第二季度，今年土地成交量有所回暖，致使土地财政收益较为可观，主要由于开发商对市场看好，重金拿地，多宗高价地频现推高地价。

2、一季度土地成交升温，工业用地大放异彩。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年第一季度东莞土地市场成交29宗，占地面积合计159.5万㎡，环比上季度下降33.88%，同比增加27.22%。成交建筑面积合计324.91万㎡，环比下降38.55%，同比增加40.69%。分类型来看，商住地成交7宗，占地面积合计23.89万㎡，环比下降66.49%，同比增加6.45%；商业用地成交2宗，占地面积合计1.94万㎡，环比减少27.55%；工业用地成交17宗，占地面积合计128.72万㎡，环比增加26.63%，同比增加48.56%，工业用地占整体成交量的80.7%。

随着中央去库存的呼声越发的高涨，今年第一季度东莞也逐渐收紧商住地的推地计划。另外，今年一季度土地成交升温，主要由于东莞近年来经济实力不断增长，交通轨道的不断完善，主动承接而且吸引大量优质企业及产业来东莞扎根发展，工业用地供需俱旺，今年第一季度工业用地更是占整体成交量的80.7%，包括清溪、厚街、东坑等9个镇区；值得一提的是，清溪工业用地编号为2016WT006被东莞立讯精密工业有限公司以1900万收获，溢价率达145%。

3、一季度商住地拍卖呈高热状态，高价地频现成亮点。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年第一季度商住地成交7宗，占地面积合计23.89万㎡，环比下降71.25%，同比增加6.46%，建筑面积合计53.62万㎡，环比下降75.04%，同比增加12.88%。从月度走势来看，1月成交4宗，占地面积合计19.59万㎡，建筑面积43.36万㎡；2月成交3宗，占地面积4.3万㎡，建筑面积合计10.26万㎡；3月无成交。

尽管在国家去库存的总基调下，政府有意控制推地规模，成交量的绝对值表现稍有逊色。但从个宗地块的拍卖热度，土地交易是异常火热，开发商积极参与竞拍，高价地频繁诞生，拿地热度呈高热状态。一季度东莞土地拍卖氛围十分激烈，一方面反映开发商在高预期的市场环境，激进拿地的态度。另一方面主要是受到新房市场供应紧缺，部分开发商在售货量已明显不足，急需拿地补仓土地储备。本月，融创地产以8135元/㎡获得清溪一宗商住地，成为清溪的新高价地，并且成为继2007年万科棠樾后的东莞第二单价高价地，反映在深圳客的支撑下，清溪成为房地产开发的香饽饽，地块也受到市场资金的追捧。又如智宇实业投资以4687元/㎡拿下麻涌编号为2016WG006的商住地，成为麻涌的高价地。

4、临深片区地块继续受市场热捧，水乡片区成为“新贵”。

据东莞中原研究部监测数据显示，从本季度各镇区的成交情况来看，作为传统临深片区，清溪供应及成交1宗编号为2016WG008商住地，占地面积合计3.26万㎡，最终融创（深圳）房地产有限公司以溢价322%的62265万元斩获，折合楼面地价8135元/㎡，这是近10年来继万科棠樾和长安碧桂园后的第三高的楼面地价，这是清溪诞生的新高价地。

融创选择布局临深片区，主要有几点原因：其一，清溪作为临深片区，直接对接深圳客的需求。地缘上的优势，吸引碧桂园、保利等开发商布局，成为市场的开发热点区域之一。其二，深圳房价的快速上扬与临深片区形成的价格洼地明显。其三，融创布局东莞，选择热点区域布局一来能快速提升市场的关注度；二来长远看好深圳房价与临深片区形成的价格洼地效应。

此外，借助水乡片区的规划利好，麻涌吸引多个产业集群，结合之前万科和碧桂园也进驻布局，今年第一季度，麻涌有三宗商住地块溢价率均超150%及以上成交，麻涌将成为房地产市场的开发热点。另外，2015年曾流拍的石碣镇三宗连体商住地调低价格出售，最终碧桂园地产斩获两宗，中惠和华达元盛地产联合斩获一宗，顺利交易。

5、一线品牌房企继续攻城掠地，本土中小型企业也表现抢眼。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年第一季度商住地房企拿地格局中，一线品牌房企继续攻城掠地，外来开发商有碧桂园和融创地产合计拿下3宗商住地地块，占地面积合计12.92万㎡，建筑面积合计28.92万㎡，占全市53.94%。经过2015年市场快速消化，一线品牌房企的快建快销模式，土地储备量明显不足，并且在售货量也告急。碧桂园开拓石碣市场，融创重金开发清溪，保利高溢价拿地布局南城商业市场。

本土房企合计拿地4宗，占地面积合计10.96万㎡，建筑面积24.7万㎡，占全市46.06%。本土房企拿地特点主要是以小规模地块为主，并且地价偏低，倾向相对落后的镇区拿地。值得注意的是，东莞市智宇实业投资有限公司以溢价率190%和197%收获了两宗麻涌地块，长期看好水乡片区。一线品牌开发商在资金实力、开发经验、应对市场风险上要比本土企业更胜一筹，融创、碧桂园、保利等开发商不惜重金拿地扩张，强者恒强的局面在加剧。

6、受到局部区域低价地块拉低整体楼面地价，但东莞整体地价呈水涨船高的态势。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年第一季度东莞商住地楼面地价为2686元/㎡，环比下降30.93%，同比下上涨2.52%。这主要受到石碣过去流拍的三宗地块以底价成交的影响，拉低整体东莞楼面地价。事实上，东莞大部分区域的地价是跟随房价上涨而呈水涨船高的态势，麻涌和清溪的地价比几年前已经出现大幅上涨。热点区域的优质地块呈憎多粥少，吸引不少房企追逐，东莞地价日益高涨，反映开发商的拿地成本也在持续增加。

7、高溢价地块再现市场，反映地块拍卖氛围异常火热。

据东莞中原研究部监测数据显示，高溢价地块再现市场，反映地块拍卖氛围火热。今年第一季度东莞商住地溢价率为108%，是2007年第三季度以来的再一次突破100%的记录。本季度成交7宗商住地，有4宗地块溢价成交。其中溢价率最高的是清溪重河村编号为2016WG008吸引多家企业抢夺至96轮，最终溢价率达到322%，被融创地产拿下和成就清溪“新高价地”，另三宗地块位于麻涌镇麻三村同样经过多轮竞拍，溢价率均超150%，被本土开发商景洪市城市投资开发有限公司收获一宗和东莞市智宇实业投资有限公司斩获2宗。

高溢价地成交是本季度东莞商住地市场的一大亮点，一方面是由于政府在有意控制商住地供应，热点区域地块受到多家企业的追捧；另一方面也反映开发商资金充裕，看好未来的市场预期，也不惜高溢价拿地。

四、后市展望

① 、宏观投资环境有所改善，有望增强房企拿地热情。

宏观投资环境有所改善。国际方面，美联储取消3月加息、欧盟深陷金融危机泥潭等消息，使得日益国际化的人民币贬值压力有所缓解，国内热钱外流规模有所“止血”；国内方面，央行再次降准，一次性释放近7000亿元货币流通性，股市触底回升，上证指数企稳3000点，财富积累效应见显，同时，缓解房企融资难度和成本，将有望增强房企拿地热情，尤其是一线品牌房企，将加大对一线及部分二线城市的攻略，三四线城市在高库存的压力下，土地供需有望继续走低。

② 、在“有供有限”政策方针去库存，东莞商住地将持续放缓供应。

供给侧方面，中央“有供有限”的方针未变。1月7日，国土部再次强调去库存，不仅对土地招拍挂市场要继续有保有压，更要通过多样化供地来去库存，一方面要盘活闲置存量土地，做活做大土地流转市场，另一方面则要创新企业用地模式，鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合等方式出让土地。2月23日，财政部提出，各地必须清理压缩现有土地储备机构、进一步规范土地储备行为、合理确定土地储备总体规模，旨在通过规范土地储备，从源头上为去库存减压。

针对东莞土地市场，政府顺应“有供有限”政策方针，将放缓对商住地的供应，另外，结合推进“三旧改造”计划进程，完善区域及片区功能划分，盘活土地能力，利于增加各类地块存量和产业的招商引资，同时，刺激部分房企长期囤积的地块加速进入开发阶段，促进东莞房地产市场的健康发展。

③ 市场预期转变与观望情绪加深，开发商拿地将理性回归。

随着政策面的持续宽松，今年第一季度东莞楼市整体成交延续去年火热态势，但是需要警惕的是，随着今年政府打击首付贷抑制投资热，而且目前东莞房价非理性的上涨已逼近“天花板”，过半区域加入“万元俱乐部”，透支了未来几年的房价上涨空间，结合东莞房价调整在即，市场预期明显发生变化，深圳的投资客购买将不再疯狂，恐慌性需求和追涨式购买将短期内退出市场，加上本地购买力较弱，市场观望情绪在逐渐加重。政府也将顺势放缓推地节奏，开发商也将从之前的“重金布局”转变为“理性拿地”，土地市场将进入新常态。

④ 、市场供需矛盾恶化，开发商拿地策略将有所调整。

根据中原监测数据显示， 2016年3月底东莞住宅存量为508.24万㎡，327.76万㎡，环比2月下降9.02%，同比去年同期下降45.69%。根据过去一年的市场消化成交计算，3月东莞住宅市场消化周期为3.3个月，消化周期再刷历史新低，市场供需矛盾恶化导致库存告急再度加剧。

在政府“有供有限”的推地节奏下，另外，楼市市场也发生了显著的变化，预计第二季度楼市有所降温，房价滞涨，因此，开发商将重新审视市场，调整拿地策略，一线品牌开发商将理性拿地，继续深挖各自熟悉的区域，中小型开发商将继续较低价收获占地规模较小的地块，整体楼面地价或将有所降温。

⑤ 、4月商住地块“挂零”供应，政府有意放缓商住推地节奏。

根据中原监测数据显示，未来阶段性东莞土地市场将有7宗土地挂牌入市，占地面积合计47.5万㎡，建筑面积合计33.69万㎡。值得注意的是，7宗地块均是工业用地，商住用地“无人问津”，政府有意控制商住推地节奏。另外，从地块区域来看，依旧是以二三线镇区供应为主，其中，常平镇上坑村编号为2016WT021的占地面积最大且为13.51万㎡，同时，近年来，水乡片区由于规划利好，不少重大项目纷纷落地，4月麻涌和洪梅共有3宗工业用地推出。