瑞峰：东莞楼市量跌价稳 新盘入市定价相对合理

一、导读

1、宏观环境：经济企稳的信号释放  住建局将开展大规模房产中介整顿行动  

4月11日，国家统计局发布数据显示，2016年3月，全国工业生产者出厂价格(PPI)环比上涨0.5%，同比下降4.3%，为近两年来首度环比上涨，同比降幅则连续第三个月收窄，释放出中国经济企稳的信号；而CPI环比下降0.4%，同比上涨2.3%，低于市场预期的2.5%，反应通胀压力可控，短期内经济政策仍以“防风险”为主，货币政策方面或降低央行降息的压力。

楼市调控方面，上海、深圳相继出台的地方性房地产市场调控政策并不是房地产政策工具发挥作用的阶段性完结，住建局又将目光盯准房地产中介机构，将从房地产中介业务的所有链条环节进行把控，保证房地产市场的稳定和健康发展，首付贷、中介炒房等行为将受到抑制。

另外，一线城市还没遭遇调控的北京，加速推盘正成为北京楼市当前最突出的现象，原本“捂盘待涨”的开发商都在加快入市步伐，以期在北京调控“靴子”落下之前实现一定去化。

2、新增供应：供应市场冲高回落   佳兆业御龙山纯新上市

上周东莞全市共有5个项目有商品房新增供应，住宅1294套，合计面积约16.09万㎡，环比下降42%；非住宅新增89套，面积约为2.20万㎡，环比下降76%。

东莞新增供应市场有所回落，主要是保利中惠悦城和佳兆业御龙山批量洋房供应支撑。其中虎门佳兆业御龙山是纯新上市，首推422套64-192㎡的洋房新品；此外保利中惠·悦城新增417套69-105㎡洋房、信鸿澜岸花园加推220套93-128㎡洋房等。

从预售证来看，预计近期纯新开盘的项目为麻涌万科·珠江东岸，而宏远康城假日花园、达鑫·江滨新城、金地城南艺境、金碧花园、南美世贸中心等项目也将有新品加推。

3、成交量价：楼市成交量环比下降48%   深圳客入莞放缓脚步

上周东莞全市住宅成交1229套，面积约14.51万㎡，环比下滑48%；非住宅成交737套，面积约2.74万㎡，环比下滑54%。上周东莞楼市成交量大幅下降，一方面主要是因为上周恰逢清明节，东莞本有清明不购房习俗，所以楼市供需量下滑属于正常现象；另一方面，因受“3.25”深圳新政的影响以及东莞部分区域房价虚高，引起深圳客户的抗性，入莞行为相对放缓，观望情绪逐步加重。但预计清明节过后，楼市会有所回暖，从上周石碣达鑫江滨新城、常平桃源艺境、虎门中天悦府开盘情况来看，其去货良好，网签或支撑楼市升温。

4、成交均价：13753元/㎡高位运行  短期内房价或保持平稳运行

上周东莞楼市住宅均价13753元/㎡，虽然环比有所下滑，但依然持续保持在高位运行。主要是因为：1、上周19个镇区住宅均价超过万元，占全部区域总数过半的比例；2、松湖碧桂园（18088元/㎡）、汉邦·雍景居（18654元/㎡）、保利中惠·悦城（14487元/㎡）、碧桂园智慧家（14811元/㎡）等高价项目是东莞楼市成交的主体，支撑着房价的高位运行；3、低库存的态势仍将持续一段时间，消化周期短加上5月地铁2号线即将开通，房价将企稳，短期内或保持平稳运行。

5、楼盘活动：营销活动增加  桃源意境、江滨新城、中天悦府等项目开盘  

清明节过后第一周，东莞楼市营销活动有所增加，约有18个项目举办了营销活动，以新品加推为主，活动以暖场活动为主。进行开盘项目有3个，为桃源意境、达鑫江滨新城、中天悦府，其中常平桃源意境推203套110-135㎡户型，成交194套，去货约9成，均价8500元/㎡，客户以深圳客为主，占比70%左右，本地及周边客户占30%，吸引深圳客的主要原因：1、相对于凤岗、塘厦、黄江等临深片区的高价位，常平楼价仍处于价格洼地，尤其是进驻于黄江的深圳客由于黄江房价涨势幅度较快超于心理预期，被二次积压进常平，加上项目定价相对合理，带动项目热销；2、项目紧邻环常南路，交通便利，同时属于常平未来规划的新行政中心辐射范围内，发展潜力大。

从新盘入市的价格来看，上周桃源意境开盘价约8500元/㎡、虎门中天悦府11000元/㎡、达鑫江滨新城10000-12000元/㎡，与前期高位定价不同的是定价相对合理，三大项目去货不俗，去货皆在7成以上。

新盘新品方面，有5个项目启动认筹，表现在虎门碧桂园洋房登记2万享97折，别墅登记20万享97折优惠；碧桂园澜山108-143㎡山湖非毛坯洋房认筹中；万科珠江东岸开放营销中心和别墅样板房；盛和雅颂花园95-136㎡洋房认筹中2万享95折预计4月16日开盘；鼎峰尚境乐山居2-6栋94㎡-180㎡3-4房启动认筹，享5万抵95折优惠，这些项目预计第二季度将陆续入市，为房地产市场带来新鲜血液。

6、土地市场：12宗约40.06万㎡地块将上市   黄江凤岗商住地出让加大

上周东莞最新土地预告信息——东土地交易（预告）[2016]3号已出炉。预告显示：东莞全市将有12宗约40.06万㎡土地进入土地一级市场交易；其中，商住商服用地约21.37万㎡，约占53%，主要集中在黄江、凤岗、莞城、横沥等镇。其中临深片区为呼应近期“深圳客”的热潮，缓解供需矛盾，黄江镇、凤岗镇皆有商住商服用地供应加大，合计出让面积约14.38万㎡，占整体商住商服用地的2/3，或将迎来哄抢。此外，向来土地资源匮乏的莞城区也将有一宗1.4万㎡的商住用地，而横沥的5.58万㎡商住地也将有再次出让。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：楼市成交量环比下降48%   深圳客入莞放缓脚步

1.2供需量价走势：均价13753元/㎡环比有所下滑   但依然保持历史高位运行     

1.3物业类型成交：洋房成交为主力  住宅产品总体成交环比下滑

1.4产品类型成交：各产品类型环比成交均下滑   100-130㎡改善产品占比大

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：大岭山新品入市蝉联冠军    厚街109套居第二

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：80-110㎡成交占比46%

1.6.2别墅产品面积区间成交: 200-300㎡产品集中度高   约占44%

1.6.3普通住宅各单价区间成交：7000-10000元/㎡产品成交最多

1.6.4别墅各单价区间成交：15000-25000元/㎡成交占比超5成

1.6.5普通住宅总价区间分布：普通住宅总价区间分布均匀

1.6.6别墅各总价区间分布：成交别墅总价区间集中在500-700万

1.7楼盘活动：营销活动增加  桃源意境、达鑫江滨新城2个项目进行开盘

1.8新增供应 ：供应市场冲高回落   佳兆业御龙山纯新上市

1.9新开工：开工节奏有所回落  三大新盘携手进军楼市

2、土地市场

2.1待拍土地：无

2.2出让土地：无

2.3土地成交：无

2.4土地预告：12宗约40.06万㎡地块将上市  黄江凤岗商住地出让加大

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境

1.1.1 中国PPI近两年来首度环比上涨  释经济“向上拱”信号

4月11日，国家统计局发布数据称，2016年3月份，全国工业生产者出厂价格(PPI)环比上涨0.5%，同比下降4.3%。工业生产者购进价格环比上涨0.3%，同比下降5.2%。这是中国PPI同比降幅连续第三个月收窄，释放出中国经济企稳的信号。

1.1.2  通胀压力可控  货币政策或因CPI回升收紧的概率低

4月11日，国家统计局发布的数据显示，3月份CPI环比下降0.4%，同比上涨2.3%，低于市场预期的2.5%；PPI同比下降4.3%，环比由降转升，比上月上涨0.5%，是2014年1月份以来的首次上涨。整体来看，预计CPI全年增速在2.3%左右，高于去年，货币政策因CPI回升转向收紧的概率很低，经济政策仍以“防风险”为主，货币政策仍会稳定短端利率促进信用宽松，财政稳增长措施还将继续加码。

另外，最近通胀的温和反弹有利于降低实际利率，这将有效降低企业的实际融资成本，从而很大程度上降低了央行降息的压力；但就降准而言，虽然由于美联储加息预期减弱以及国内经济企稳导致资本外流压力下降，出于进一步稳增长的需要，预计年内依然会有2-3次的降准。

1.1.3一季度新增信贷或超4.3万亿 新开工项目将成全年投放重点

1月新增贷款大幅增至2.5万亿元，2月则大幅回落至7266亿元，经历了1、2月的大起大落后，预计3月信贷投放或回归平稳，一季度新增规模在4.3-4.5万亿元，或体现3个特点：1、大行投放进度平稳，中小银行则较2月有所回暖但分化加大，政策性银行略超预期；2、受季末首次MPA考核时点影响，前期贷款投放较快的银行与额度充裕的银行行为将明显不同，后者在有增长空间的情况下3月投放规模明显增加，而政策性银行如国开行等项目投放积极性较2月也有所放大，这两者是3月环比2月出现增长的主要原因；3、中长期贷款占据主要投放方向，票据规模较2月(负增长600亿)将有所反弹。

值得注意的是，随着以引导银行广义信贷合理增长为主要目标的MPA季度动态评估启动，未来的银行信贷投放也将趋于平稳，全年新增信贷规模将控制在13万亿左右。同时，伴随一系列稳增长措施出台，未来企业中长期贷款需求将进一步增长，新开工项目将成为全年信贷投放重点。

1.2楼市环境

1.2.1深圳发布楼市新政政策解读 将设置三个月新政缓冲期

4月9日，深圳不动产登记中心发布关于房产新政的政策解读，基本确认网传深圳楼市新政设置三个月的衔接时间属实，对于境内非深户居民购房，实际交易行为发生在今年3月25日(含3月25日)之前，且连续计算满1年及以上在本市缴纳个人所得税或社保的，在3月25日(含3月25日)之前已网签预售商品房认购书的，须提交网签预售商品房认购书。

对于未在3月25日(含3月25日)前网签的市民，须在6月24日(含6月24日)之前申请登记，并增加提交以下购房证明之一：买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款(不含现金支付)的银行转账有效凭证(PO S机购房签购单、购房转账单等，收款人需为卖方)。卖方通过中介收取定金、部分或全部房款(不含现金支付)的，还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收的协议书；购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。在3月25日之前未网签合同或者预售认购书，且于6月24日之后申请的，不予受理。

1.2.2住建部拟年内开展大规模房产中介整顿行动 重点已锁定

上海、深圳相继出台的地方性房地产市场调控政策并不是房地产政策工具发挥作用的阶段性完结。在与四个特大型城市积极沟通要求必须确保房地产市场稳定的同时，作为房地产的主管部门，住房和城乡建设部（下称“住建部”）又将目光盯准了房地产中介机构。已经确定的房地产中介机构专项治理整顿工作主要涉及7个方面的的内容，方式上将采用巡回检查、抽查、受理群众投诉等方式进行。这七方面的内容，涵盖了房地产中介业务的所有链条环节，分别是：

首先是规范房源发布，重点查处虚假房源、隐瞒房屋抵押状况、查封状况，对房源信息的准确性进行规范，要求提供准确、全面、真实、及时的房源信息，确保房地产交易秩序的稳定、健康。

其次是要求全面建立存量房网签制度，通过全面网签的方式，有效防止一房多卖等形式的侵害购房者权益的现象。目前，北京、上海、深圳、广州等特大型、大型城市基本实现二手房交易的网签，但是，部分三四线城市的网签制度尚未建立健全。

第三和第四个重点，是对中介机构的资金和资质进行统筹规范管理。在房地产主管部门通过备案管理后，房地产中介机构才能获得网签、房源核验等相关权限。同时，切实加强房地产交易资金的监管，防止中介机构侵占、挪用房地产交易人的交易资金，保证资金安全。

1.2.3上海上周新房成交量环比下降近4成 房价跌破3万每平

最严调控新政“沪九条”出台后，上海上周的楼市延续调整的势头。据数据显示，上周(4.4-4.10)上海新房成交面积为18万㎡，环比减少36.6%；新房成交量的急速下跌也伴随着价格的快速回落；新房成交均价为28533元/㎡，环比下跌13.3%，是自去年9月份以来首次跌破3万/㎡。

价格下跌主要原因是成交结构发生变化，成交结构偏重刚需，中高端市场成交走弱导致的。同时由于近期房价波动明显，市场充斥着观望的情绪，后期高端物业入市也存在着风险。

1.2.3  苏州有楼盘9个月房价翻倍 开发商称涨价有理有据

2015年3月，苏州房价单月涨幅达到5.79%，超越四个一线城市。从去年6月的量、价启动，到去年10月全市区域的普遍上涨，再到今年春节后的恐慌性上涨，一时间，楼价翻番、受捧盘不断涌现、全民抢房，成为苏州楼市的标签。

如苏州工业园区白塘壹号项目去年3月份均价才1.5万元/㎡，年底时飙升到2.8万元/㎡，今年5月将加推，预计价格在3.5万元/㎡，价格翻一番。关于这一轮苏州楼市上涨，房企一致认为苏州房价涨得其实是有理有据的：主要是因为：1、为地处长三角经济带的强二线城市；2、库存急剧减少，市场供应不足，市场开始出现恐慌性购房；3、土地市场的先行升温，地价高涨等。

实际上对于苏州楼市的疯狂，最主要原因还是此前的投资节奏过慢，库存没有有效跟进。这是使得楼价比较疯狂的一点原因，包括炒房等因素，其实可以理解为火上浇油的效应，是在降准降息后各类投机型资金“乱窜”的结果。苏州当前房地产市场最需要解决的供给侧的问题，即加大投资量的问题。，是指标且治本的根本原因。而类似投资投机需求，虽然表面看政策进行管制，但不排斥有别的渠道继续流入苏州房地产市场。

1.2.4湖南省楼市去库存“十条”：大力支持农民进城购房

4月8日，湖南省人民政府官方网站发布了《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)，《意见》提出了湖南省楼市去库存“十条“：一、大力支持农民进城购房。二、不断加大货币化安置力度。三、充分发挥住房公积金政策效应。四、积极培育住房租赁市场。五、创造条件降低购房成本。六、不断提升住房建设品质。七、严格房地产开发土地供应。八、促进房地产开发转型发展。九、加强房地产市场风险防控。十、落实主体责任和具体措施。

1.2.5北京楼市供应大爆发:多家房企担心调控加码"抢跑"

无论是趁着市场热度一鼓作气，还是赶在政策收紧预期前一气呵成，加速推盘正成为北京楼市当前最突出的现象。因为尽管北京楼市没有像上海、深圳过热的现象，但受到一线城市调控预期的影响，原本“捂盘待涨”的开发商都在加快入市步伐，以期在北京调控“靴子”落下之前实现一定去化。

1.3产业动态

1.3.1 深圳178个政策点促进人才发展   企业落户实惠多

深圳市委常委会日前通过《中共深圳市委圳市人民政府关于促进人才优先发展的若干措施》，提出20个方面81条178个政策点，涵盖人才引进、培养、评价、使用、激励等各个环节，覆盖院士等高精尖缺人才、博士后等基础研究人才、高校毕业生等中初级人才、工匠等技能人才以及创客人才等各级各类人才群体。

1.3.2深圳坪山南京金龙拟投80亿建新能源汽车基地

4月8日，深圳市坪山新区管委会与南京金龙客车制造有限公司正式签署《南京金龙深圳新能源汽车产业基地投资合作协议》，南京金龙计划投资80亿元在坪山新区建设新能源汽车产业基地，投产后预计实现年收入300亿元。

南京金龙深圳新能源汽车及核心零部件产业基地项目，分三期建设，建成后将成为南京金龙新能源汽车总部战略平台、研发技术中心和高端智造中心，具备年产1万辆大中型客车、2万辆轻型商用车的生产能力，预计实现年收入300亿元，实现年利税8亿元。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1 全面营改增为企业减税超30亿元 涉近10万户纳税人

5月1日起，我国将全面实施“营改增”。4月9日，东莞市国税局负责人透露，5月1日起东莞市将全面推开“营改增”，涉及我市近10万户纳税人，占全省营改增总户的11.9%，预计为东莞企业减税30亿-34亿元，新试点的小规模纳税人100%减负。

全面推开营改增，不动产纳入抵扣范围，将有利于东莞市实施创新驱动发展战略，对于推动我市从“产业大市”向“产业强市”发展具有重要的促进作用。

2.1.2“一带一路”重要节点长安新区填土工程有望6月开工

长安新区地处珠三角东部经济走廊、交椅湾区域的几何中心，是国家“一带一路”的重要战略节点。长安新区填土工程有望在今年6月初正式开工，目前，相关前期准备工作正有序推进。

长安新区填土工程主要包括填海工程和填滩涂工程。其中，填海工程按照国家海洋局批复的用海总体规划，长安新区编制了《东莞市长安新区围填海总体实施方案》，将填海区域划分为临港产业物 流区、滨水旅游服务区、滨海高新技术生活区三个功能区，共安排17个建设项目，项目工程静态总投资约人民币126.38亿元，项目开发内容包括面积588公顷海域填海造地建设和指挥部场馆建设， 计划2016年至2020年完成，总工期5年。

2.1.3东莞就业补贴新政确定 从原来最高补贴1.9万降为2千

东莞为鼓励大学生就业，出台《东莞市人力资源局东莞生源2008年及以后毕业的大中专毕业生企业就业岗位津贴申领办法》，连续补贴两年，中专最多可以拿4800，大专9600，本科12000，硕士生以上19200。但是这一政策在2015年12月31号到期！

东莞去年底发布《关于印发<关于做好新形势下就业创业工作的实施意见>的通知》，规定:本市应届大中专毕业生在本市用人单位（机关事业单位除外）实现就业，与用人单位签订1年以上劳动合同并按规定参加社会保险6个月以上的，给予毕业生一次性2000元的企业就业补贴。新政有3个变化：

1、补贴从原来的最少4800（中专）、最高19200（研究生），变成2000元。

2、原来学历不同，补贴相差很大，现在不按学历，都是2000。

3、以前是每个月补贴几百，一共补贴24个月，现在是一次性补贴。

另注：“大中专毕业生”是指“大学生”和“中专生”，包括（博士、硕士）研究生、本科生和大专生、中专生。

2.1.4茶山铁路优化沿线景观 投逾280万打造公益街头公园

从东莞茶山镇获悉，为优化广深铁路沿线景观，改善铁路沿线两旁“脏、乱、差”现象，推进生态园林城市创建步伐，茶山镇此前投资280多万元对京山村铁路沿线闲置地资源进行景观建设，全力打造现代化公益街头公园——泽景体育公园，为市民休闲、娱乐、健身增添了一个新的好去处。泽景体育公园占地面积约1.6万㎡，于2015年12月中旬竣工并向广大市民免费开放使用。

2.1.5寮步建设东莞城市副中心 打造生态宜居宜业之城

2016年，寮步镇将做好重点片区和城市轴线的规划建设，主动融入大市区对接大园区。今年寮步镇将加快工作内容有：1、莞惠城轨寮步站T OD项目、篮球中心周边、香市科技产业园、佛灵湖等重要城市节点和片区规划建设，主动承接深圳、松山湖的辐射带动，高标准推进松山湖大道和生态园大道城市创新中轴线建设；2、统筹做好与松山湖(生态园)接壤区域的连片改造，完善金山湖东部新城的城市配套，加速区域创新协同发展；3、加快启动雕塑广场连片“三旧”改造，推进万润城市综合体、美尔顿城市综合体等项目建设，做强香市广场复合型中心商圈，高标准推进中心区提质扩容；4、完善中心区市政、交通、商贸等服务配套，打造高品质的香市路城市生活轴线。

而寮步融入大市区最大举措就是建设香市科技产业园。该项目总投资近155亿元，2020年前完成开发建设，园区全部建成后预计年实现GDP120亿元，每年税收可达20亿-30亿元，必将成为寮步建设东莞强镇的核心动力。

2.2产业动态

2.2.1东莞创业孵化器雏形初具   资源各异考验东莞孵化能力

截至目前，全市共有各类科技企业孵化载体36家，其中国家级科技企业孵化器8家（其中2家已完成公示阶段）、国家级科技企业孵化器培育单位11家、市级科技企业孵化器3 3家；在孵企业和项目数超过1000个，累计毕业企业300多家。

松山湖是这一轮创新驱动中的重要主体。目前，园区建有国家级孵化器4家、省级孵化器7家、市级孵化器15家，孵化面积超过100万㎡，在孵高科技企业约500家。截至目前，园区已引进国家“千人计划”入选者17名，占全市总量70%；市创新创业领军人才37名，占全市总量84%。

2.2.2常平建成33社区管理中心   居民可享受一站式办事服务

常平所有居民都可以享受“一站式”服务办事平台！从市民政局获悉，目前，常平镇33个村(社区)已全部建成综合服务管理中心，每个中心的服务窗口将为群众提供97项服务事项。而常平镇财政给各中心给予一次性定额补助，补助标准为500元/㎡，补助上限为8平方米×工作人员数。

2.2.3东莞种子基金今年重点投向七大行业

日前，东莞市科技局制定的《2016年东莞市科技金融发展资助项目申报指南》（以下简称《指南》）出台，明确今年我市创新创业种子基金投资、创业投资风险补助、科技金融服务活动资助等资助项目的申请对象、申报条件及申报程序等内容。

创新创业种子基金对单个企业或项目只进行一次投资，投资额不超过300万元，持股不超过30%。根据《指南》，2016年度种子基金将重点投向智能制造及机器人、移动互联、TMT、医疗器械、新能源、新材料、高能技术等七大行业。并且将优先考虑获得政府立项的战略性新兴产业项目、高技术产业项目、科技型中小企业技术创新基金项目、省市创新科研团队和创新创业领军人才以及市创新创业大赛获奖的企业和项目等。

哪些企业可申请种子基金投资？根据《指南》，申请对象需是工商注册地和税务登记地在东莞市，且具备独立法人资格的企业，创业者需拥有良好的市场经济意识和诚信基础，有一定的管理水平，公司成立不满5年，净资产不低于50万元人民币，年销售收入不超过3000万元人民币等。此外，还需具备技术水平行业领先、自主知识产权关系明晰、产品具有良好的市场前景和发展潜力以及规范的财务管理制度等条件。

2.2.4东莞水乡经济区将重点发展四大产业

《东莞市水乡生态文明建设促进条例（草案征求意见稿）》已通过市政府网站对外公布，征求公众意见。里面提到产业导向方面，水乡将重点发展绿色低碳的制造业、生态农业、生态旅游业、具有水乡特色的现代服务业及其他新兴产业。水乡制造业将发展高端先进的新兴产业，构建以高端先进装备、新型电子信息、生物医药和新材料等四大产业为主体的战略性新兴产业体系，并以绿色低碳为目标，改造提升传统制造业。

此外，水乡经济区为畜禽禁养区，严禁从事畜禽养殖业。违反规定、拒不停止违法行为的，处五万元以上十万元以下的罚款，并报市政府批准后，责令拆除或者关闭。

经过一段时间的筹备，黄江镇与广东省工业技术研究院联手打造的“黄江镇电子元器件技术创新平台”全面启动建设。该项目获得省财政厅40万元专项资金支持。

除了打造上述技术平台外，黄江当前正着力实施大型工业企业研发机构全覆盖行动。其中，推动主营业务收入5亿元以上企业普遍设立研发机构，有条件的企业要争取设立省级乃至国家级企业技术中心、工程中心和实验室；而对主营业务收入1亿元以上的企业，则鼓励它们建立研发机构。与此同时，黄江镇还支持行业骨干企业与高校、科研院所签订战略合作协议，建立联合开发、优势互补、成果共享、风险共担的产学研用合作机制，组建产业技术创新战略联盟。