大牌的朋友圈 保利余英携“5.0真经”解密保利格局

   继深圳“3.25”新政之后，无论是深圳楼市，还是临深楼市，整体市场观望情绪都进一步加重。整个市场成交活跃度有所降低，成交量和价格也都有所回落，在这种情况下，购房者现在该不该出手买房?深圳人应该去哪里置业?深圳楼市的发展会对临近深圳的东莞、中山、惠州、汕尾的楼市有何影响?深圳楼市后市又会怎么走?

　　2016年4月20日下午，“大牌的朋友圈——保利地产与深圳媒体交流沙龙”活动在深圳福田中心区四季酒店举行。保利地产集团副总经理、大东南片区董事长余英博士与莞深房地产媒体界的大佬、专家们共同交流与探讨，并对上述问题纷纷做出了自己的解答。

保利地产与深圳媒体交流沙龙

    活动一开始，保利粤东公司助理总经理江宁琳首先一一介绍了出席本次沙龙活动的地产大佬们，以及对他们前往参与本次活动表示了感谢。随后，江宁琳对保利粤东公司和保利全生命5.0系统作一个详细的介绍。

    据悉，保利粤东公司正式成立了2016年3月份，其前身是保利广东公司的一部分。粤东公司总部设东莞，围抱大深圳。目前下辖的城市包括东莞、中山、珠海、汕尾，未来保利还会围绕着珠三角片区经营更多项目，包括河源、梅州、潮汕都是保利重点进军的城市。

    而保利地产5.0居住产品，它以东西和合的理念出发，是适老、适幼，同时提供全生命周期社区配套、物业服务的居住形态。由“关怀客户全生命周期的全非毛坯房+集合物业、商业、养老等社区服务”以及“从客户使用需求出发的硬件设施+强调体验的O2O平台”组成，是集智能化科技、人性化设计、全龄段需求为一体的生活方式。

　　具体分为五个方面：第一个方面是全生命周期住宅，全生命周期住宅是什么意思呢?它有几大特色，第一大特色是全生命周期，顾名思义，从买房子开始，一口之家、两口之家、三口之家，到五口之家，到小孩出国留学，空巢老人，又变成两口之家，普通的三房可以随着家庭生命周期的变化而变化格局，通过轻质隔墙材料和室内框架结构的专业设计，达到户型可变。第二个特点就是它的收纳特别强大，从玄关开始，到客厅的背景墙，到房间的收纳。第三个特点是适老化特征，具体体现在非常多的细节上。第四个特征是适童化、适幼化。简单来说，全生命周期住宅具有四个方面的特征：强收纳、空间可变、适老、适童。

　　5.0人居体系的第二个方面就是社区物业，充分联入互联网+，保利有一个熊猫开门APP，这是一个很智能化的设备，把小区物业的方方面面都联系起来了，包括维修、交水电费、洗衣、叫超市给你送上门、送今天的午餐、要新鲜的菜等等我们都在物业的智能化APP里面解决了。

　　第三个方面就是若比邻社区配套这一块，所有小区都不是独立的，你住房子不仅仅是住室内非毛坯三房两厅两卫，我们得买菜、得洗衣服，小孩下课了得有地方去，它是一个整体的生态系统，我们在社区配套这一块解决了这样一个问题，我们有品牌固定输出的比邻洗衣、比邻超市，这些都是固定搭配进去的。

　　第四个方面是三位一体的“和熹”养老模式。保利地产提出“全产链介入，打造三位一体中国式养老的战略规划”，所谓三位一体是指“以居家为基础，以社区为依托，以机构为支撑”，健全覆盖多层次养老需求的全面服务体系。和熹健康生活馆现已开始正式运营，为社区老年人提供长者学院、书画阅读、营养餐桌、居家适老改造、适老产品、健康检测、健康管理、康复理疗、助浴理发等特色服务内容。

　　第五个方面是青少年教育的和乐会，也就是大家经常说的四点半课堂，孩子四点半放学了，大人还没有下班呢，孩子就去社区青少年宫，老师辅导做作业，专家来上上课，孩子在那里学学艺术，学学钢琴，陶冶一下情操。和乐会是保利地产集团旗下以青少年儿童艺术培养与启蒙为主的平台，致力于为0-12岁儿童提供一站式的综合素质教育平台。旗下拥有保利和乐国际早教、保利和乐青少年宫、保利和乐国际双语艺术幼儿园、保利和乐国际学校四大教育产品。

　　“五位一体就搭建成了保利地产发布的5.0人居系统，相信它是一个很有诚意的，真正站在消费者的角度去考虑问题的人居系统，我们认为它可以带领中国住宅人居往前走一大步。”江宁琳总结道。

　　市场调整时期 恰是买楼好时机

　　据房掌柜了解，在调控政策影响下，深圳楼市成交数据应声下跌。不仅新房总体成交量持续下滑，部分新盘项目价格也是有所下调。据深圳中原地产提供的数据显示，从全市情况看，近四成房源报价下调幅度在1%至5%区间段，整体而言，全市报价平均下调幅度为2.4%，跌幅持续扩大。

　　新政后，深圳楼市成交量下滑较明显，市场进入调整期和买卖双方博弈期，此时出手买房时机合不合适?沙龙活动现场，余英表示，“市场有一些调整的时候，恰是你买楼的好时候，这个时候你能买到你想买的楼栋、楼层和朝向。另一方面，政府调控也说明这个市场是好市场，而政府打压的地方肯定是因为需求旺。”

　　对此，睿力投资的董事长张楠持相同观点。他认为，政策调整期反而是购房的好机会，因为除了市场在观望之外，其实开发商也在观望，他的定价相对来说就会保守一些，这对于购房者来说是好的入市时机。

　　余英：中心城市的城市中心 外围选品牌开发商和物业

　　而除了入手时机以外，去哪里买?也是让深圳人纠结不已的问题。现场，就置业要点和哪里更值得投资等问题，也展开了激烈的讨论。余英阐述道，就他个人的观点，买房应该坚持“中心城市的城市中心”，只要有钱、有这个资金，放心买，赶紧买，它永远是涨的。

　　“不过，如果你实在买不起深圳中心的房子，那你就一定要查深圳的地铁线，地铁沿线或与的楼盘一定会涨起来。”余英补充道，“深圳市中心房子看地段，深圳外围选板块、选开发商、选物业非常重要。”。

　　此外，余英还建议，买房还必须了解和关注深圳的发展规划。知道政府想往哪儿走，政府下一步跟周边城市的关系等，这些热点信息都很关键和重要。比如深圳湾那里要填海，可能未来将会是一个热点区域。现在新机场升格、莞深高速免费、深中大桥通了以后，会不会对深圳的城市中心有一定的拉动?

　　深圳高职院房地产研究所所长邓志旺也认为，如果从投资的回报来说，肯定是买中心区。但是随着深圳政府投资的往关外倾斜，深圳各个区域之间的总体房价差异将越来越小，基础配套、公共配套、商业配套等慢慢也会越来越接近，彼此的投资价值将逐步缩小。

　　“所以，如果从投资者来看，除了更多的关注区域本身的价值以外，我觉得还是要关注好的开发商的产品，不管这个市场怎么波动，它更能保值增值。”

　　当然，在深圳房价居高不下，深圳市中心住宅供应紧张，深圳行政区太小等客观因素影响下，置业区域选择方面，除了深圳本身以外，现场专家一致认同，东莞、惠州、中山等临深片区无疑将是诸多深圳客安家和投资的不二之选。

　　深圳楼价调整不会太久 临深片区仍有补涨需求

　　前段时间，深圳置业门槛的提高，抑制了投机及投资需求，也误伤了刚需客户，直接导致新房市场成交量的回落，深圳楼市的波折变化，对临近深圳的东莞、中山、惠州、汕尾的楼市会有何影响?

　　对此，房产专家深晚一兵表示，深圳楼价这次的调整不是因为下跌性调整，而是因为市场本身的规律和政策需求造成调整，时间不会太久，临深片区价格补涨仍有需求。

　　房产专家异形同样认为，虽然深圳这次调整对临深有影响，但跟过去不一样，过去如果深圳调控，临深肯定是一地鸡毛，房价大跌，再也没人买了。况且，这次也别指望深圳房价跌下来多少，所以说如果临深过去受深圳的影响，我认为它以后可能会走出独立的一条路子来，有理由继续往上走，不完全以深圳的节奏去走。

　　余英现场也发表看法，他分析指出，到东莞、到惠州，到深圳东片区买房，跟在北京三环、四环买房一样。因为深圳的地太少了，行政区划的调整又很难做到，导致深圳想摊大饼都摊不了。所以东莞、惠东等这些地方会出现一些卫星城，这些地方应该是下一步投资，深圳经济再爆发的区域。另外，深中大桥把珠江口“缝合”以后，我相信珠海和中山接受深圳的辐射会更多，深圳人到时置业也会更多。

　　深圳有利好房价上涨正常 临深还有一次量价齐升

　　最后，就这一波楼市调整以后，业内专家们对未来深圳楼市后市都论述了各自的观点。余英预测，深圳核心区的房子一定还涨，我想超过上海、北京是完全有可能的，因为它的位置决定的。深圳基本上很少供应，深圳市中心除了这轮旧改还有几块地以外，以后没房子了，供应紧张力撑房价上行。

　　“深圳有利好，房价涨是很正常的，包括国际视野的人看到深圳未来的利好，有些可能是中央政府对深圳的利好还没有公布，我相信中央政府对深圳的发展一定比我们目前知道的信息要多，我们知道深圳未来还要涨，房地产市场还会量价齐升，我相信深圳周边未来还有一次量价齐升。”

　　而在深晚一兵看来，去年深圳的楼价已经涨了非常多。“去年年底到今年年初，我的观点是深圳楼市经过这轮上涨，应该会有调整，这也是为了市场更健康地向上发展，但是这个调整时间不会太长，而且也不会影响它向上的趋势。”

　　邓志旺则从片区楼市角度对深圳楼市做了一个展望，他表示，我个人觉得接下来深圳可能还会有第三个中心，从深圳的地形地貌来看，第三个中心就在龙华。

　　“深圳是多中心格局，你很难说哪个地方是的中心，包括延伸到科技园的科技中心，商业中心也有好几个地方，从东门一直到福田中心区，一直到海岸城，深圳多中心的发展使得往外拓展具备可能性，现在深中通道要开通，大空港要建设，深圳往西就有了发展腹地，往西是往中山发展，往北是龙华，往东发展有很大的空间，往东就是马书记最近提得多的“东进战略”，往东带动惠阳、大亚湾的发展，包括汕尾。”