天为：东莞楼市成交环比下滑 价格坚挺

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每月看点    

1 宏观环境：市场价格持续上涨

2016年4月全市成交价格同比增加43.5%，环比上涨11.5%，全市住宅均价为13256.23元/m2，成交均价出现较大涨幅。天为大数据研究中心认为主要是（1）市场成交量同比上涨，市场存货持续下降，开发商普遍抬价；（2）去年下半年开发商拍下的不少高价地块入市，成交价格偏高。

2 新增供应：环比同比均出现大幅上涨

东莞市4月份住宅新增5177套，环比下降25.5%，同比增加14.3%，新增面积60.29万m2，环比下降23.6%，同比增加18.6%。非住宅新增2772套，环比增加22.8%，同比增加78.4%，新增面积22.15万m2，环比增加226.2%，同比增加203%。商品房新增7949套，环比下降13.7%，同比增加30.6%，新增面积82.44万m2，环比下降3.8%，同比增加41.8%。

3 成交情况：成交均价上涨

2016年4月楼市住宅成交7155套，环比下降26.9%，同比增加5.4%，成交面积达84.47万m2，环比下降22.7%，同比增加13.1%，成交金额111.97亿元，环比下降13.8%，同比增加162.3%，成交均价13256.23元/m2，环比增加11.5%，同比增加43.5%；非住宅成交3446套，环比增加20.2%，同比增加171.1%，成交面积达19.89万m2，环比增加33.4%，同比增加237.2%，成交金额25.75亿元，环比增加16.9%，同比增加305.1%。

2016年4月全市成交价格同比增加43.5%，环比上涨11.5%，全市住宅均价为13256.23元/m2，成交均价出现较大涨幅。天为大数据研究中心认为主要是（1）市场成交量同比上涨，市场存货持续下降，开发商普遍抬价；（2）去年下半年开发商拍下的不少高价地块入市，成交价格偏高。

4 潜在供应：新开工同比激增，后市看好

2016年4月东莞全市住宅新开工面积95.4万m2，环比下降40.4%，同比增加1038%；非住宅新开工面积66.95万m2，环比增加26.5%；商品房新开工面积162.35万m2，环比下降24%，同比增加1837%。

5 地市：未有土地交易

2016年4月东莞市国土资源局无拍卖土地，近两个月来土地市场冷淡，预计5月将有两宗土地拍卖。 

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楼市动态

1商品房新增供应分析

1.1总体情况汇总

东莞市4月份商品房新增7949套，环比下降13.7%，同比增加30.6%，新增面积82.44万m2，环比下降3.8%，同比增加41.8%。其中，住宅新增5177套，环比下降25.5%，同比增加14.3%，新增面积60.29万m2，环比下降23.6%，同比增加18.6%；非住宅新增2772套，环比增加22.8%，同比增加78.4%，新增面积22.15万m2，环比增加226.2%，同比增加203%。

1.2商品房新增供应情况

1.3商品房新增供应——物业类型

1.4住宅新增供应月度走势

1.5商品房新增供应区域分布

2016年4月东莞共有18个镇区有商品房新增供应，其中虎门供应量10万㎡。横沥、寮步、凤岗塘厦分别新增6.36万㎡、5.05万㎡、5.41万㎡、4.42万㎡；石排、清溪等镇区新增供应面积均不足1万㎡。

1.6楼盘新增供应明细

2商品房成交分析

2.1总体情况汇总

2016年4月商品房成交10601套，环比下降16.2%，同比增加31.6%，成交面积达104.36万m2，环比下降15.9%，同比增加29.5%，成交金额达137.72亿元，环比下降9.3%，同比增加82.7%。其中，住宅成交7155套，环比下降26.9%，同比增加5.4%，成交面积达84.47万m2，环比下降22.7%，同比增加13.1%，成交金额111.97亿元，环比下降13.8%，同比增加162.3%，成交均价13256.23元/m2，环比增加11.5%，同比增加43.5%；非住宅成交3446套，环比增加20.2%，同比增加171.1%，成交面积达19.89万m2，环比增加33.4%，同比增加237.2%，成交金额25.75亿元，环比增加16.9%，同比增加305.1%。

2.2商品房住宅签约价格走势

2016年4月全市成交价格同比增加43.5%，环比上涨11.5%，全市住宅均价为13256.23元/m2。 2016年4月成交均价出现大幅涨幅。市场成交量趋于稳定，市场存货持续下降，开发商抬价；另外，去年下半年开发商拍下的不少高价地块，已经入市，成交价格偏高。

2.3各区域住宅签约明细（前十名）

从区域成交排名来看，成交套数方面，大岭山成交1172套夺得第一，厚街、沙田、寮步等位居其后；成交金额方面，沙田成交23.84亿元，成交均价17645.38元/㎡，厚街成交6.92亿元位居第二，成交均价13787.07元/㎡。

2.4各片区住宅签约明细

2.5商品房签约——物业类型

2.6住宅签约——产品类型

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后市展望

1土地市场

1.1土地预告

2016年4月东莞市国土资源局新增网挂2宗商住商服用地及地下空间于5月份开拍。

2潜在供应

2.1新开工总体情况汇总

2016年4月东莞全市住宅新开工面积95.4万m2，环比下降40.4%，同比增加1038%；非住宅新开工面积66.95万m2，环比增加26.5%；商品房新开工面积162.35万m2，环比下降24%，同比增加1837%。

2.2新开工月度走势

2.3新开工区域分布

2.4新开工各物业类型

2.5新开工项目明细

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宏观环境

1热点关注

闻天下

1. “以房养老”有望扩围

以房养老”保险试点城市有望进一步扩围。日前,国家发展改革委公布的《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》提出,将推进住房反向抵押养老保险试点。同时,保监会副主席黄洪不久前也公开表示,今年要在4个试点城市的基础上选择更适宜的城市纳入试点范围。

专家认为,除了需要面对传统养老观念、政策环境、市场环境等多方面的问题和挑战外,保险公司还需要应对房地产市场波动、房产处置等风险挑战,保险产品和服务的供给还要继续优化,市场主体有待增加。

推广“以房养老”保险大势所趋

2. 重庆取消公积金贷款对楼盘项目类型限制

重庆市住房公积金管理中心联合10家金融机构召开新闻发布会，公布新一轮住房金融服务政策，重庆市今年住房公积金贷款资金供应计划额度达到230亿元，较2015年增加50%。在覆盖面上，即日起进一步调整公积金贷款政策，房龄超过15年的二手房也可以申请公积金贷款。

重庆市住房金融政策主要集中在四方面：一是取消公积金贷款对楼盘项目类型的限制，公积金贷款服务将覆盖所有符合条件的楼盘项目;二是科学合理配置公积金贷款额度资源，额度与销售直接挂钩，保障市场销售好的楼盘对公积金贷款的有效需求;三是取消异地缴存职工贷款的户籍限制，全面覆盖在重庆市购房的缴存职工群体。

3. 东莞利好新政推向市场" 90/70"政策正式终结

《东莞市供给侧结构性改革去库存行动计划（2016-2018年）》一系列政策出炉，“90/70”政策正式退出

日前，《东莞市供给侧结构性改革去库存行动计划（2016-2018年）》出台，一系列利好政策推向市场。其中，“90/70”政策在历经10年变迁后正式退出历史舞台。

东莞市住建局数据统计，按去年月平均销售面积计算，全市住宅去库存周期约为3.3个月，非住宅商品房约为42个月。

“房地产库存区域性、结构性不平衡的问题较为突出。”东莞市住建局房管科副科长袁少英表示，相对商品住房而言，非商品住房去库存形势较为严峻，是东莞去库存工作的重点和难点。此次行动计划11项政策措施，是贯彻落实省去库存行动计划，结合东莞实际而制定。 

4. 5月1日起住房公积金缴存比例不得高于12%

前两天国务院常务会议决定,为减轻企业负担,增强企业活力,促进增加就业和职工现金收入,阶段性降低住房公积金缴存比例。在今天下午举行的国新办吹风会上,住房城乡建设部表示,相关规范及执行政策目前正在加快制定当中。

住房城乡建设部表示,目前他们与国家发改委、财政部、人民银行一道,正在制定《关于规范和阶段性适当降低住房公积金缴存比例的通知》：

各地区应当严格执行《住房公积金管理条例》和《建设部、财政部、中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》规定,凡住房公积金缴存比例高于12%的,一律予以规范调整,不得超过12%。

5. 莞将全面推开营改增 涉10万户纳税人

克强总理在政府工作报告中明确：从2016年5月1日起全面实施营改增，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。

东莞市国税局局长曹益镇表示，全面推行营改增试点，作为深化财税体制改革的重头戏和供给侧结构性改革的重要举措，意义重大。一是实现增值税对货物和服务的全覆盖，基本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，有力地支持服务业发展和制造业转型升级；二是将所有企业新增不动产纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增，有利于增强企业经营活力；三是有利于国家税制统一，促进财税体制改革；四是创造更加公平中性的税收环境，在大众创业、万众创新方面将发挥重要的促进作用。

达本地

1. 莞多区域房价已现滞涨企稳 市场观望情绪浓

上周，东莞一手住宅成交均价接近15000元/平方米，环比前一周大涨27.69%！业内人士分析，这主要是受松湖碧桂园个盘拉动作用影响。事实上，目前东莞多数区域的项目价格已出现滞涨企稳。

业内人士认为，随着深圳限购限贷政策升级，加上东莞房价触及天花板，导致客户购房行为更趋向谨慎，市场逐渐回归理性，观望氛围进一步加重，预计接下来深圳投资需求将继续减少，东莞房价也调整在即。

2. 东莞二手楼市成交活跃 大户型成交量上涨

在本轮楼市量价齐升的驱动下，二手住宅市场也在发生明显的结构性变化。其中首置刚需比例下降,改善房买家比例大幅度攀升,而外来投资者在购买一手楼的同时大举进入二手住宅市场，是最明显的市场变化。尤其是总价在150万元以上的大户型物业，在去年同期交易中比例仅为4%，今年第一季度猛升到27%。业界认为，当下市场已经明显转变为改善型、投资者青睐的市场。

3. 东莞城区首宗商住地将入市 打破零供应局面

东莞城区终于有商住地出让了！记者昨日从东莞市国土资源局获悉，位于莞城创业路与运河东三路交会处一宗占地14121平方米的商住商服地即将推出，这也打破今年初以来城区商住地“零供应”的局面。

据悉，该地块面积14121.61平方米，容积率1.0～2.0，建筑密度≤25%，周边配套完善，又邻近莞城田禾塞纳河畔等成熟小区，社区氛围浓厚，地块优质。

与莞城商住地一批入市的还有其他四宗商住商服地块，它们也大多位于楼市热闹镇街，分别来自黄江镇2宗、凤岗镇1宗、横沥镇1宗，体量最大为黄江镇宝山社区的连体地块，面积达到9.3万平方米，凤岗、横沥商住商服地也均达到5万平方米以上。

除上述5宗商住商服地块外，同批推出的还有6宗工业地，1宗科教用地，总面积约为18.6万平方米。其中，工业地块为17.9万平方米，占比约为44%，略低于商住商服地的供应量。

4. 东莞计划去库存 适时研究出台购房入户政策

4月15日，东莞市召开全市供给侧结构性改革工作会议，就实施供给侧结构性改革在“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”多个领域立下“军令状”，研究部署实施方案及相关行动计划。

东莞市委书记徐建华，东莞市委副书记、代市长梁维东出席会议并讲话。徐建华表示，总的来看，东莞去产能、去库存、去杠杆的压力不大，重点在于降成本和补短板。特别是通过深化改革，着力降低制造业综合成本，加快补上固定资产投资的短板，对东莞的产业转型升级至关重要。

会议透露，东莞将出台《东莞市供给侧结构性改革实施方案（2016-2018年）》及去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五个行动计划。

谈四海

1. 二线城市高烧 楼市今年或降温迎来拐点

一线城市对疯狂的买家“关门”，二线楼市“火烧”中踌躇“等风来”。一些专家18日在南京受访时认为，二线“高烧”楼市今年或降温迎“拐点”。

18日，国家统计局公布2016年3月70个大中城市新建商品住宅价格指数。

从该价格指数环比看，一线城市因“升级版”限购新政发力被“按住”，风光褪去。而厦门、合肥等二三线城市“承接”楼市热度，一路“升窜”至第一、第二，南京从第三回落至第五位。从同比数据来看，深圳、上海、南京仍死死“霸住”前三，其中，南京房价实现“十三连涨”。

2. 深圳:1995年9月18日前出让的土地可免费续期

温州“20年到期房”引发了社会对土地使用权到期问题的关注，深圳有关部门就此做出了详细说明：1995年9月18日前出让的土地，使用权可免费顺延至国家法定最高年期。

4月19日晚间，深圳市规划和国土资源委员会（下称“深圳规土委”）通过官方微博发出了《关于我市土地使用权续期有关规定的说明》（下称“《说明》”）。

《说明》提到，1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地，顺延至国家法定最高年期，不用补交地价。1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳市正在研究制定相关政策。

1995年9月18日前出让的土地可免费续期，主要与深圳的土地管理制度历史沿革有关。

3. 一线城市楼市现降温迹象 国土部表态稳房价

国土部部长姜大明曾表态称，房价一定能稳住，并表示将实行稳扎稳打分类调控的政策，充分发挥政府土地收储，及时增加一线城市的土地供应面积，支持政府调控措施。这是继住建部后，又一部委表态将稳定一线城市房价。

安居客报告认为，受政策调控的深圳、上海成交量会有一定程度的萎缩，但是不会出现恐慌性抛盘。未来一线城市价格相对稳定机会较大，因为目前深圳、上海库存消化期仅5个月多点，供不应求十分突出，需求虽然被遏制了，但供应也不可能在短期内增加，所以房价大跌可能性不大。

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，广州、北京楼市没有受到政策打压，所以成交量应该能维持高水平，广州未来的情况更多是稳，即成交稳定在较高水平，价格则是轻微上涨。

4. 中国楼市存在局部泡沫 大多数城市可以调控

中国一线城市与部分二线城市的房价在春节后一路飙升，中国楼市泡沫论随之再次出现。

在此前举行的博鳌论坛期间，经济学家陈志武表示，中国政府将房地产泡沫越做越大，正朝着次贷危机的方向走去。不仅陈志武，高盛投资管理部中国副主席暨首席投资策略师哈继铭在此期间也表示，中国的房地产泡沫是全球最大的。

中国房地产是否存在泡沫？判断楼市是否存在泡沫的标准是什么？中国房地产未来的发展形势又会怎样？《中国经济周刊》记者日前专访了全国房地产商会联盟主席顾云昌教授，请他就当前的房地产形势解疑释惑。

2一句看点

l 东莞动态：

东莞房价涨幅全国居首 临深片区房价拉动大

东莞首条地铁2号线1个月后开通 早6点半前迎客

水乡经济区将重点发展四大产业 转型升级

东莞新货扎堆入市 房企积极备战五一楼市

楼市八年一轮回 深圳客户撤离东莞房价回落

厚街申请积分入户入学 可通过微信平台预约

东莞商住地溢价率破100% 4月挂零5月将爆发

低库存态势仍将持续 东莞房价短期内将企稳

莞房价回调 深圳客观望情绪加重楼盘始促销

l 房企关注：

看房价上涨卖方要毁约 买方可要求履行合同

三四线城市房地产回暖 农民工购房有心无力

楼市现房贷利率倒挂现象 三四线城应加杠杆

东莞高房价迎来调整期 临深均价环比下滑16%

政策调控效果显著 一线城市楼市整体"退烧"

东莞房价或现分化 临深临惠片短期可能回调

楼市去库存 东莞购房入户政策或"重新出山"

楼市过猛 中国热点城市房价迅速在“退烧”

l 地区新闻：

东莞楼市逐渐回归理性 房价涨幅持续收窄

深圳房价上涨过快 苦逼深圳客到东莞当土豪

深圳限外升级 东莞车主每月可申请一次通行

深房产众筹叫停见成效 多家平台已自查整改

出行注意:五一前后东莞东站增开4趟临客列车

深圳:续期补缴35%地价 指特殊行政划拨用地

东莞部分镇区房价超过广州多个区域

深圳发布楼市新政政策解读 设三个月缓冲期

l 经济形势：

粤个人住房转让个税核定征收率将统一为1%

3月人均房租支出涨14.8% 租房面积东莞下滑

住房贷款需求上升 广东贷款余额突破10万亿

深圳有楼盘销售均价6.5万/平 销售率达九成

楼市回暖 多地公积金贷款出现"被贷空"现象

深圳楼市明显降温 两成业主“降价”卖楼

涨势惊人 东莞有区域房价涨了91%

深圳房产新政：月薪低于3万或不能申请房贷

多个二线城市公积金吃紧 现"被贷空"情况

l 政策要闻：

“以房养老”有望扩围

重庆取消公积金贷款对楼盘项目类型限制

东莞利好新政推向市场" 90/70"政策正式终结

5月1日起住房公积金缴存比例不得高于12%

莞将全面推开营改增 涉10万户纳税人