瑞峰：东莞楼市供需持续低迷 低库存支撑房价依旧坚挺

一、导读

1、宏观环境：北京通州楼市限购“加磅” 深圳试点现房销售   东莞非住宅去库存成重点

一线城市楼市政策再“加榜”，作为北京城市副中心的通州区，其楼市限购政策再度升级。从5月6日起，该地区的商务型公寓和商业、办公项目也将执行限购政策。这在国内尚属首例，被称为史上最严格的限购措施。除北京限购政策再升级外，深圳楼市进来也是动作频频，据深圳市规划和国土资源委员会通报，深圳将率先试点现售商品房制度。

整体来看，一线城市“分城调控”精神愈发明显。新的限购政策有望使得通州区后续的房地产市场能够快速“降温”，进一步挤出房地产市场内的投机炒作需求，以此维护当地房地产市场的健康平稳发展；而深圳市率先试点现房销售，可以说是其房地产市场走向成熟的标志。

作为二类城市的东莞，东莞也出台房地产去库存计划，非住宅商品房去库存成重点；此次行动计划出台11项政策措施，有过半措施专门针对非商品住房去库存而制定。未来一段时间内，东莞将合理控制商铺、写字楼项目的开发和供应规模，并探索出台政策，盘活现有的非住宅商品房库存，非住宅市场或将迎来春天。

2、新增供应：房企住宅推货节奏放缓  两大纯新项目助燃非住宅供应市场

上周住宅供应1319套，面积约13.57万㎡，面积环比下滑51%，主要是寮步保利中惠·悦城推380套80-105㎡、塘厦珠江观澜御景279套128-246㎡、常平金田花园花域256套70-172㎡等项目提供。住宅供应市场节后降温，主要是因为1、大部分项目新品在五一前后已经释放，目前进入新一轮的蓄客阶段；2、深圳客撤离，楼市观望情绪加深，房企加长蓄客期，推货节奏有所放缓。

与住宅市场相比，非住宅供应市场异常火热，上周两大纯新项目首推非住宅产品；分别是石龙汇星商业中心推出326套17-242㎡的商铺和南城G1峰汇推出848套40-70㎡的商务公寓产品。

3、成交量价：假期楼市网签平平     五一新品集中网签或将推高本周成交

上周东莞全市住宅成交1165套，面积约12.59万㎡，环比下降40%；非住宅成交455套，面积约2.12万㎡，环比下降74%。上周东莞楼市成交量降温，一方面，上周以项目加推为主，各项目的签约量维持在40-60套，市场表现较为平淡；另一方面是因为五一假期部分市民外游，签约量有所下降属于正常现象，预计本周随着五一开盘项目陆续进入网签阶段，东莞楼市成交量将有所上涨。

4、成交均价：住宅低库存支撑   房价保持坚挺

上周东莞楼市住宅均价13612元/㎡，环比小幅上涨，东莞房价坚挺主要是因为：1、目前东莞全市住宅的消化周期只有3个月，库存不足，供应节奏缓慢，市场主导权于开发商；2、上周凤岗住宅项目成交182套位于东莞榜首，凤岗区域楼价高企助力东莞上周价格保持坚挺，包括中惠岭秀（21855元/㎡）、恒大绿洲（21367元/㎡）、名流印象花园（22054元/㎡）等项目皆对东莞整体均价有一定的拉升作用。

5、楼盘活动：母亲节暖心活动吸引客户  松湖里开盘千人哄抢红透松山湖

5月第二个星期恰逢母亲节，房企推货为主，新盘以暖心活动吸引客户，热闹非凡，包括南部湾万科城母爱留言墙活动，推153㎡收官和院别墅、75-111㎡全新HD非毛坯洋房；万科翡丽山礼献母亲节，推94-97㎡3房洋房；新盘虎门碧桂园进行新盘宣传，现场温暖启动 “最美生活家，最美妈妈”活动，推动230~240㎡双拼稀缺钻石墅和36-270㎡非毛坯公寓及洋房。松湖里热闹开盘，首推280套40-110平非毛坯商住SOHO，千人哄抢，红透松山湖！

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：楼市成交再降温  低库存支撑价格保持坚挺

1.2供需量价走势：价格13612元/㎡  上涨趋势显现

1.3物业类型成交：各物业成交量全线下滑   跌幅回落明显

1.4产品类型成交： 70-100㎡刚需签约基本持平   豪宅产品下滑幅度大

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：凤岗182套夺榜首    常平158套居第二

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：80-100㎡成交占比四成

1.6.2别墅产品面积区间成交: 成交集中在100-200㎡产品

1.6.3普通住宅各单价区间成交：15000元/㎡以上产品成交占3成

1.6.4别墅各单价区间成交：10000-20000元/㎡成交约占比6成

1.6.5普通住宅总价区间分布：80-100万/套成交占比多

1.6.6别墅各总价区间分布：150-200万/套为成交主角

1.7楼盘活动：母亲节暖心活动吸引客户  松湖里两次加推红透松山湖

1.8新增供应 ：房企住宅推货节奏放缓  两大纯新项目助燃非住宅供应市场

1.9新开工：假期效应   仅国金大厦一个项目动工

2、土地市场

2.1待拍土地：无

2.2出让土地：无

2.3土地成交：无

2.4土地预告：无

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境

1.1.1任泽平:M1大幅上升利好周期 价值绩优股

2015年三季度开始，M1突然加速，并持续快速增长，是1996年以来第六次突破20%。M1大增的主因是政府居民加杠杆导致企业现金流和存款增加。企业存款活期化也是重要原因。持续降息与经济小周期回升增加了活期化倾向。本轮M1大幅上升而M2平稳，意味着企业主动投资和加杠杆意愿不强，导致M2未跟随M1回升，经济小周期回升但基础不牢、幅度有限，受制于产能过剩通胀温和，不会高通胀，货币政策不要误判和收紧。

M1与房价存在着明显的同涨同跌，二者之间的波动情况基本同步，相关系数达到0.664。M1每次增长高峰都对应着房价环比涨幅的上涨，而M1的下降伴随着房价的下降。

1.1.2央行释义汇率形成机制：收盘汇率+一篮子货币汇率变化

央行5月6日晚间发布《2016年第一季度中国货币政策执行报告》(以下简称《报告》)，并在《报告》中指出，目前已初步形成以“收盘汇率+一篮子货币汇率变化”为特征的人民币兑美元汇率中间价形成机制。

央行在《报告》中解释称，所谓的“收盘汇率+一篮子货币汇率变化”，是指做市商在进行人民币兑美元汇率中间价报价时，需要考虑“收盘汇率”和“一篮子货币汇率变化”两个组成部分。其中，“收盘汇率”是指上日16时30分银行间外汇市场的人民币对美元收盘汇率，主要反映外汇市场供求状况。

“一篮子货币汇率变化”是指为保持人民币对一篮子货币汇率基本稳定所要求的人民币对美元双边汇率的调整幅度，主要是为了保持当日人民币汇率指数与上一日人民币汇率指数相对稳定。做市商在报价时既会考虑CFETS货币篮子，也会参考BIS和SDR货币篮子，以剔除篮子货币汇率变化中的噪音，在国际市场波动加大时，有一定的过滤器作用。

1.1.3进一步放宽民间资本市场准入

5月5日下午，国家发展改革委与全国工商联联合召开促进民间投资座谈会，提出进一步放宽民间资本市场准入，加大民间投资的融资支持，大力推广PPP模式。会议强调，国家发改委将会同有关方面，按照国务院常务会议决策部署，围绕解决部分地区和部门政策落实不到位、出台措施不配套，影响民间投资积极性发挥等问题，完善政策、狠抓落实，努力稳定民间投资。

1.1.4央行公开市场重现净投放

5月4日，央行开展1300亿元7天期逆回购操作，利率持平于上期。因当日到期逆回购为1100亿元，央行公开市场操作实现净投放200亿元，结束了自上月27日以来的连续净回笼。

市场人士指出，央行维持逆回购千亿量级，表明央行对周内逆回购到期量较多以及5月企业缴税等因素有所考虑。虽然5月企业缴税或将带来流动性冲击，但目前央行维稳意图明显，整体来看，银行间市场的资金缺口料较4月明显缩小，资金面将相对稳定。

1.1.5南京出“双20条”为实体经济降成本

为支持实体经济发展，近期南京市政府出台《关于进一步落实涉企政策，促进经济平稳发展的意见》，针对实体企业反映较为集中的用工成本、税费负担等问题，制定了“双20条”政策。这些政策的实施，可为南京实体经济减负100亿元以上。《意见》针对实体经济减负提出“7个降低”，在降低成本的同时鼓励企业促进发展。

分别是：1、降用工成本：合理调整最低工资标准；2、降用电物流成本：电费每度降3.12分；3、降用地成本：厂房改扩建不征土地差额钱；4、降融资成本：设中小微企业融资风险基金；5、降税费负担：非货币投资所得税可分期付；6、降交易成本：境外参展给予展位费补贴；7、降创新创业成本：用房适当补助或减免。

1.1.6发改委：转变发展理念 走生态优先绿色发展之路

发改委5月9日发布“转变发展理念，走生态优先绿色发展之路——推动长江经济带发展迈上新征程”，文章指出，要牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，坚持生态优先，绿色发展，围绕“一道两廊三群”建设，突出重点，全面推进长江经济带发展，总体进展顺利。

今年以来，沿江11省市坚决贯彻党中央国务院决策部署，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，坚持生态优先，绿色发展，围绕“一道两廊三群”建设，突出重点，全面推进长江经济带发展，总体进展顺利。

1.1.7央行9日开展200亿7天逆回购 利率持平

据央行公告，9日，央行以利率招标方式开展了200亿逆回购操作，期限7天，利率2.25%，与上期持平。从上周五开始，央行将逆回购逐步缩量。今日继续缩量至200亿的规模，显示出央行认为目前银行体系流动性合理充裕，无需进一步加大资金投放力度。

从今年一季度货币政策执行报告来看，央行对经济的表述更为积极，对物价的不确定性上升，下一阶段继续实施稳健的货币政策，不过更强调灵活和有效。他预计，二季度央行会更谨慎的平衡货币政策对各方面的影响。

1.1.8 4月我国出口增长4.1% 回暖步伐继续

4月出口增幅虽然不及3月份的18.7%，但反弹的步伐仍在延续。海关总署昨日公布的数据显示，按人民币计价，4月份我国进出口总值1.95万亿元，微降0.3%。其中，出口1.13万亿元，增长4.1%；进口8275亿元，下降5.7%。对于4月份进出口回落的原因，业内人士指出，3月的出口猛增有很大的季节性因素影响，而4月的反弹则更能体现基本面的好转。九州证券全球首席经济学家邓海清表示，进出口同比双双回落，主要原因在于3月数据太好。从更长的时间序列来看，可以看到进出口的回暖趋势：剔除3月数据，4月出口同比为13个月以来最高值，4月进口同比为15个月以来第三高。

1.2楼市环境

1.2.1北京通州限购商务型公寓 被称史上最严措施

作为北京城市副中心的通州区，其楼市限购政策再度升级。北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府5月5日联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》。新政策规定，自5月6日起，北京市通州区将向三类家庭暂停出售商务型公寓：1、已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭；2、已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；3、无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

商务型公寓和商业、办公项目执行限购政策在国内尚属首例，被称为史上最严格的限购措施。北京曾于去年8月出台通州区商品住房限购政策，有效遏制了该地区住房市场过热的势头，但楼市投机炒作热潮却转向商务型公寓住房。此次通州区再度升级楼市限购措施，旨在进一步挤出投机炒作需求，在短期内可有效遏制该地区楼市过热的势头，维护当地房地产市场健康平稳发展。

1.2.2住建部：六大措施加快培育和发展住房租赁市场

国务院新闻办公室定于2016年5月6日(星期五)上午10时在国务院新闻办新闻发布厅举行国务院政策例行吹风会，住房城乡建设部副部长陆克华介绍了加快培育和发展住房租赁市场的有关情况，主要政策措施如下：1、培育市场供应主体；2、鼓励住房租赁消费；3、完善公共租赁住房；4、支持租赁住房建设；5、加大政策支持力度；6、加强住房租赁监管。

1.2.3一季度城市住宅地价5554元/平方米 同比增4.66%

5月6日，国土部网站发布2016年第一季度国土资源主要统计数据。数据显示：一季度全国房地产用地同比下降4.4%，全国105个主要监测城市住宅地价为5554元/平方米，同比增长4.66%。数据显示，一季度全国国有建设用地供应9.47万公顷，同比下降0.2%。其中，工矿仓储用地2.47万公顷，同比下降2.7%；房地产用地2.36万公顷，同比下降4.4%；基础设施等其他用地供应4.64万公顷，同比增长3.7%。

一季度末，全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3668元/平方米、6767元/平方米、5554元/平方米和766元/平方米。四类用地价格环比增长率分别为0.96%、0.57%、1.27%和0.73%，同比增长率分别为3.55%、2.60%、4.66%和2.50%。

1.2.4房地产“战国时代”：碧桂园的3000亿野心

从“中国最大地主”到跌出第一阵营再到“千亿黑马”，碧桂园(02007.HK)演绎了一个家族公司重生、进化、奋进的中国故事。自2010年开始至今，引入“三斌”和合伙人制度后，碧桂园这家老牌家族企业便由底谷翻身，业绩突飞猛进。5月3日，碧桂园公告，2016年首四月实现合同销售金额约649.2亿元，按照这个速度，公司今年销售或将冲击2000亿。

日前，碧桂园发布了一线城市战略，而海外项目碧桂园森林城市的造势也是一浪接一浪。从三四线之王向一二线激进转舵，同时大幅进军海外市场，对房地产相关业务单独拆分和资本化，碧桂园表现出了狼性的一面。

1.2.5深圳率先试点现房销售 引发“预售制”存亡讨论

房地产行业最近迎来重磅消息。深圳市土地房产交易中心近日挂出一宗试点商品房现售的商住地块，据深圳市规划和国土资源委员会通报，深圳将率先试点现售商品房制度。这一表态引发了房地产行业关于预售制存亡的讨论，有从业人员表示，现房销售如果全国推广，部分城市会迎来房企大洗牌。

这次试点现房销售的地块位于深圳龙华新区，土地面积3.57万平方米。深圳市土地房产交易中心挂出的出让公告明确显示：本宗地被确认为深圳商品房现售试点项目，本宗地上建筑物、附着物不得预售，只能以现售形式对外销售。

1.3产业动态

1.3.1一图看懂国务院推进“中国制造2025”成绩单

1.3.2产业转移一揽子鼓励政策将出

相关部门正在酝酿中西部承接东部沿海地区产业转移的一揽子鼓励政策，目前政策已经基本成型，近期有望正式出炉。中西部承接产业转移鼓励政策将兼顾产业转出地和转入地两方，从土地、财税、保险、用工等多方面集合发力，引导加工贸易产业从东部沿海地区转向中西部地区。

近年来，随着我国劳动力、土地等生产要素成本的攀升，以加工贸易企业为主的劳动密集型产业从东部沿海地区向境外转移日渐形成趋势，这也使得我国加工贸易增速持续下滑。据海关统计，今年前4个月，我国出口下降2.1%，其中一般贸易出口增长0.7%，加工贸易出口下降10.1%，并且已连续14个月负增长。一季度，加工贸易出口下降15.9%。

随着加工贸易政策改革的不断深入，根据国家战略性新兴产业布局的要求，将加工贸易的保税优惠体制主要给予那些符合国家产业发展战略的行业，能够使得加工贸易体制在新的形势下发挥新的作用，将是未来全国性改革和管理体系完善的重中之重。

1.3.3传媒蓝皮书：今年将迎来虚拟现实产业“黄金元年”

随着虚拟现实(VR)技术开始走向大众消费市场，VR产业化将加速发展。6日在北京发布的传媒蓝皮书预计，2016年中国将迎来VR产业“黄金元年”，未来2至3年，VR相关产品将迎来爆发式增长。未来5至10年，VR技术会逐渐成熟并得到普遍应用。虚拟现实技术是通过计算机生成三维环境提供交互和沉浸感觉的技术，近年来从概念提出、原型探索、技术积累到产品迭代和产业化发展，VR逐渐从军用市场拓展到消费级市场，并向更多行业领域渗透。

1.3.4国家发展改革委：京津冀今年重点开展106项工作

今年京津冀协同发展将更加突出有序疏解北京非首都功能这一战略核心，持续推进交通、生态、产业三个重点领域率先突破，进一步强化创新驱动、体制改革、试点示范三个关键支撑，务实推进一批规划方案、重点项目、重大政策和重要事项的落地实施，不断拓展协同发展的广度和深度。目前，已确定了全年7大方面106项重点工作任务。

1.3.5为吸引民间资本 广东工业用地建孵化器产权可分割

日前公开征求意见的《清远市人民政府关于落实发展理念促进民营经济及创业创新发展若干措施》提出，利用新增工业用地开发建设科技企业孵化器按一类工业用地性质供地，建成后，其载体房屋可按幢、层等固定界限的部分为基本单元进行产权登记并出租或转让。

去年以来，广东已有多地像清远一样，如东莞、佛山、广州等，先后颁发科技企业孵化器扶持新政，允许工业用地上的科技企业孵化器产权分割。分析人士指出，此举可拓宽孵化器的盈利模式，吸引民间资本投入建设孵化器。

1.3.6国内首个4.0产业园区国际创业港落户潍坊

6日上午，潍坊市人民政府新闻办公室召开发布会，潍坊国际创意港将在5月8日举行开园仪式。据了解，潍坊国际创意港是潍坊市政府与灵集狮集团联手打造的国内第一个“4.0园区”，也是国内最 大的工业设计产业链运营服务商--灵狮集团在全国布局的第十一个园区。

据了解：园区将构筑潍坊4.0产业协同创新生态化服务体系，打造“设计+制造”以4.0产业全产业链创新为内容、“线上+线下”以O2O协同创新服务为平台、“创新+创业“以4.0双创项目孵化加速、“人脑+电脑”以4.0智慧人才社区为驱动的四大核心服务平台，开启潍坊市服务中国新技术、新产品、新模式、新业态4.0产业的创新驱动综合体时代，同时也是潍坊一马当先匹配和承接中国版“工业4.0”暨《中国制造2025》战略在山东、在潍坊的率先落地和率先突破，是实现国家、山东省、潍坊市实施创新驱动战略的核心载体之一。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1东莞就业创业补贴可申领了 一次性创业补助高达5000元

5月份，人力资源部门将全面做好新旧政策信息系统的衔接。据介绍，2016年6月1日起，受理“十三五”东莞市各项就业创业补贴的申请，补贴的执行日期从2016年1月1日起计算。对于部分有申领时限规定的就业创业补贴，其2016年1月1日至5月31日期间的补贴，申请截止日期统一为2016年9月30日。

东莞市人力资源局发布了“十三五”就业创业系列操作办法，此次公布文件共有24个，具体补贴项目为就业困难人员工资差额补助、灵活就业人员工资补助、灵活就业人员社会保险补贴、用人单位招用就业困难人员社会保险补贴、用人单位招用应届高校毕业生社会保险补贴、高校毕业生自主创业社会保险补贴、高校毕业生灵活就业社会保险补贴、青年就业见习训练补贴。其中在莞的应届大中专毕业生，毕业后在莞就业可以领取2000元的一次性就业补贴，而创业人员的一次性创业补助高达5000元。

2.1.2东莞出台房地产去库存计划 非住宅商品房去库存成重点

日前，《东莞市供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018年)》正式出台，此次行动计划11项政策措施，是贯彻落实省去库存行动，结合东莞实际而制定的。新规定的出台，意在解决东莞房地产市场库存的区域性和结构性不平衡的问题，促使房地产市场更加健康地发展。东莞房地产库存区域性、结构性不平衡的问题较为突出。相对商品住房而言，非住宅商品房去库存形势较为严峻，是东莞去库存工作的重点和难点。

根据《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018年)》的工作部署，东莞被划为二类城市(库存规模500至1000万平方米)，去库存任务在全部消化2016至2018年商品房供应溢出部分的基础上，化解40万平方米商品房库存，其中商品住房10万平方米，非商品住房30万平方米。

2.1.3雅园新村公租房再降租金 新莞人租两房仅420元/月

继年初东莞扩大住房保障范围之后，东莞公租房政策再次传来好消息。5月1日起，东莞再次下调雅园新村公租房租金标准。其中，超出经济适用住房申请条件的本市中等偏下收入住房困难家庭的租金标准由现行每平方米9元调整为每平方米5 .5元，新就业无房职工和在本市稳定就业的外来务工人员由现行每平方米12元调整为每平方米7元。这是一年内雅园新村公租房第二次租金下调。此次租金标准平均下调约40%，为历史新低。外来务工人员租套两房(60平方米)每月只需420元。

2.2产业动态

2.2.1东莞将推政策扶持创客 纳入四类计划可申请贷款贴息

东莞市科技局主要通过一系列措施，促进科技服务机构的健康发展，减少黑中介的生存空间。目前组织市电子计算中心编写“科技项目监理服务规范”，已获得批复；推动成立了我市科技服务机构的行业组织。此外，市科技中介同业公会承接“市科技服务机构认定”职能，新出台了《东莞市科技服务机构备案评定管理办法》，将对科技服务机构进行备案登记，进一步规范我市科技服务机构的管理，评定一批优秀科技服务机构和优秀骨干科技服务机构，树立范型骨干科技服务机构在我市的影响力和号召力;出版了《东莞科技服务》指引科技服务机构诚信经营，提高服务质量。

重点企业信贷支持计划方面，市科技局将推荐符合相应条件的企业纳入，其中包括2015年1月1日以后获得国家/省科技计划专项资金资助的企业、承担国家/省科技计划项目，在2015年1月1日以后获市财政配套资助的企业、2015年度(含)及以后年度获市科技主管部门立项企业工程技术研究开发中心或重点实验室的企业以及2014年度(含)及以后年度研发投入经费不低于当年营业收入3%的企业(包括2015年1月1日后认定的高新技术企业)，如企业主营业务收入超过50亿元，该比例放宽至不低于1.5%。

2.2.2深圳企业投资长安乌沙再建创客空间 项目已投入运营

近日，长安乌沙一个大型创客空间项目正式投入运营，这已是来自深圳的投资集团在乌沙社区投建的第二个大型创客空间。

据介绍，新项目名为“恒邦智创云谷”，由深圳一家投资公司筹建运作，位于长安乌沙振安东路，到深圳松岗不到五分钟车程，距离长安乌沙酒店改造的创客空间项目仅1公里。该项目是一栋独立的22层大楼，建筑面积5万多平米，规划可容纳200多家公司企业进驻。