瑞峰：东莞住宅成交量价保持平稳运行 需求萎缩红五月难现

一、导读

1、宏观环境：房企一线及二线热点城市疯抢地  过热楼市继续迎来从严调控

2016年4月份经济数据陆续公布，大部分数据都出现回落，如出口增速从3月份的18.7%回落至4.1%，消费增速从10.5%回落至10.1%，投资增速也从10.7%回落至10.5%， M2增速放缓到12.8%，新增人民币贷款降至5556亿元等数据皆出现回落，而房地产则是一支独秀，呈上升的态势，投资、销售、土地购买等方面都出现回升，可以说中国经济增长更多是靠政府政策托起来的，未来政策还是要保持连续性和稳定性，经济增长才能保持平稳。

土地市场方面，4月热点城市新出让的商住迎来房企的疯狂，如南京5月13日推出河西南G14地以4.5万/㎡楼面价成交，成为南京新任单价之最；上海5月11日推出3宗住宅用地全部溢价100%成功嫁出，足见一线及二线热点城市的热闹。主要是因为在过去一轮房地产调控中，中国楼市出现很大的分化，其中一二线城市房价不断上涨，而大部分三四线城市则陷入滞销，因此大部分房企选择回归一二线城市开发，核心布局一线城市和核心二线城市，同时很多房企面临无地可拿的情况，而土地储备则一直是衡量一个房企的发展因素，因为遇上优质的地块，房企“不惜成本”也要夺到，也是目前一线城市及核心热点二线城市土地市场热闹的重要因素。

另外，值得关注的是，楼市过热的城市继续迎来调控。5月11日，中山出台楼市调控政策，单价超8000元高价商品房改变过去直接上国土部门网站网签的方式，须向管理部门预约网签。主要是因为深中大桥自规划消息传出之后，中山楼市一路热闹，今年开始中山的房价涨幅已列全国前三名，这一措施的出台，对于近几个月“热火朝天”的中山楼市将是一剂降火药，同时也警醒其他城市，若楼市持续过热发展，调控利器也随即而来。

2、新增供应：凤岗连续2周推新货   区域供不应求态势缓解

上周东莞楼市房企推货力度依然较弱，住宅市场方面，共有1034套新品加推，供应面积约12.99万㎡，环比下滑4%。推货的主力部队为临深和松湖片区，其中凤岗上周有两大新项目加推，分别是锦龙湾畔推出396套83-1194㎡的刚需新品和中惠岭秀加推224套92-104㎡的刚需新品，新品持续两周的“注入”有效缓解了凤岗严重缺货的僵局，截止至2016.5.15凤岗成住宅存量最多的镇街；此外，寮步的保利中惠·悦城270套80-106㎡洋房加推，而塘厦的观岭高尔夫半山、松山湖的3号别墅也推出别墅产品来鼎力相助。非住宅方面，推货节奏有所放缓，保利中惠·悦城的238套53-64㎡的商务公寓产品和58套25-59㎡的商铺是主力。

从上周新拿预售证情况来看，房企近期加推已经恢复常态，除去已经在房管局备案的项目，近期将有东田翠湖湾、东田山畔华庭、新世纪丽江豪庭、悦湖苑等项目将在近期上市。

3、成交量价：楼市成交量价持稳  需求萎缩红五月难现

上周东莞全市住宅成交1114套，面积约12.34万㎡，环比下降2%；非住宅成交539套，面积约2.06万㎡，环比下降3%。上周东莞楼市成交量价持续平稳运行，区域表现较为亮眼的是大岭山镇，光大山湖城持续集中网签支撑；其次是常平，在金田花园花域等项目的助推下也有上百套的签约量。从整体市场表现来看，东莞“红五月”期间楼市交投氛围相对冷清，楼市观望情绪渐浓，近期网签较为出众的也是五一期间已经开盘的项目，预计随着月底开盘项目的增多，东莞成交量或将有所上涨，但5月楼市成交不如前四个月或将成定局。

价格方面，东莞房价持续坚挺，一方面是近期成交的产品主要是集中在热门区域，对价格的支撑力度较大；另一方面东莞住宅供不应求局势依然严重，多个区域的库存告急，房企降价欲望较低。

4、楼盘活动：旺南.世贸中心非毛坯soho公寓开盘  约克时代启动认筹

5月第三周，东莞楼市项目营销依然平淡，主要以小型的暖场活动为主，活动形式多样，景泰中央银座举行招商发布会，主推20-100㎡的商铺，金地城南艺境98-126㎡的新品启动认筹，而达鑫江滨新城加推30套143㎡五房。虽然从红五月的楼市氛围不如前几个月，但纯新盘的宣传和营销也在持续着，上周虎门的翔龙天地样板房开放；沙田的约克时代启动认筹，推出57-115㎡非毛坯soho公寓，现场人气沸膨；浙商大厦举办豪华游艇体验会来招揽人气。旺南.世贸中心也在上周推出2栋136套41-80㎡的非毛坯SOHO公寓，价格约11950-12500元/㎡，去货约9成以上。 

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：楼市成交量连续第三周回落  价格短期或继续保持坚挺

1.2供需量价走势：住宅均价13789元/㎡   持续小幅上涨趋势

1.3物业类型成交：住宅公寓成交持续回落   洋房别墅签约量持平

1.4产品类型成交：刚需产品签约下滑   小户型上涨幅度大

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：大岭山175套夺榜首    常平129套连续两周居第二

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：70-100㎡刚需产品占据半壁江山

1.6.2别墅产品面积区间成交: 100-300㎡产品占比6成以上

1.6.3普通住宅各单价区间成交：15000元/㎡以上产品占24%  个盘效应明显

1.6.4别墅各单价区间成交：15000-25000元/㎡成交约占比5成

1.6.5普通住宅总价区间分布：60-100万/套成交出色

1.6.6别墅各总价区间分布：500-600万/套、10000万以上/套旗鼓相当

1.7楼盘活动：旺南.世贸中心非毛坯soho公寓开盘  约克时代启动认筹

1.8新增供应：凤岗连续2周推新货   区域供不应求态势缓解

1.9新开工： 伟隆国际花园开工  住宅面积5.73㎡

2、土地市场

2.1待拍土地：无

2.2出让土地：无

2.3土地成交：无

2.4土地预告：无

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境

1.1.1城市轨道交通建设门槛或下调   城区人口要求降一半

此前我国申报城市轨道交通建设的标准是，城市城区人口应在300万人以上，地方财政一般预算收入在100亿元以上，国内生产总值达到1000亿元以上。而从权威人士获悉，可建设城市轨道交通的城市范围或将扩大，其中，对申报发展城市轨道交通的城市人口要求，将从城区人口达300万人以上，下调至城区人口达150万人以上。业内人士称，下调申报城市标准，将带来万亿级投资空间。

1.1.12 多地突击清缴欠税   助推4月营业税猛增74.8%

财政部公布4月份财政收支数据。4月份收入方面，最突出的莫过于同比增长74.8%的营业税。实行营改增试点的四大行业中，建筑业和不动产业对地方税收贡献较大，清缴欠税空间也较大——这两个行业可能较大支撑4月营业税74.8%的增长。

1.1.统计局：多个产能过剩行业工资增长停滞甚至负增长

5月13日，国家统计局人口和就业统计司司长冯乃林13日透露，2015年，中国多个产能过剩行业工资增长停滞甚至出现“负增长”。

从各行业来看，2015年，受产业转移和产业升级影响，传统制造业和建筑业平均工资增长放缓。制造业同比增长7.7%，增幅回落2.9个百分点；建筑业同比增长6.7%，增幅回落2.1个百分点。而铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业，计算机、通信和其他电子设备制造业，电气机械和器材制造业增长较快，分别增长11.1%，9.3%和9.2%。

1.1.4  29省市地方债规模超2.2万亿   二季度将迎发债高峰

进入二季度之后，地方债发行明显提速。截至目前，已经有包括四川、青岛、宁波、湖南等在内的29个省市发行地方债，大部分省市都集中在4月之后发行，5月之后更加密集，至今总规模已经超过2.2万亿元，其中超过九成是置换债，其规模超过2万亿元。

目前地方债总体风险可控，但随着地方债还债期限陆续到来，2017年之前还债压力会比较大。因此，也要注意限额管理，确保信息充分，中央和地方有效联动，地方政府也应该尽快调整债务结构，建立预警机制，强化应急机制。

1.2楼市环境

1.2.1  1-4月全国房地产开发投资达25376亿元  同比增7.2%

2016年1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月份提高1个百分点。其中，住宅投资16887亿元，增长6.4%，增速提高1.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。

1.2.2  4月中国全国经济数据几乎全线回落   房地产一枝独秀

国家统计局最新数据显示，中国4月工业增加值、社会消费品零售总额以及1-4月固定资产投资同比增速全线回落，仅房地产一枝独秀。经济人士称，中国经济增长更多是靠政府政策托起来的，未来政策还是要保持连续性和稳定性，经济增长才能保持平稳，才能为民间投资和市场自身的恢复创造相对良好的空间；另一方面，也说明只有民间投资能启动，民间投资占比有所提升，才能够说明中国经济真正的复苏。

而信贷数据大爆“冷门”令部分市场人士担心货币政策是否有所转向，央行紧急发文澄清，银行体系流动性合理充裕，稳健货币政策取向并没有改变，将继续实施好稳健的货币政策，保持灵活适度，适时预调微调。

1.2.3南京楼市“高烧”地价破四万五  单次加价频过亿

不到四个月，南京地价新高的头衔便已易主！5月13日下午举行的一场土地拍卖会上，1幅青奥村旁的宅地地价创下4.5万/㎡的全市新高，比今年1月底上海建工拿下的4.2万/㎡“天价”地还要高出一截来。另外一宗在河西中部板块，世茂地产以88亿元拿下1幅商住混合用地，这也是今年以来南京的总价新高。

1.2.3沪九条后上海土地首拍：30多家主流房企抢4块宅地

5月11日，上海325新政后的首场土地拍卖会上，超过30家房企对上海的4块土地进行争夺，共有4幅经营性用地，其中3幅为纯宅地，1幅为商业用地。统计发现，包括南桥新城、中铁、上海城开、中铁建、宝业、碧桂园、中南、金地、旭辉、禹洲、新城、卓越、融创、龙湖、绿地、远洋、正荣、大发、象屿、金辉、华润、建发、宝龙、保利、格力、K2等房企都加入角逐，3块住宅用地溢价率均超过100%。

房企拿地既有主动也有无奈。在过去一轮房地产调控中，中国楼市出现很大的分化，其中一二线城市房价不断上涨，而大部分三四线城市则陷入滞销。对于主流房企而言，大部分都选择回归一二线城市开发，它们的核心战略城市都是中国的一线城市和核心二线城市，竞争也基本一致，因此，房企为了扩张需要自然要付出更高的成本才能获取土地。同时，很多房企也会面临无奈的拿地情况。由于房地产的生产要素之一就是土地，土地储备一直是衡量一个房企的发展因素。

1.2.4   33家房企4月少卖87亿  万科率先突破千亿销售额

受到一线城市成交量下挫等影响，在经历2016年一季度的大幅上涨后，品牌房企在4月的销售业绩出现阶段性的回调。据公开资料初步统计，截至5月12日，包括万科、恒大、保利、万达、中海等在内的33家房企公布前4个月的销售业绩，其中4月销售业绩合计约为2284亿元，环比3月同期的2370.94亿元，出现了环比3.6%的跌幅。包括万科、恒大、保利、万达等多家大型房企在内，出现销售业绩环比下滑的达到13家企业，占比近四成。

同时，值得注意的是33家房企在4月销售均价环比持平成为主流，而价格略有上调的企业，涨幅均保持在10%以内。房企后续销售业绩的提升或变动，和城市的基本面或市场交易行情有很大的关系。从目前全国房地产市场基本面来看，销售业绩提升、千亿军团提前扩容，都是大概率事件，包括恒大、绿地、碧桂园等都有机会对龙头地位进行冲刺。

1.2.5中山楼市调控：单价超8000元商品房 须预约后才能网签

5月11日，中山出台楼市调控政策，单价超8000元高价商品房改变过去直接上国土部门网站网签的方式，须向管理部门预约网签。这一措施的出台，对于近几个月“热火朝天”的中山楼市无疑是一剂降火药。

新政出台背景是中山的房价涨幅已列全国前三名,涨幅实在过快。过去开发商推出的所有楼盘都通过国土部门网站签约，几分钟就可以搞定，而现在超8000元的高价房须向管理部门预约网签,时间短则10多天,慢则数月。

中山在2011年曾出台过5800元/平方米的“限价令”，是继2011年后第二次出台楼市调控令。有关部门表示，目前只是在技术层面进行温和调控,若无法达到调控目标，后期将会加码或出台“限购限价”政策。

1.2.6深圳将加大保障房建设 四成常住家庭将自有住房

5月9日傍晚，深圳市规划国土委官方发布《深圳市住房建设规划(2016-2020)》(征求意见稿)。该意见稿称，深圳将在“十三五”期间有效供应住房65万套，其中新建商品住房预售与现售30万套，保障性住房供应35万套，并将力争二手商品住房成交35万套，实现2020年末全市常住家庭住房自有率提高至40%。

1.3产业动态

1.3.1重庆计划3年引资百亿元打造智能汽车城

从重庆市两江新区管委会了解到，国内智能硬件创新创业平台“硬蛋”于近日落户重庆两江新区，预计用3年时间引入百亿元投资，将重庆打造成未来的智能汽车城。

硬蛋的重庆战略首先是进行硬蛋未来汽车战略，3年内引入投资100亿元，把重庆打造成为智能汽车产业基地，落地硬蛋汽车子生态。今年6月，重庆硬蛋空间将开园，集中展示汽车智能仪器及设备、汽车电子等展品。另外，硬蛋将与重庆市共同建立西部“智”造中心，打造西部智能制造与深圳、北京的连接，促进西部地区I.T(即“物联网”)产业发展。

1.3.2六项改革措施支持   国务院确定首批28个双创示范基地

国务院办公厅日前印发《关于建设大众创业万众创新示范基地的实施意见》(以下简称《意见》)，系统部署双创示范基地建设工作。《意见》确定首批共28个双创示范基地，包括北京市海淀区等17个区域示范基地、清华大学等4个高校和科研院所示范基地、海尔集团公司等7个企业示范基地。

《意见》针对支持双创示范基地探索创新、先行先试强调六项改革措施，分别是在拓宽市场主体发展空间、强化知识产权保护、加速科技成果转化、加大财税支持力度、促进创业创新人才流动、加强协同创新和开放共享等方面加大改革力度，激发体制活力和内生动力，营造良好的创业创新生态和政策环境。

1.3.3万达影视作价372亿元注入 万达院线剑指全产业链

继乐视影业之后，国内民营影视巨头万达影视也将以资产注入的方式曲线登陆资本市场；而作为资产承接方的万达院线 ，将由此实现对电影产业链的全方位布局。

万达院线表示，此次并购是公司在“会员+”战略的指导下，构筑“策划投拍-宣传发行-场景消费”完整生态系统的重要举措。本次交易完成后，伴随 上市公司的全球化布局、境内外电影产业资源整合、产业链的延伸及经营区域的扩大，万达院线实现收入来源的途径将更为多元化，从票房收入、衍生品、电影整合营销、商品销售、广告、影片投资、影游互动等多方面丰富自身盈利增长点。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1梁维东当选东莞市市长 曾担任佛山市最强两区一把手

5月13日上午，东莞市第十五届人民代表大会第八次会议第二次全体会议召开，经大会选举，梁维东当选为东莞市人民政府市长。

2.1.2东莞居住用地大缩水 黄旗板块借三旧改造缓解供需压力

4月底，东莞市规划局官网挂出松山湖、长安、麻涌、常平、塘厦等27个镇（园区）总体规划修改草案批前公示（公示时间截至5月22日），进行大刀霍斧的控规调整，其中合计各镇居住用地最少被“砍”了445.61公顷！

其中黄旗版块率先试水三旧改造的是南片区，规划面积约173.78公顷。根据方案，将采取分期改造方式，改变区内旧村旧厂混杂面貌，保存学校、居住、商住用地，建设片区级公共设施，提升服务配套能力，成为黄旗山南居住板块重要组成部分，多元复合的成熟社区的样板区。

2.1.3东莞机器换人专项资金名单出炉 106家企业获资助

日前，市经信局公布了2015年度东莞市“机器换人”专项资金应用项目资助计划(第四批)名单，又有106家企业获得资助。新增获得“机器换人”专项资金资助的企业一共有106家，以电子、印刷、五金等行业为主，其专项资金应用项目基本上都是自动化生产线、自动化设备更新改造

近年来，东莞企业实施“机器换人”步伐加速，申请专项资金项目数额与日俱增。以这样的发展速度，传统技工被“换”危机感越来越突出。与此同时，一些从事家具、电子等传统行业的技工和管理人员投身到“机器人工程师”的培训大军，希望能在“机器人”还没有全面实施前提升技能，提升竞争力。

2.1.4东莞将编制长安新区统筹发展规划 填海拓展产业空间

《长安新区统筹发展规划(2016—2030)》编制项目现正在公开招标。招标公告显示，未来长安的发展不仅要立足于区域的角度，融入珠三角东湾湾区经济发展带，更要立足于倚靠长安、虎门两大制造业腹地的长足发展，才能推动大长安滨海商务新区的形成和繁荣兴旺。另一方面，长安镇被纳入东莞新型城镇化综合试点，将探索行政管理创新和行政成本降低的新型设市模式。

2.1.5莞深融城再提速 凤岗入深圳“断头路”有望年内打通

困扰莞深两地之间多年的，东莞凤岗镇与深圳平湖之间的“断头路”将于近期内动工，争取在年内完工通车，周边群众出行将不用再绕远路。4月19日，从凤岗镇获悉，东莞市和深圳市就共同推进东莞凤平路至深圳平大路建设达成共识。

根据规划，深圳市将建设恒心路，凤岗将建设凤平路延长线分别与龙岗平大路、凤凰大道等道路进行连接。该道路项目全长283米，其中深圳市境内120米，东莞市境内163米，设计标准为城市主干道，设双向六车道。

2.2产业动态

2.2.1麻涌将建岭南水乡文化小镇 打造水乡国家5A级别景区

从麻涌镇获悉，该镇“岭南水乡文化旅游小镇”的项目参加了在山东济南举行的2016中国旅游产业投融资促进大会。该项目拟投资100亿元，总面积约7000亩，由华阳湖旅游区板块和旅游小镇板块组成。旅游小镇板块主要建设精品酒店、特色客栈、民族风情街、水上集市四大中型板块，利用规划区周边建筑用地及“三旧改造”地块，通过引水营造水路网络形成大小不同的河道，依据河道的框架规划设计岭南风格的建筑群落，将水系、河道、建筑、文化等元素进行合理搭配，形成组合丰富的水乡旅游小镇。

最终，该项目将打造成为具有浙江乌镇模式和丽江古镇模式，吸引珠江三角洲所覆盖一亿人群的集观光、休闲、度假、体验为一体，体现岭南水乡文化特色建筑风格的国家5A级景区。

2.2.2东城区出台促进就业创业新政 特色人才奖励超百万元

近日，东城街道出台《东城街道促进就业创业工作方案》和《东城街道促进就业创业奖励办法》，从2016年5月9日开始施行。奖励办法深入实施就业优先战略，加强“人才东城”建设工作，为各类人才提供一系列优惠政策。

如特色人才方面，经市认定，在东城实施创新驱动发展战略，推进产业转型升级过程中重点发展的行业、产业、领域紧缺急需或做出相应贡献的高层次人才，可获得科研、配套资助，创业资助和奖励，创业扶持，生活待遇补贴等奖励资助。

2.2.3东莞百家跨境电商工厂签约东莞谷歌体验中心

东莞跨境电商的火热引来国际巨头的关注。5月10日，东莞市工贸会与谷歌战略联盟正式挂牌，东莞市工贸会100家工厂与谷歌签订跨境电商合作协议，谷歌通过为签约工厂提供品牌建设的方式，为他们开拓海外市场。

今年东莞电商网络经营主体已达5.5万家，跨境电商3500家，强大市场吸引了包括东莞本土企业东信集团、尚睿科技、新航线的注意，同时细分服务商、跨境电商园区也发展迅猛。