瑞峰：房价坚挺与日俱增 51万㎡土地或将上市

一、导读

1、宏观环境：楼市下半年或酿拐点  深圳首套房贷利率折扣回调  东莞修改城市总规通过

全国：7月15日上午，国家统计局公布的数据显示，1-6月份全国房地产开发投资环比下滑0.9%、商品房销售面积环比下滑5.3%；6月末商品房待售面积71416万㎡,环比减少770万㎡，可见房地产关键数据全线放缓，楼市热闹行情正出现降温迹象，下半年市场或进入短暂的调整期。

而土地市场也开始遭遇拐点，房企拿地发生微妙的变化，表现在1、央企直接拿高价地现象有所消减，转而与民企合作；2、有金融背景与业绩增长需求的房企在积极获取土储；3、地价开始有回落迹象；4、为规避楼市投资的金融风险，银行、金融机构对于房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为半年期短期贷。造成这种的变化的主要原因是：支持房价与地价上涨的“政策刺激、需求充足、资金成本”三大支柱中，前二大关键因素基本走到尽头，继续支撑地价攀升的基础不复存在，预计下半年热点城市土拍热度将逐步回落，“高价地”现象将有所缩减。

另外，值得关注的是，7月14日深圳房贷优惠利率再度收窄，刚下调不到半月的首套房贷优惠利率又再度调回来，表现在中行、农行、建行纷纷将首套房贷折从8.8折调回到此前执行的9折，短期内利率折扣如此波动令人愕然。背后的原因主要是：深圳房价涨幅较大，仍存在一定的风险，表现在：1、量价背离，在新房价格一路飙升的同时，成交量却并不理想，今年上半年深圳楼市均价上涨32.8%，成交量却下跌67.4%；2、区域分布上，福田、南山、前海等区价格高企，与其他区域均价价差拉大；3、深圳二手房成交量在3月创下历史新高后遭遇“腰斩”，二季度与一季度相比，二手房成交量整体下降六成，因此监管机构为把控风险，会要求银行对房贷利率有所调整,导致银行房贷政策出现较大的波动。

东莞： 7月11日，东莞市总规委员会2016年第一次会议召开，审议通过《东莞市长安等27镇（园区）总体规划修改》（以下简称“总规修改”）。明确纳入本次总规修改的项目数量为278个，涉及27个镇（园区），项目总规模为48.1平方公里。调整后，27个镇（园区）总规新增规模为7.3平方公里，平均每个镇增加约0.27平方公里。市城乡规划局相关负责人表示，本次规划调整只是通过规划的技术调整，让此前与总规有矛盾的重大项目、民生项目等符合总规，与房价并无直接联系。

2、新增供应：3项目加推虎门是“重头”   纯新项目万科云城新品批量入市

上周房企推货相对积极，东莞供应市场持续高位运行，合计住宅新增1288套，面积约14.34万㎡，环比上涨56%；从推货区域来看，上周供应市场是虎门的主战场，共有3个项目推出新品，为虎门楼市后市的“高烧”提供基础；其中纯新项目万科云城首次开盘推出464套77-125㎡的产品，中天·悦府有186套72-88㎡的刚需新品，而金地时代广场则推56套98-114㎡的产品上市。除此之外，常平华建半岛豪庭、麻涌万科·珠江东岸等项目也有新品上市，为供应市场“添砖加瓦”。

非住宅方面，新增468套，面积约1.13万㎡，环比上涨169%，主要是中熙香缇公馆和晟园的车库产品新增。

从预售证来看，东莞短期的供应市场相对活跃，望牛墩海德骏园、麻涌星河城市广场、寮步海伦国际等纯新项目将上市，另外万科·珠江东岸、虎门万科花园、珠江观澜御景等项目也将在近期加推新品。

3、成交量价：项目定价相对合理   符合客户心里预期

上周东莞全市住宅成交2261套，面积约24.08万㎡，环比上升42%；非住宅成交497套，面积约2.45万㎡，环比上升53%。上周商品房市场交投氛围非常火热，创4月份以来最高成交量，主要原因是：1、上周末房管局网站恢复正常网签，相对前两周周末房管局网站升级，网签数据无疑有所增加；2、万科云城是成交最大功臣，其7月9日开盘首推739套洋房，去货9成，而上周网签585套，贡献力度大，畅销原因在于客户心态普遍较为乐观，认为片区地段好，品牌效应突出，其非毛坯价格18872元/㎡，定价相对合理，符合客户心里预期, 入市节奏加快。3、个盘网签贡献推高整体，表现在万科·珠江东岸、常平半岛豪庭两大项目持续网签。整体来看，东莞成交量呈现结构性上涨，主要是个盘效应明显，支撑成交量高位运行 。

4、成交价格：莞城高价地诞生催动涨价    平衡价格接受程度是关键

上周东莞楼市住宅均价14902元/㎡，环比上涨4%。莞房价节节高升，主要原因是1、上周成交主力项目万科云城18872元/㎡的均价入市，成交基数大，从而推高全市整体均价；2、上周成交主力项目还有常平华建半岛豪庭（10814元/㎡）和星城玉珑湾（23753元/㎡），两者成交价格皆高于区域成交均价，对东莞整体价格起拉升作用；3、在莞城地块拍出12661元/㎡的高地价后，东莞楼价看涨预期增强，开始有部分项目借高价地炒作涨价推售，但客户对新价格的接受度不高，引起客户的抗性；但也有项目反其道而行，一口价特惠吸引客户成交，侧面反映出开发商为回笼资金、急于出货的现象普遍存在，但价格过高则会弱化客户出手欲望，市场若想保证去货，平衡价格接受程度是关键。

5、楼盘活动：房企推货节奏减缓  星河城市广场开盘

7月第三周，开发商推货节奏开始减缓，本周仅有1个项目进行开盘，是麻涌的星河城市广场，推20-80㎡商铺90套，去货7成，街铺5-7万，内铺2-5万，二层1.5-2.6万；推50-100㎡公寓130套，去货7成，均价约9500元/㎡。从开盘情况来看，项目去货率较高，主要因为项目地段较好、周边商业氛围良好以及定价合理，深圳客占比皆在5成左右。

房企仍在偏重于前期蓄客方面，约有4个项目进行新品认筹或新盘宣传，表现在厚街万达广场营销中心即将全新绽放，推50-120㎡街铺，一层30万抵50万，二层15万抵30万钜惠；松湖云越举办松山湖国际灯光节，推50-90㎡2-4房复式；恒大华府举办城央“超市”费大抢购，推60㎡公寓，送2500元/㎡非毛坯，推45-744㎡商铺，年返息13%，5年返息一次折现；汇龙湾天樾举办汇龍湾新品发布会，推150-200㎡5-6房别墅，2万抵96折等。

6、土地市场：生态园首宗商服用地本周待拍    11宗约51万平土地近期上市

本周，东莞土地市场将有一宗商服用地在进入最后一轮交易，该地块位于生态图中心区生态园大道与祥和路交汇处的北侧，出让面积约4.12万㎡，为商务金融用地，地块起始楼面地价约1910元/㎡，这是自东莞生态园规划提出后东莞第一宗以招挂拍形式出让的商住商服用地。

最新一期的土地预告已经出炉，预告显示：东莞全市将有11宗面积约50.81万㎡土地将在近期上市，其中7宗为商住商服用地，面积约31.53万㎡，约占此次预告出让面积的62%。从出让区域来看，大石龙片区是热门，茶山和石排皆有2宗商住用地，其中石排供地量最多，2宗地块合计11.51万㎡；位于临深片区的黄江，同样也有2宗宝山社区的商住地块出让，合计出让面积约9.35万㎡。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：量价齐升交投氛围火热   定价合理是去货关键

1.2供需量价走势：热门项目持续签约   带动房价节节攀升

1.3物业类型成交：商铺成交上涨幅度大    星河城市广场开盘或继续拉升成交   

1.4产品类型成交：改善需求入市加快   160-200㎡环比上涨122%

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：虎门660套夺榜首   个盘支撑效应明显   常平屈居第二

1.5.2个盘成交排名（按套数）

 1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：70-100㎡产品成交占6成

1.6.2别墅产品面积区间成交: 200-250㎡和250-300㎡别墅产品去货相等

1.6.3普通住宅各单价区间成交：18000-19000元/㎡接近10%

1.6.4别墅各单价区间成交：18000-22000元/㎡别墅占30%

1.7楼盘活动：房企推货节奏减慢  星河城市广场开盘

1.8新增供应：3项目加推虎门是“重头”   纯新项目万科云城批量新品入市

1.9新开工：无

2、土地市场

2.1待拍土地：生态园首宗商服用地待拍起始楼面地价1910元/㎡

2.2出让土地：无

2.3土地成交：无

2.4土地预告：11宗约51万平土地近期上市   大石龙片区是热门

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境

1.1.1 降低不良率关键在实体

随着中国经济进入“L”型发展阶段，银行业的利润增速出现断崖式下跌，从2011年的36.34%锐减至2015年的2.43%，而不良率却持续攀升。银监会此前发布的一季度数据显示，截至2016年一季度末，商业银行不良贷款余额13921亿元，较上季度末增加1177亿元；商业银行不良贷款率1.75%，较上季度末上升0.07个百分点。虽然银监会还未公布二季度数据，但对比来看，今年二季度，商业银行不良资产的恶化程度明显加速已经成为不争的事实。

一般认为，经济持续下行是造成银行业不良率迅速攀升的主要原因，而且难以抗衡。银行和经济高度相关，实体经济调整会在银行端有所体现。当前企业有破产、退出，市场要去产能，这些都是以前银行信贷资金支持的，现在不存在了，必然体现为银行的不良资产。银行无法改变现状，只能等待实体经济的调整。

此外，08年金融危机后，我国出台了以4万亿元巨额投资为标志的刺激性政策，使银行在这期间，释放了超过10万亿元的巨额信贷投放。这就造成了金融市场的膨胀和复杂化，也使得银行的流动性风险和市场风险更加复杂。还有，在新的转型发展期，银行特别要重视一个问题，就是利润当期性与风险滞后性的错配。通俗地说，发放贷款后利润当期就增加，但三年后才会出现风险，五年后不良贷款会增加，七年后会形成损失。

1.1.2 商务部：6月实际使用外资金额982.1亿 同比增9.7%

据商务部网站7月12日消息，1-6月，我国实际使用外资金额4417.6亿元人民币(折694.2亿美元)，同比增长5.1%(未含银行、证券、保险领域数据)。6月当月全国新设立外商投资企业2531家，同比增长8.5%；实际使用外资金额982.1亿元人民币(折152.3亿美元)，同比增长9.7%。

商务部外资司负责人指出，1-6月我国吸收外资呈现以下特点：1、全国吸收外资总体保持增长。2、高技术服务业和高技术制造业吸收外资双增长，高技术服务业增幅较大。3、主要来源地投资保持稳定增长。4、西部地区吸收外资增幅较高，东部地区保持稳定。5、新设立及增资的大型企业数量较多。6、通过外资并购方式实际使用外资继续增长。

1.1.3 M1如何积起“堰塞湖”？ 盛松成：不少企业在持币观望

“从M1和M2的货币剪刀差趋势来看，中国企业已经出现‘流动性陷阱’现象”。7月16日，央行调查统计司司长盛松成在一个论坛上做出了这样的表述。实际上，从去年开始，学术界陆陆续续就已开始了有关于“流动性性陷阱”的分析和讨论。不过，从官方层面而言，盛松成的上述表述还是第一次。

如果算上此前一天的上半年金融数据发布会，这也是盛松成连续两天就M1高速增长及M1M2剪刀差的情况做出分析：企业持币待投资。大量货币流向企业，但是企业并没有找到合适的投资方向，于是把大量的钱留在活期存款账户上，成为“死钱”，没有重新转化为M2，对经济正面作用也不大。盛松成将这种现象概括为“企业的流动性陷阱”。

盛松成认为，当前货币政策需要财政积极的响应。一方面，由于中国企业税负较高，减税降幅存在空间；另一方面，目前中国政府赤字率较低，可以适当增加政府债务发行，提高财政赤字率。

1.1.4 新一轮国企改革号角吹响 企业间兼并重组是“重头戏”

今年是国企改革政策落实的一年。从近期的一系列动作来看，国企改革的步伐正在加速。

过去的一个星期，又有两例央企重组产生：7月11日，国资委通报，中国国旅集团有限公司整体并入中国港中旅集团公司，成为其全资子公司；7月15日，国资委通报，中国中纺集团公司整体并入中粮集团有限公司，成为其全资子企业。

这样的整合，在下半年或还将不断呈现。据国资委介绍，目前集团层面重组步伐不断加快，5组10家中央企业重组工作正在积极推进，还有几组重组工作正在酝酿中，中央企业户数年内有望整合到100家以内。

新一轮国企改革的号角已经吹响，而企业间的兼并重组将会是改革的“重头戏”。通过兼并重组达到去产能、增效益的目的，这也符合供给侧改革的要求。

1.1.5 中国不接受不承认南海仲裁案所谓“裁决”

习近平：中国在南海的领土主权和海洋权益在任何情况下不受所谓菲律宾南海仲裁案裁决的影响。

国家主席习近平12日在钓鱼台国宾馆会见来华出席第十八次中国欧盟领导人会晤的欧洲理事会主席图斯克和欧盟委员会主席容克。

习近平强调，南海诸岛自古以来就是中国领土。中国在南海的领土主权和海洋权益在任何情况下不受所谓菲律宾南海仲裁案裁决的影响。中国不接受任何基于该仲裁裁决的主张和行动。中国一贯维护国际法治以及公平和正义，坚持走和平发展道路。中国坚定致力于维护南海和平稳定，致力于同直接有关的当事国在尊重历史事实的基础上，根据国际法，通过谈判协商和平解决有关争议。

1.2楼市环境

1.2.1  土地市场资金供给生变：房企拿地谨慎 下半年或酿拐点

房企拿地已经发生微妙变化。在支持房价与地价上涨的“政策刺激、需求充足、资金成本”三大支柱中，前二大关键因素已走到尽头，继续支撑地价攀升的基础不复存在。分析人士指出，下半年热点城市土拍热度将有所回落。

7月15日上午，国家统计局公布的数据显示，房地产关键数据全线放缓局面在持续。1-6月份，全国房地产开发投资同比名义增长6.1%，增速比1-5月份回落0.9%。除上述国统局数据之外，7月14日，新城控股以37亿元摘得上海虹口区凉城新村街道073-06号地块，楼板价6.7409万元/平方米，实际可售部分楼板价约为8.9万元/平方米，溢价率77.4%，拿下上海中环单价“高价地”。但坊间预期成交楼板价可破10万元/平方米，这令市场各方都有些“意外”。

梳理近期土地市场信息不难发现，房企拿地已经发生微妙变化。首先，央企直接拿高价地现象有所消减，转而与民企合作。其次，有金融背景与业绩增长需求的房企在积极获取土储。此外，地价开始有回落迹象。另外，一个值得关注的现象是，为了规避楼市投资的金融风险，当前银行、金融机构对于房企的开发贷周期已经由2年期的中期贷款改为半年期短期贷款。

以上这些信息已向中国房地产市场发出了重要信号，房价的调整短期或又会开始。

1.2.2 发改委：当前房地产市场调控的主基调仍是去库存  防止一二线过快上涨

国家发改委于年7月14日上午9:30，在发改委中配楼三层大会议室召开定时定主题新闻发布会，发布宏观经济运行情况并回应热点问题，发改委相关负责同志出席发布会，并回答记者提问。

新闻发言人赵辰昕表示：当前房地产市场调控的主基调仍然是去库存。下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨；对三、四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。同时，应以满足居民合理住房需求为目标，以解决城镇新居民住房需求为主要出发点，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，以建立购租并举的住房制度为主要方向，深化住房制度改革。

1.2.3 深圳楼市风险预判加大 首套房贷利率折扣回调

7月14日,从深圳信贷市场获悉,多家银行刚刚下调不到半月的首套房贷优惠利率,又纷纷上调回来。中行、农行、建行纷纷将首套房贷折从8.8折调回到此前执行的9折。短期内利率折扣如此波动,连银行内部人士也表示突然。

有银行信贷人士表示,房贷利率是市场化行为,银行对房贷利率的调整主要跟着市场走,此轮上调房贷折扣并不代表银行对深圳楼市风险的预判加大。而多名业内人士表示,深圳地区上调房贷折扣在意料之中。今年以来,深圳的房价上涨幅度比较大,监管机构或会要求银行对房贷利率有所调整,因此,银行的房贷政策也会出现较大的波动。

1.2.4 深圳前海将建630万平方米大型地下城

一座四通八达、规模庞大的地下城正在深圳前海崛起。前海管理局有关负责人近日表示，这个被称为“前海映像”的地下城工程，将是“具有示范意义的商务中心区地下城市空间”。它以交通为核心，涵盖商业、市政设施等，使地下空间成为支撑前海发展的重要空间载体，成为与地上空间相得益彰的“城市倒影”。

　　根据规划，前海地下空间开发面积630万平方米（不含地下道路及轨道设施），以地下公共交通设施、地下市政基础设施为主，适度发展地下公共服务设施。相关规划细节显示，未来前海将有地下停车面积400万平方米、地下公共通道及商业面积130万平方米、公共服务设施及其他面积100万平方米。

1.2.5 保险版“以房养老”试点扩大至所有省会城市

中国保监会15日发布消息，被称为保险版“以房养老”的老年人住房反向抵押养老保险试点将扩大范围，同时延长试点时间至2018年6月30日。

反向抵押养老保险是一种将“住房抵押”与“终身养老年金保险”相结合的创新型养老保险，即拥有房屋完全产权的老人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益等处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故。老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

本次，保险版“以房养老”试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市，以及江苏、浙江、山东和广东的部分地级市，这四个省中，每省开展试点的地级市原则上不超过3个。根据前期试点情况，共有42户家庭57位老人参与试点并完成了承保手续，参保老人平均年龄为71.6岁，平均每户月领养老金约9071元，最高一户月领养老金2万余元。

从国际来看，“以房养老”也是一个小众业务，有条件有需求并且有意识使用这种养老方式的人群比较少。即使是在“以房养老”开展得比较早、比较成功的美国，在有条件参与的老年家庭中，也只有约3%的参与比例。

1.2.6 人社部计划今年拿出延迟退休方案 将适时向社会公布

人力资源和社会保障部部长尹蔚民13日说，按照工作计划，今年将会拿出延迟退休方案，但还需要履行审批程序，然后适时向社会公布。这项政策有三方面原则：第一、小步慢走，逐步到位；第二、区分对待，分步实施；第三、事先预告，做好公示。

虽然大部分人都不想延迟退休，但是我们无法阻止这件事的发生。毕竟中国人口老龄化越来越严重，养老金发放压力越来越大，延迟退休是大势所趋。延迟退休其实也没那么可怕，如果你60岁时身体状况良好并且想再多赚点钱，就可以继续工作，不想工作了完全可以提前退休，其实差别就在于这几年有没有养老金而已。我们的老年生活也不要光指靠养老金了，年轻时多积攒一些财富，尽早开始理财及资产配置，才不至于老无所依。

1.3产业动态

1.3.1 保利尝鲜产业地产 首个项目落户广州南沙

在房地产链条上基本完善的保利地产，开始在产业地产领域落子。

7月13日，保利首个产业地产项目启动全球招商。该项目定位为跨境产业园区，位于广州市南沙区。据透露，今年公司将以一线城市群为目标区域，继续拓展1-2个项目。并在跨境产业园的基础上，探索更多元的园区形态。

房企试水产业地产始于2013年，但目前主流仍需通过房地产销售进行变现。由于未来地产开发的主战场在新区，因此先发展产业，然后带动住宅和商业开发将成为主流。换言之，产业地产将成为资源占领不可或缺的途径。

1.3.2 万达半年报出炉“第四次转型”雏型初现

2016年房企半年报陆续发布，曾经以房地产为支柱产业的万达集团，房地产收入同比减少17.3%。2016年一季度，万达销售面积和销售金额排名，也均比去年同期有所下滑。

在地产收入下降的同时，万达商业租金上半年收入84.8亿元，同比增长27%。事实上，这是万达商业租金在2015年上半年增长33%之后，继续保持着高增长态势。在地产销售下降的同时，仍能保持租金收入的高速增长，万达商业开创了地产行业转型的一个经典样本。但还有不少数据值得注意，比如万达百货。在2016年半年报中，万达百货消失了。

放弃拖后腿的业态，大力发展潜力十足的院线、金融、旅游体育等产业，成为全球最大不动产企 业、全球最大电影企业、全球最大体育产业、全球最大儿童娱乐企业、全球最大电影院线、全球最大五星级酒店业主；还将努力打造全球最大旅游企业，努力打造全球最大商业O2O平台等，虽然再造一个万达并不容易，但没人会怀疑首富的决心。

1.3.3 3W联合远洋地产和京东众筹

未来3年内，在100个城市，建设1000家联合办公空间，3W在咖啡、孵化器之后，再度转身，挥师进军联合办公领域。7月14日，3W空间战略发布会在北京举行，3W集团董事长许单单发布了Coffice3.0新业务战略。

本次发布会的另一场重头戏在于，3W空间与远洋地产、京东众筹正式启动了三方战略合作，未来三方将在城市资源、产品升级、融资渠道等层面展开深度合作。共同打造Coffice 3.0合作服务体系。

1.3.4 华夏幸福上半年整体销售589.32亿

7月12日，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，公司4-6月整体销售额为378.08亿元，同比增长94.03%;相对应的签约销售面积361.48万平方，同比增96.55%。

以此计算，华夏幸福上半年合计已实现销售额589.32亿元，签约销售面积为543.73万平方米。华夏幸福业务集团财务总监陈川此前曾透露，公司预计2016年的销售额目标为870亿元，目前华夏幸福已经完成目标额的67.74%。

1.3.5 绿城服务在港上市 发力园区增值服务

国内规模第二大的物业公司绿城服务集团有限公司于7月12日正式在港交所主板挂牌上市，这是继彩生活、中海物业、中奥到家之后内地第四家赴港上市的物业公司。

绿城服务已于6月28日在全球范围内发售H股股份，每股发售价格为1.99港元，公开发行7.78亿股，募集资金超过14亿。绿城服务上市前，绿城服务大股东为宋卫平、寿柏年、夏一波全资持有的Orchid Garden Investment，合计持有公司51%的股份，绿城物业服务集团董事长李海荣持有34%股份。IPO之后，宋卫平等人持股比例稀释至36.72%，李海荣持有24.48%。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1 东莞城市总规修改通过 市规划局：与房价无直接联系

7月11日，东莞市总规委员会2016年第一次会议召开，审议通过《东莞市长安等27镇（园区）总体规划修改》（以下简称“总规修改”）。明确纳入本次总规修改的项目数量为278个，涉及27个镇（园区），项目总规模为48.1平方公里。调整后，27个镇（园区）总规新增规模为7.3平方公里，平均每个镇增加约0.27平方公里。

市城乡规划局相关负责人说，由于历史原因，东莞市镇（园区）总规与控规的互动及反馈机制并不完善，出现总规、控规不协调情况，这将导致已审批项目面临行政风险。为加强控规与总规之间的反馈机制，理顺重大项目与总规的关系，确保重大项目依法依规加快落地建设，提出本次针对重大项目的总规修改工作。另外，本次规划调整只是通过规划的技术调整，让此前与总规有矛盾的重大项目、民生项目等符合总规，与房价并无直接联系。

2.1.2 东莞户籍改革考验民生配套 将逐步调整全市入户政策

7月13日，广东省政府督查组来莞，开展户籍制度改革和居住证制度双落地工作专项督查。会议透露，东莞市制定的《东莞市关于进一步推进户籍制度改革实施方案（送审稿）》（以下简称《方案》）经审议后将于近期出台。

《方案》涵盖户口迁移政策调整、创新人口管理、解决户口迁移重点问题、保障农业转移人口及其他常住人口合法权益等户籍制度改革四项核心内容。其中，户口迁移调整政策包括：逐步调整全市入户政策，优先解决流动人口存量问题。

从2012年起，东莞每年投入10亿元，连续五年共投入50亿元实施“人才东莞”战略，在积极推动人才入户的同时，加大了对海内外高层次人才的引进力度。但户口迁移、人才引进等政策从来就不可能单独运作，要让“人才愿意来，留得住”，这就必须是考验城市承载能力和公共服务能力的系统综合工作。尤其是与市民关系最为密切的教育、医疗、公交等领域，公共资源一直面临巨大的压力，也是近年来东莞民生改革的重点。

2.1.3 东莞加强与广深融合形成“创新走廊” 对接广深资源

下一个五年，东莞的格局将加强与广深融合。昨日，东莞市发改局将《东莞市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》全文公开，其中首次提出在原来的“一中心四组团”基础上，建设“环深创新资源融合发展带”和“临港现代产业创新带”，分别对接深圳和广州，形成南连深圳大沙河创新区、光明新区、南山区、北接广州科学城的“创新走廊”。在新的格局下，东莞将打通对接广深资源的“任督二脉”。

根据东莞的十三五规划，东莞要打造以高科技与时尚产品为主导的珠江口东岸先进制造业集聚区，加快建设制造业强市。到2020年，先进制造业增加值占规模以上工业增加值比重52%以上，稳居全国制造业城市第一梯队，建成具有全球影响力的国际先进制造基地。

规划强调，东莞主动承接深圳、广州产业辐射、调整优化先进制造业布局，以松山湖(生态园)为龙头，带动周边镇街，加快发展智能机器人、智能手机等智能装备制造及生物医药、云计算、新能源等新兴产业，建设环松山湖地区智能制造和先进制造集聚区。

2.2产业动态

2.2.1 东莞多个镇街积极探索全域旅游 力争实现效益双丰收

日前，清溪镇举行中国旅游资源整合联盟“清溪镇全域旅游项目进驻庆典仪式”，并提出将全力打造全域旅游产业。在外界印象中，东莞是一个游客净流出的城市。但今年东莞各镇区涌现出来的全域旅游探索，试图自下而上用全域旅游的概念对东莞旅游资源进行整合。

今年年初，国家旅游局局长李金早在2016年全国旅游工作会议上提出旅游业应该从景点旅游向全域旅游转变。国内许多城市也都开始尝试全域旅游发展。目前，麻涌、清溪、樟木头等镇街已经开始了积极尝试，希望通过将全域旅游与当地的经济发展、环境提升等工作相结合，获得经济效益和社会效益的双丰收。对于东莞镇街的全域旅游尝试，华南理工大学旅游与酒店管理学院系主任吴志才认为，东莞有望先在一些镇区实现全域旅游的打造，然后再自下而上地带动全市的全域旅游工作。

2.2.2 石龙企业大数据平台明年建成 已对接百余部门数据库

7月13日，在2016年全省企业情况综合数据采集暨企业数据资源综合利用工作部署会上，该镇企业大数据应用试点备受关注。作为广东省企业大数据应用试点单位，石龙镇企业大数据平台明年将建成。

2015年11月，石龙镇获省经信委批准同意成为广东省企业大数据应用试点单位，着力夯实企业大数据平台基础，推广企业大数据平台应用，加强与政务大数据平台的协同创新，全面开展企业大数据应用试点工作。目前，试点工作已顺利完成一期工程，研究制定数据互联互通、安全、运维服务等标准规范研究，建成了企业大数据基础平台，该平台以广东省企业情况综合数据、东莞市政务信息资源数据为基础数据，并对接采集了省、市、镇有关部门及单位的企业数据，形成企业信息资源库。

尤其是企业大数据平台，已成功对接了工商、税务、水电、社保、人力资源、经信、商务、质监、食品药监、计统等114个部门及单位，收集了数据资源目录达1645个，数据指标项约13152项，数据记录约101万条。

2.2.3 东莞跨境购实体店风光不再? 部分跨境商品仍有"刚需"

从2015年开始，跨境电商直购店在莞遍地开花。时隔一年，近日，有媒体曝出绝大部分跨境电商人气下降，而君尚百货7楼的跨境购美沃斯甚至已经整体撤场，环球汇人气锐减，有商家打起价格战，更有商家直接关门谢客。风靡一时的跨境购是否马上就要“退热”？对此，有商家认为，从品质上来看，对部分跨境商品仍有“刚需”，但需要提升商业模式以及产品质量，才能把握住消费者的口味。

东莞跨境购实体店倒闭的原因是多方面的。首先，跨境购的政策红利已经过去；其次，越来越多商家的竞争压力也会导致合理的淘汰；第三，是跟自身定位有关。我们说经营包括人、店、货三个方面，倒闭的原因都是出在门店上。倒闭的所谓的全球购、跨境购的门店，这类店更多的是超市的方式，是纯商品的堆积，对于店面的相关建设、体验做得不好。

消费者要求的就是“正品+低价”。对于跨境电商来说，未来在零售方面应该还是会回归到品牌、供应链和服务体验。因为一个比较理性的消费者，在从最初的“海量商品”的需求上，慢慢就会回归到品牌和质量。如果能打造本土的跨境体验店品牌，以品质吸引顾客，相信这才是长远的发展策略。