顾云昌：要落地市民的需求重点

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌

　　7月22日上午，在博鳌21世纪房地产论坛第16届年会上，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌发表演讲：

　　今年开始以后投资增长，销售增长出现抛物线，抛物线的高点两新高，现在投资增长、房价增长都在以抛物线往下走的过程。这个过程当中出现两个新高，第一土地的新高，初步判断会出现历史新高，我们历史上的最高点是2013年，2014年下行，2015年比2014年提升。今年可能会达到历史性的高点。

　　第二新高，房价的新高。

　　平稳的下行，或者缓慢下行，下行下降是征增幅的下降，会出现冰火两重天。

　　第一房子建错了地方。

　　第二，盖错房子，应该都盖住宅，我们的商业地产包括写字楼多了，商业地产增加，造成不平衡。

　　第三，选择错的产品。我认为中国房地产市场存在供给侧的结构性问题。

　　为什么会建错了地方，和土地供给有关系。盖错房子和规划有关系。供给侧的问题不是开发商的问题，产品和开发商的关系，供给侧不仅是政府还是企业的行为。中国的房地产市场有大的特征，就是政府垄断。

　　在探索现在市场走势说到抛物线、新高的问题。当中我们可以看出这样的问题，房地产实际上是一个周期。从2013年到2016年明显看出这样的过程，我认为也要看政策因素。规律的问题更加引起重视。上午林峰总讲到大未来，小周期。我认同他的观念。

　　第二，水波状，产生波浪。我们过去讲房地产市场一线城市热得快，冷得也快，波动比较大，三线城市时间和空间没有变化。

　　第三，差异化，差异化的特点，即使一线城市，比如说北京、上海、深圳和广州是有差异的，二线城市也有差异，产业结构、人口导入，土地供应量受到政府叠加的行为。

　　货币的政策的快速程度，金融政策的环境直接影响到房地产的冷热。我认为感觉黄金时代起步比较大，白金时代起步小一点。金融和货币政策在宏观调控政策的调整，对房价的影响，是全面的影响。他们不仅是不要去库存，他们是要库存，但是这样导致泡沫的产生。

　　土地的供给化，这是针对各个城市不同。

　　这样的话我们企业为房地产的发展有所思考，讲到这里我想对房地产有一个认识，因为房地产市场始终是人们讨论的热点。无论楼市往上是往下都引起人们对房地产的猜测，实际上我认为房地产市场整个中国社会的发展和老百姓幸福生活是连在一起的。

　　可能各位还记得习主席讲了一句话，人民对美好的生活向往就是我们的共同目标。对于我们每一个企业，都是为了人民美好的生活去工作，人民的美好生活包括哪些方面呢?从老百姓来说，吃穿住行用，都是美好生活向往，美好生活向往就是经济发展动力，经济发展动力有3个方面。

　　第一，温+饱(白+黑)

　　第二，房+车。

　　第三，品+精

　　(品质+品种+品种/文化+健康+旅游)

　　现在库存多也是结构性问题，也是一个阶段性问题。从老百姓对住房需求的升级有三个，第一，居者有其屋，居者优其物，居者又其屋。投资也有优居，对于我们提出了思考，房地产市场的转型有三个方面

　　第一，精细化(对市场)

　　第二，精准化(对产品)

　　第三，精心化(对客户)

　　供给侧改革在思考有三个方面

　　第一，质量+效益

　　第二，工匠精神+两个服务业

　　第三，制度供给侧改革+市场主体创新。

　　对我们整个城市政策，应该遵从全世界发展规律去做。

　　未来城市房地产市场需求有两个方面，新市民的需求中央提出重点，我觉得目前没有落地。如何把对新市民，新房改任务在哪里，加上原有市民的生活品质提高，我认为这是未来生活载体的重要提高。