中原研究报告：成交价跌破六千（12.21-12.27）

东莞中原地产研究中心：一周楼市回顾（2009.12.21-12.27）

一、 一周楼市观察

本周商品房成交面积13.28万㎡，环比上升11.36%，同比上升43.76%，合计1332套，日均成交190套，其中住宅成交了12.23万㎡，环比上升10.72%，同比上升40.08%，合计1115套，成交量小幅反弹。这主要是由于一些新项目如南城的精英世家上市，大岭山的中惠•沁林山庄二期、南城景湖时代城“圣菲”等项目的加推，其他项目由于开发商冲刺最后阶段，在价格上有所优惠促使成交的增加。

本周东莞市普通住宅均价为5923元/㎡，价格环比下降2.4%，合计1059套。从网上签约的数据来看，本周全市普通住宅成交价格在前两周价格高企的情况下跌破6000元。成交排名前十的普通住宅均价为5887元/㎡，个盘涨跌互现。其中个盘由于开发商开展年末馈赠、优惠等活动价格松动较明显如景湖时代城、帝景湾、上东国际等，另外像塞纳河畔、鹿港小镇等项目拿出一部分单位出来“一口价”出售，而且价格都在4000元左右。

本周全市共成交别墅59套，成交面积16376㎡，其中以常平的万科城五期 、松山湖的锦绣山河、大岭山的中惠•沁林山庄二期分别以成交22套、5套、5套销售量排名前三甲，本周别墅的成交非常热闹。本周别墅成交均价为17427元/㎡。从网上签约数据的成交情况来看，万科城五期由于有新货加推，而且产品面积都市在200多平米和300平米之间加上赠送的就在300-400平米左右，这种产品在对于投资和改善性需求来说都是很受欢迎的，而像丰泰•观山碧水、沿海•丽水佳园在平静了一段时间后再次发力，各自都有四套成交。

时值“十二月”年末，这段时机是处于新旧交替之际，开发商借助元旦的节点加大了推盘和营销力度。从上周网上签约的数据来看，普通住宅的成交量有小幅度增加，其中城区的精英世家在前期长久的蓄势下上市了，由于供应的都市一直以来走俏的中小户型，所以成交不错，以接近90套的成交成为全市领跑者，其他项目有三个成交在50套以上，10-50套有25个。个盘如景湖时代城、中惠沁林山庄、帝景湾等项目或由于年末馈赠活动，或由于企业重大事件让利促销成交取得不错成绩。从双休日个盘表现来看，各开发商的活动依然非常精彩，活动形式各式各样、精彩纷呈。其中锦绣山河•鹭栖湖、中央公馆.蟠龙公开发售，据透露成交不错，打破了大户型成交长久遇冷的局面。而城市风景、誉景名居等项目在前期市场宣传、预热后也开始了产品的亮相，这些项目预计会在元旦期间上市再加上前期已经亮相的项目如中信•风云汇、凯旋国际等，届时成交会掀起新年的“第一春”。最近一段时间的“焦点”也是09年房地产十大关键词之一——“高价地”频现，尽管中央在12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易”。这一政策打击屯地、炒地现象，但是在政策出台不久即12月21日，保利30亿京城拿地 楼面价高达2.35万，溢价率高达313%； 12月22日,由富力、雅居乐、碧桂园组成的民企联合体以255亿元的天价夺得广州“巨无霸”地块,创全国高价地新纪录。对于这种现象有专业人士认为缺乏的是执行力、并缺少监督力度。但是东莞相对来说，从上周地块成交情况来看开发商拿地就要谨慎、理性的多了，大多数地块是以起始价或略高点成交，因为贸然的高价拿地势必会给后续的项目运作带来成本压力，同理理性的地价也为后期的房价奠定了基石；另外12月22日，二手房营业税文件的出台，总体来说政策比较温和，使原以为未满五年的普通住宅的全额征收营业税预期落空，市场观望情绪有一些缓和。

一周楼市资讯

1、宏观经济

美元指数连涨三周

上周美元指数连续第三周攀升，美元指数大涨1.6%，上周五一度触及三个月高点78.14。美联储利率会议是上周外汇市场最重磅的事件，会后声明中美联储对经济前景更加乐观，且重申将在明年2月结束多数紧急贷款工具的计划，该声明对于美元上周大涨居功至伟。此外，部分投资者选择在年底前解除看空美元的头寸，希腊债务问题以及地缘政治忧虑引发的避险买盘，均给予美元有力支撑。有外汇分析师表示，受上述因素影响，美元本周可能将继续上涨。此外，年末因素预计也将给本周美元走势带来支撑。

投资4亿元用于民政改革试点

12月22日召开的履行省部协议推进民政工作改革发展试点动员大会上，市委副书记、市长李毓全表示，接下来几年间我市计划投资约4亿元，用于本次民政改革。将探索行政区划调整问题，对规模较大和城镇化水平较高的特大型镇整合设立地级市的市辖区等问题进行调研论证。另外，按照进度安排，到2012年，我市每个镇街都要建立一个慈善超市和应急庇护站。我市还将投资改扩建30座公益性骨灰楼，解决基层骨灰存放问题。推进民政改革试点，是落实珠三角规划纲要的具体行动，是改善民计民生的迫切需要，是提升城市素质的有效途径。

2、政策法规

关于调整个人住房转让营业税政策的通知

财税[2009]157号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现对个人住房转让的营业税政策通知如下：

一、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行。

三、为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。

四、自2010年1月1日起，《财政部 国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]174号）废止。

财政部 国家税务总局

二〇〇九年十二月二十二日

东莞银监部门：目前无二套房贷首付提至五成政策

“现在的传闻太多,要是都信,那就麻烦多了。”东莞银监分局相关负责人告诉记者,他们迄今没有收到上调第二套房贷首付比例的任何文件,也没有任何口头的指示下达,房贷首付还是按照以往的规定严格执行。

按照国家银监部门的要求,首次购房者的首付比例不得低于两成,利息可以打七折,二套房的购房者,首付必须不得低于四成,利率随之要上调10%,但同时对以改善居住环境为目的购买第二套房的购房者,可以适度放宽。

国土部挂牌督办处置房地产开发闲置土地

12月23日，国土资源部在京召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，通报了前一段时间国土部对全国闲置的房地产用地调查情况和处理结果，进一步严格对土地供应和开发利用的监管，并对未来一段时间的工作做出部署。

根据国土资源部前期的调查，目前全国闲置的房地产用地大约一万公顷（也就是一亿平方米），这和之前网上的传言不太一样。闲置土地当中，因为规划调整为主要的政府部门的原因和司法查封的大约占到55%。

国土资源部此次挂牌督办的18宗房地产开发闲置土地主要分布在北京、上海、江苏、浙江等9个省市区。国土部目前已经确立了满一年收费、满两年收回的规定，而在这次调查中闲置满一年未满两年的土地有11宗，闲置超过两年的有7宗。

买房后屋面漏水须保修3年

明年元旦开始，在商品住宅交付使用时，开发商必须向购房人提供新版《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》（以下称“两书”）。购房人可通过“东莞建设网”，核对开发商提供的“两书”版本和内容是否符合我市和国家的强制条款要求。

新版的《商品住宅使用说明书》增加了商品住宅的名称、土地证号、销售方式等基本信息，以及结构和设施，如地基、产品材料、给排水、智能化等工程信息，还有平面图等内容，以方便购房者全面了解自己的房屋结构以及用了什么材料。

《商品住宅质量保证书》增加了最低保修期的内容。屋面防水、墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏、地面空鼓开裂、大面积起砂以及门窗翘裂、五金件损坏等方面都有最低保修期。

四大类重点建设项目可申请先行用地

已纳入“绿色通道”的市、镇（街）公共设施、公共建筑、交通运输、水利设施、民生工程项目和优质工业项目等，共计四大类重点建设项目，有望获得先行用地“通行证”。据悉，市国土资源局近日出台的《关于加强我市重点建设项目先行用地管理的意见》（以下简称《意见》），已经今年第29次市党政领导班子联席会议讨论通过。《意见》提出，已批准先行用地的，若未按规定上报用地报批材料的，将视为违法用地进行处罚。如有两宗以上先行用地项目超期未组织用地报批材料上报的，将停止该镇（街）的先行用地审批。

3、市政规划

厚街-5年内拟“三旧”改造5000亩

针对我市近日出台的《东莞市“三旧”改造实施细则》，厚街在11月23日召开全镇会议，进行“三旧”改造总动员。该镇“三旧”改造的总体思路是一年订编制，两年大拆迁，三年大建设。其中，将在5年内完成5000亩“三旧”，初步实现城市功能提升、产业布局优化、基础设施完善的宜商宜居的现代化城镇。按照规定，“三旧”改造后的土地，可根据实际情况改建成商业区、商住楼、现代化厂房、农民公寓，或改作保护历史村落、生态环境改造、都市农业和现代农业综合开发、主题文化公园等用途。对此，厚街有关部门表示，“三旧”项目改造后，将首先用于满足商业、商住发展之需。

南城：胜和亨美将变身高端商务区

“三旧”改造有利于加快城市化进程，接下来，“三旧”改造工作将成为南城发展建设工作的重中之重，尤其是处于城市中心区的胜和、亨美社区。，明年开始启动55万平方米的改造工程，加快推进中心区城市化进程。两个试点社区将被改建成高端商务区。

4、市场动态

广州拍出255亿元高价地

12月22日下午三时，总价达165亿的亚运城项目正式拍卖出让。最终，由富力、碧桂园、雅居乐组成的“民企”联合体黑马跑出，战胜了由万科、保利、中海组成的“国企”联合体以及中信地产，以255亿夺得广州亚运城，这也是国内有史以来总价最高的土地出让项目。

据悉，此次亚运城起始价为165亿元，网上竞价阶段最高报价为中信地产报出的180亿元，每次竞价阶梯为2亿元。在拍卖开始后，富力地产率先报出190亿打响夺地第一炮，在拍卖过程中，以保利为首的“国企”联合体和以富力为首的“民企”联合体互不相让，此次被誉为大热门的中信地产却极为低调，全场甚少举牌。

当价格攀升至236亿元，在富力地产代表要求下，主持人将竞价阶梯改变为1亿元，但丝毫无法减低两大阵营的拔刀张弩。最终，富力报出255亿的总价，力压以保利为首的“国企”联合体，夺得这个国内有史以来总价最高的土地出让项目，折合楼面地价达到5822元/平方米。

保利30亿京城拿地 楼面价高达2.35万

虽然中央遏制房价过快上涨的信号已经发出，但包括央企在内的房地产开发企业的拿地亢奋依然未减。17日，央企保利地产旗下保利（北京）房地产开发有限公司用30.4亿元的高价拿下北京朝阳区东风乡高井村居住混合公建用地。该地块规划建筑面积129326.7平方米，容积率为2.8。根据30.4亿元的价格计算，最终楼面价达到23506元/平方米，溢价率高达313%，至少要卖到3万元/平方米，才可以保证有利可图。

 “国四条”出台一周后 深圳二手房成交跌３０％

“国四条”出台一周多时间，深圳二手房成交便显示出了深度观望的特征。据中原、美联、世华三大中介巨头昨日披露，上周二手房成交普遍出现约三成的下滑，个别区域甚至超过一半。由于上述三家中介占有的市场份额超过五成，因此其成交下滑将会直接导致市场成交量明显萎缩。豪宅成交下滑最为明显，尤其是租赁回报率低的豪宅。据中原数据显示称上周成交量比此前大幅下滑三至四成，“原来单日成交80-100宗，现时只有50来宗”。

5、其他信息

深圳香料企业“闻香”落户寮步

12月18日，深圳天锐香料有限公司带着一个投资8000万元的香料加工项目来到寮步，并计划与法国曼氏香精香料公司合作，在寮步兴建一个现代化香精香料制造工厂，寮步镇政府共同签订了合作协议，该公司将选址寮步华南工业区金富二路，占地面积30亩，首期投资8000万元，预计五年内产值达3亿元。

全国最大奔驰旗舰店在厚街

投资总额达1.8亿元人民币，占地面积为10616平方米，号称“全国最高规格、最新标准的奔驰4S店”于日前落户厚街，预计在明年9月初正式开业。据称，届时，该店也将成为东莞地区唯一一家奔驰4S旗舰店。这架势，除了让人想到广告语“住酒店，到厚街”；看来“买奔驰，到厚街”也要呼之欲出了。厚街作为东莞传统的汽车销售板块之一，经济实力雄厚，高档车消费能力强劲。而厚街周边的镇区，如虎门、长安等地，也是经济高速发展的地区。厚街作为交通枢纽，交通便捷，辐射力强，对我们的销售大有裨益

莞明年底居住证持证率要超九成

流动人口也能享受“市民待遇”了。明年1月1日开始，居住证制度将在我市全面推广。在12月25日召开的全市推行居住证制度工作会议上，市委副书记、政法委书记黄双福表示，推行居住证制度，意味着我市实现流动人口、户籍人口公共服务均等化迈出了跨越性的一步。

居住证的推广将凸显服务为先、入户入学、以人为本、免费发证、管理科学等五大亮点。

数字透视

一周土地供求：

一周商品房供应：※2009.12.21-12.27期间商品房供应面积155069.4㎡，合共1375套。

一周需求：※T2009.12.21-12.27期间商品房成交面积13.28万㎡，环比上升11.36%，同比上升43.76%，合共1332套，环比上升9.54%，同比上升54.70%。其中上周住宅成交12.23%㎡，合共1115套；非住宅成交面积为10419.06㎡，合计217套。

一周价格：※T2009.12.21-12.27T期间，东莞市普通住宅均价为5923元/㎡，环比下降2.4%   。

市场存量：截至2009年12月27日，全市商品房累计可售存量为590.10万㎡，合共74108套，市场存量继续减少；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为40.57万㎡，合共40312套；别墅可售存量为57.40万㎡，合共1648套。

地产工程信息

二、普通住宅销售排行

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