合富辉煌：东莞楼市10月分析报告

总述:

宏调为楼市吹暖风以保持楼市稳定

10月东莞楼市供需双升房价企稳

美国次贷危机升级为世界金融危机，西方主要经济体陷入衰退危险在不断加大。10月4日，备受关注的美国金融救援方案的最终敲定拉开了全球金融救市的序幕，越来越多的欧美国家加入了救市行列。我国是世界经济重要组成部分，因此也难于在这场金融危机中独善其身。“投资”、“出口”和“消费”作为经济动力的“三大马车”，国际经济的下行将严重影响我国的出口，进而将影响到国内生产投资，宏观环境的不景气和居民财富的缩水也将大大影响居民消费，国内房地产、钢铁、汽车等重要支柱产业产销大幅度下降。因此，如何保持中国经济保持平稳较快增长成为当前宏观调控的首要任务。

就在全球主要经济体出台金融救援方案的同时，国内“救市”之声亦高涨，尤其“地产救市”风起云涌，一天未停过。10月17日，国务院常务会议指出，要按照科学发展观的要求，采取灵活审慎的宏观经济政策，尽快出台有针对性的财税、信贷、外贸等政策措施，继续保持平稳较快增长。此后，一揽子以“刺激内需”为方针的保持经济稳定增长的措施密集出台，其中包含对房地产的调控。中央出台10项保障民生举措中，其中有4条举措重重提到房地产，对个人住房交易环节的税费、购房首付、贷款利率等方面进行“惠民”调整。合富辉煌东莞市场研究部分析认为，10月宏调为楼市吹暖风，是保持国家经济稳定增长重要举措之一，主旨并非“房产救市”。由于房地产是国家经济重要支柱之一，涉及方方面面行业，保持楼市稳定发展对于保持国家经济稳定发展具有重要作用和积极意义。

合富辉煌东莞市场研究部分析认为，10月宏调为楼市提供利好，宏调向90平方米以下产品、首次置业者倾斜，体现了国家政策的可持续性，也是实现“居者有其屋”思想体现，即国家加大住房保障力度，满足居民基本住房需求。合富辉煌东莞市场研究部认为，当宏观环境逐渐向好趋势发展，利好政策累积效应将显现，居民购房意愿和信心将会逐步提高，楼市成交将会得到一定激发。同时“改善型普通自住房”概念模糊，房地产市场各主体对“二套房松绑”抱有幻想并期待银行细则出台，包括期待更多楼市利好政策的出台，市场同时存在一定的观望。

10月楼市供需双升 未来两月供求关系将趋缓

10月东莞楼市表现供需双升。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，全市新增住宅面积约63.28万平方米，环比9月增加一成，签约面积约29.79万平方米，环比9月增加三成。08年前10月住宅累计新增面积约500万平方米，同比基本持平，累计签约面积约279万平方米，同比减少47%。前10月住宅累计供求比达1.8：1，楼市消化压力仍然巨大。楼市利好消息逐渐增多，居民购房信心及意愿将得到增强，预计未来两月楼市成交量将会得到一定提升，楼市供求关系将趋缓。

房价企稳 住宅整体均价维持在“5200元”上下水平

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年10月东莞全市商品住宅签约均价约5171元/㎡，环比9月5198元/㎡略减约27元/平方米，与9月房价出入不大，基本持平。近两月全市住宅整体均价维持在“5200元”上下水平。近几月住宅整体均价的波动主要受成交产品差异的影响，不同产品类型、产品质素成交比重的变化将影响整体房价。从近几月楼市供求情况来看，房价企稳，房价下调空间相当有限。

■聚焦：新一轮房贷新政

政策背景

房价下跌，成交低迷，楼市绑架中国经济

最近三个月以来，房地产开发投资增速开始下滑,由1－6月的33.5％下滑到1-8月的27．4％。当前房地产下滑深层次的原因是人们对房价的预期发生了改变，在当前的价格水平上，房地产市场已呈现明显的供过于求的状态。房地产成交量持续减弱，这种趋势一旦形成很难弥补。国内房地产投资占总投资额的24.8%，仅次于制造业的32.7%，并带动了大量的下游产业的发展。增长速度快速下滑的中国经济，需要重新启动房地产市场或者找到找到新的经济增长点来拉动内需，以确保经济在8%以上平稳发展,管理部门对房地产信贷资金压制开始逐步放松。

中央默认各地救市，但地方救市效果不明显

为促使楼市回暖及恢复市场信心,十月份，全国地方政府救市大潮愈演愈烈,继南京、西安、重庆等市之后,杭州市政府出台拯救楼市的“24条”意见,上海公积金管理中心网站也贴出了上调补充公积金贷款额度一倍的通知。据不完全统计,到十月份为止，目前全国已有近20个地方政府纷纷以减税、推行货币补贴及降低准入门槛等一系列积极的利好政策,以期市场重回健康的轨道。广州、深圳虽没有正式出台文件,但在土地供应规模、限价房上市等方面明显加强了政府的调控力度。而针对近期以来一些地方政府频频出台的救市行动,中央采取的是“默认”态度。

但是，地方政府全面救市的情况下，房地产交易市场似乎却毫不领情，出台救市政策的城市，成交量维持低位，无一出现意想中成交迅速反弹的情况。

西安市政府9月4日出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》，对市民购买商品房给予一定比例的补贴，但效果并不佳。西安市政府出台房地产救市政策第三天，楼市即出现9月以来成交量最低点。西安市房地产信息网数据研究中心表示，尽管出台了对购房者的补贴政策，但购房者的观望情绪依然较浓。

10月14日，被认为救市力度最大的杭州25条，全方位“松绑”楼市。救市方案涉及调整购房入户政策、放宽住房公积金贷款政策、实行购买商品房契税和印花税补贴、实行存量房交易税收补贴、对房地产开发企业的企业所得税按下限预征等共计24条举措。但政策一出并未立竿见影，随后几日的预定套数，均维持在较低水平。

救市措施

房贷新规出台

央行决定自2008年10月27日起，针对个人商业住房贷款，将房贷利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

一、金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。

二、对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

三、下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

央行一个月内两次下调基准利率

十月份央行两次下调存贷款基准利率。经过两次下调以后，一年期存款基准利率由现行的4.14%下调至3.60%，总共下调0.54个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.20%下调至6.66%，下调0.54个百分点；五年期以上长期贷款利率从7.74%下调到7.20%。

金融机构人民币存贷款基准利率调整表

财政部：减免房地产交易三项税种

财政部同时发文规定，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

银监会：急令商业银行加强房贷风险管理

央行和财政部的通知出台后，各家商业银行担心出台严格的细则后，把客户挤走，如果细则太松，又不符合新政策规定，不肯出台细则。正当商业银行为房贷新政的细则苦恼时，10月24日，银监会紧急会晤大型商业银行高层，会后银监会发出加强个人住房贷款风险管理的紧急通知。

银监会专此下发的紧急通知内容非常简短，只有三条要求。

首先，各商业银行办理个人住房贷款，除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(9.27通知)、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发[2007]452号)的规定。

其次，各商业银行应对借款人首次利用贷款购买自住房做好尽职调查，根据有效证明加以甄别，并按照风险可控的原则合理确定贷款首付比例。

第三，各商业银行要对个人住房贷款进行严格的全流程管理，强化风险管控责任，严肃查处通过假权证、假按揭、假首付等手段骗取银行贷款的行为，不断总结经验促进个人住房贷款业务健康发展。

评述：财政部允许地方制定收费减免政策

财政部从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。。契税与印花税调整幅度总和只有总房价的1%，对于目前低迷的房地产市场，这个税收减免的幅度基本上作用很小。值得注意的却是最后一句话，“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”。 此前，各地方政府已纷纷出台“救市”措施，如契税减免、公积金贷款优惠、财政补贴房款等。这是全国各地城市纷纷用财政补贴的方式救市以来，第一次得到来自财政部的认可。

房地产开发行业中，土地成本往往占总销售收入的30-40%，政府部门的税费，又占企业销售额的15-20%之间。因此对房地产商而言，税务和土地成本往往是房地产企业中最大的支出。自从去年9.27以来，国内房地产市场一直低迷，在这一年多的时间中，房地产企业由于销售不畅，利润空间已经被压制在比较小的空间中，企业生存困难。合富辉煌东莞市场研究部分析认为，房价持续低迷，如果全部损失由房地产企业来抗，不但生产企业面临更严峻的经营危机，而且整个房地产的生产链条要断掉。财政部允许地方政府住房消费的收费减免政策，有利于降低开发企业税费成本，更重要的是，地方政府有可能由此逐渐减免门类繁多的房地产开发企业税费。低迷的市场情况下需要政府、开发商以及银行等各方都牺牲一部分利益，换得行业整体长远健康发展。

已经出台的银行房贷新规

农行贷款30万以上利率自动下调

央行房贷新政后，首个商业银行房贷细则出台。

一是对自住购房能否适用最优惠利率将综合购房类别、借款人信用记录和还款能力等风险因素进行考虑。

二是规定借款人购买非普通住房的，即使是首次购房，首付款比例原则上不低于25%

三是规定借款人购买非自住房的，首付款比例一律不得低于30%，购买非普通住房的，贷款利率原则上不下浮。四是严格控制对借款人一次性申请多笔个人住房贷款发放贷款。

另据介绍，在新增贷款优惠政策之外，农业银行还重点明确了存量个人住房贷款的利率调整政策。一种方式是自动调整，即对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，贷款执行利率自2009年1月1日起即统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。另一种方式对不符合自动调整标准或由于其他方面的原因无法进行自动调整的贷款，须先由借款人主动提出书面申请，经借贷双方协商一致，于2009年1月1日(含)之后进行调整。农行是第一个宣布细则的公司，但当天下午，细则被从农行网站撤下，第二天又被挂上。

招行出台房贷细则

招行新房贷细则已从11月1日起正式实施，首次购房且购房面积在90平方米以下的购房人，首付比例为20%，且可获得30%的优惠利率。而第二套房的利率优惠则要根据各支行的审贷规定自行决定执行。

目前5年期以上贷款利率为7.2%，按此利率计算，30%的利率优惠后达到5.04%，比新政前按揭的最低优惠利率6.35%低了1.31个百分点，甚至低于目前的5年期存款利率5.13%。

中信银行、兴业银行等股份制银行获悉，这些银行的新房贷细则正在制定当中，房贷政策暂时按照原来的利率最高优惠15%执行。

建行与民生银行房贷细则由各地自定

建设银行和民生银行已经分别根据央行、银监会的要求向各地分行下发通知，授权各地分行制定差异化的利率政策和首付款政策。

建行总行表示，这个并不意味着建行的房贷细则已经出台，考虑到各地区的具体情况不一样，所以会先要由各地分行根据实际情况进行探索，根据不同地域的实际情况各自制定细则，制定完成后由总行进行审批、统一把关，预计年底前全国所有分行的细则都将出台。

民生银行也正在抓紧制定相关细则，各地分行有关细则也尚需总行最后批准。

光大银行符合条件二套房可享优惠

根据光大银行实施细则，对于2008年11月27日前已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，借款人可于12月15日前提交书面利率调整申请，是否享受优惠利率，视不同情况而定。对此前执行基准利率或下浮利率(基准利率优惠15%)的贷款，若借款人未提出调低利率申请或审批未通过的，只要符合相应条件，该行会将执行利率调整为基准利率的0.82倍(即优惠18%)。所有已发放的商业性个人住房贷款，调整后利率均从2009年1月1日起执行。如果光大银行客户购买的是第一套自住房，符合套型建筑面积在90平方米以内等条件，首付比例为20%、贷款利率在基准利率的基础上下调30%；而对于第二套房(指的是此前在银行有一笔未结清房贷)，符合条件，首付比例为20%，贷款利率在基准利率基础上下降18%；如果买的是第三套房，首付款比例将提高到30%、利率不享受优惠。该新政对首套和二套住房、三套住房的界定以家庭为单位。

而11月3日，光大银行总行下发紧急通知，全面叫停住房按揭贷款新政的实施细则。

央行房贷新政后各地措施

上海：家庭公积金贷款最多60万

上海市住房公积金管理委员会决定，自2008年10月15日起，对住房公积金贷款的额度上限作相应调整。调整后，每户家庭购房总贷款额度最多可达60万元，比此前的50万多出10万。10月23日上海市推出14条地方性优惠措施———包括个人出售满2年的普通住宅的免收5%的营业税，个人出让自用2年以上并是家庭唯一生活用房的免收个人所得

太原：非毛坯也可申请公积金贷款

太原市日前首次推出住房公积金非毛坯贷款，市民在非毛坯房屋时也可以申请住房公积金贷款。住房公积金非毛坯贷款的标准为每平方米非毛坯费用不能超过2000元，最高贷款额度为非毛坯费用的50%。

西安：个人住房公积金贷款年限额度均提高

陕西省西安住房公积金管理中心日前出台规定，将公积金贷款最长年限延长到30年，临近退休人员的贷款年限还可再延长5年；公积金贷款额度提高到40万元，对于特殊情况，可提高到50万元；符合贷款条件、手续齐全的个人住房公积金贷款，限定7天内办结。

昆明：个人住房公积金贷款最高额度上调到30万元

从今天起，昆明市也对住房公积金贷款作出调整，单职工最高贷款额度由原来的20万元上调为30万元，双职工最高贷款额度由原来的40万元上调为60万元。

石家庄：20条措施力促房地产业健康发展

日前石家庄市政府出台《关于促进房地产业健康发展的若干意见》，《意见》中20条措施，从加大调控力度、营造良好的房地产开发环境、实施购房优惠政策等多方面做出规定，力促石家庄市房地产业健康发展。

救市执行情况

根据央行此次出台政策的要求，金融机构将会在2008年10月27日前完成实施细则的拟定工作。 但是截至11月2日，掌握绝大部分市场份额的五大商业银行——工农中建交，目前只有农行出台了细则，另外四家均在观望。市场也陷入了短期的无量等待期，商业银行如何拿捏支持居民住房消费和抑制投资性需求的政策平衡，如何灵活应对市场竞争，保证自身利润，目前尚无答案。

评述：语焉不详是智慧还是蠢不可及？

合富辉煌东莞市场研究部分析认为，本次房贷细则的最大难点是如何界定改善型住房。由于改善型住房并没有权威部门的统一定义，银行如何据此来确定房贷利率优惠幅度和首付比例成了最大的问题。正因如此，业内对此次房贷新政的理解也出现了分歧，有的认为这是对二套房贷政策的部分修正，有的则认为没有触及二套房贷政策，这个问题目前尚无权威部门公开表态。

合富辉煌东莞市场研究部分析认为，本次房贷新政，也正是在“改善型自住房”的问题上给了商业银行风险自控的空间，央行在新闻发布会中，言明将尊重各地市场存在巨大差异的事实，避免“一刀切”的政策，赋予商业银行更多的价格自主权，放权让商业银行根据客户的情况，自主决定对客户的优惠利率，甚至可以决定要不要利用细则规定的下限首付比例和利率优惠幅度。也许对于改善型自住房，央行不会出台权威的定义。

房贷细则的另一难题是新老客户的房贷政策适用问题。如果新的优惠政策不适用老客户的话，那么就会面临竞争对手抢客户的压力。比如，某银行向客户承诺，向其提供贷款先把另一银行的贷款全部还掉，进而向客户提供本银行的优惠利率贷款。大多数银行应该会对新老客户一视同仁地实行优惠利率。

新政东莞落地情况

综合相关报道和楼盘现场的情况，10月23日--11月初,东莞大多数对于可能符合“新政优惠”条件的客户或者全部客户都已经暂停了《商品房买卖合同》的正式签约,等待银行的实施细则之后再开始签约。大多数楼盘都将正式签约的日期推迟。从成交数据来看,东莞受影响也是最大,日签约量降幅达71%。从东莞市近几个月的成交套均面积来看,均在100平方米左右徘徊,从市场反应和成交套型面积说明:目前莞楼市买房的人群中,大多数是首次自住型置业者,对政策的敏感度非常强；第二相当一部分购房者购房面积应在90平方米以下,也是此次新政涉及政策变化较多的群体之一。

政策的效果探究

细则出来后的短期影响：带动置业

合富辉煌东莞市场研究部分析认为，新政对于购房者特别是购房者将产生实质性的利好，将带动置业人群加速入市，对于改变和提升预期、稳定信心起到直接作用。新政出台后的10月底，相比10月初的价格而言，相当于房价又下降9%左右。房贷新政降低了购买门槛，将释放一定的购买力，对于市场信心的回复起到了积极作用。但目前由于银行的观望，政策的短期效果尚未显现，而且新政出台后的几天里，由于迟迟不能落实政策细节，市场都在观望政策，签约量出现了大幅下跌。

中长期影响：缩短冬天时间

合富辉煌东莞市场研究部分析认为，救市在短期内无法完全改变目前中国楼市的跌势，但有利于缩短冬天时间和下跌幅度。2008年以来，在市场需求锐减的背景下，市场供需矛盾加剧，房地产行业出现了比较艰难的局面，在国际金融危机大背景下，国家为保证经济健康快速发展，出台政策救助房地产行业的发展，对经济的支撑作用也将日渐显现。

10月东莞楼市供求分析

一.城区住宅推货分析

10月城区新品供应同比增加近三成 新盘上市增多

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年10月东莞四大城区约有12个楼盘新品上市，其中新盘和旧盘各占一半。与06年、07年同期相比，08年10月新盘上市增多，新盘数量超过前两年同期之和（见下表）。从近三年10月份推货情况来看，推出新品数量呈逐年增加趋势。08年10月城区新品供应超过2300套，同比增幅近三成。合富辉煌东莞市场研究部分析，在楼市未走出低迷时期，供应量有增无减，可见楼市激烈竞争局面在延续。

从供应产品来看，08年10月公寓供应相对较少，仅1个楼盘旧盘加推，主要原因为07年下半年公寓大幅供应，08年以消化公寓库存为主。10月无别墅新品上市，仍以消化库存为主。洋房户型供应较丰富，从76平方米两房至330平方米六房均有。随着时间的往后推移，“90/70”项目陆续推出，10月城区12个新品上市楼盘中，合拼户型楼盘占5个。

“4字头”房价为普通洋房主流

合富辉煌东莞市场研究部分析，东莞楼市经历半年多的下行调整，房价基本回落至理性水平，新盘预期价格得到大幅下调。高端洋房价格区间大致为6000-11000元/平方米，“4字头”房价成为普通洋房的主流价格。新开盘普通洋房基本锁定在4500-5000元/平方米之间，相比去年同期普通洋房7000-8000元/平方米房价得到大幅下调。

二．商品房新增供应分析

1．总体特征

住宅新增面积同比增加超七成 楼市压力不可小视

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年10月全市新增商品房约80.08万平方米，其中住宅63.28万平方米，非住宅16.8万平方米。新增住宅面积同比增加超过七成，环比增加一成。合富辉煌东莞市场研究部分析，新增住宅面积的大幅增加主要原因为开发商不看好“金九”，减缓了楼市供应，一些原本9月上市的项目推迟到10月份,尤其国庆期间楼市供应量增多.此外，10月楼市利好消息不断，开发商信心得到增强，也是导致10月供应大幅增加重要原因之一。住宅供应套数环比基本持平和供应面积环比增加一成的反差，一定程度说明供应户型面积向小的趋势发展。非住宅面积的大幅增加主要原因为个别项目的拉动，如大朗毛织贸易中心商铺约11.5万平方米，占10月住宅总供应的68%。

前10月住宅新增面积约500万平方米，与07年同期持平

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年前10月全市新增住宅面积约500万平方米，与07年同期基本持平。07年楼市氛围热闹，08年则180度转弯楼市氛围冷清，市场消化压力可想而知。08年2－4月楼市供应逐月增加，4－8月逐月减少，8－10月逐月增加，整体供应量维持着相对稳定状态。

2．商品住宅新增供应区域分布特征

城区供应比重超一半  万江、沙田楼市供应增速明显

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年10月东莞市共有12个区域商品住宅新增供应，环比9月份减少4个区域，分别同比06年、07年各增加1个。四大城区除东城区外均有不同程度供应，位列全市前三甲。三大城区供应面积总和约32.86万平方米，占全市比重超过一半。万江区供应面积约12.88万平方米，占全市两成，供应面积及套数全市排第一,主要供应楼盘为水印长堤.江湖和上东国际.万江区08年楼市供应增速明显，楼市消化压力较大.沙田镇打破了近两年楼市供应少的局面,10月供应面积9.1万平方米,1098套,供应楼盘为滨江豪园和利澳花园,供应户型偏小,不少为合拼户型.

如上图：10月全市共有约21个楼盘新增住宅供应,主要集中在城区,占9席.其中南城区仍然是全市楼市最活跃的区域,新增供应楼盘占6席.东莞西部及北部楼市分布较少,主要以主城区及中部为主.

3．商品房新增供应产品类型特征

洋房供应大幅增加 别墅供应大幅减少

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，10月住宅供应总量约63.28万平方米,其中洋房约62.28万平方米,占98%.洋房供应增加明显,同比增加超过一倍,环比增加超过两成,在楼市未走出低迷情况下,洋房大幅增加无疑增加了楼市消化压力.10月无公寓新增供应,主要消化存货为主.别墅供应大幅减少.供应面积仅1万平方米,同比、环比均减少六至七成。商铺供应的大幅增加主要原因为个别项目如大朗毛织贸易中心的大量供应。

4．楼市供应结构

以10㎡区间差划分：71－80㎡户型供应量最大

10月大户型产品供应得到了一定程度增加，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，供应面积前6名户型中，130平方米以上户型占了3席.以10㎡区间差划分，10月份全市住宅71－80㎡户型供应量最大，供应面积6.0万平方米，占全市比重9.5%，供应套数773套，占全市比重13.8%。供应面积前5名面积区间段分别为71－80㎡、91－100㎡、 281－290㎡、141－150㎡和81－90㎡。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，71－80㎡户型主要供应楼盘为城市风景、滨江豪园、中央豪门和上东国际等。281－290㎡户型主要供应楼盘为莞城区东方华府，141－150㎡户型主要供应楼盘为水印长堤、石竹山水园、官方丰泰华园山庄和东方华府等。

90平方米以下户型供应套数比重48.1%，环比减少2个百分点

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，以90㎡为户型界线，按套数划分，08年10月东莞全市商品住宅供应结构为：90㎡以下占48.1%（9月份为50.1%），90㎡以上占51.9%（9月份为49.9%）。10月大户型产品增加明显，导致90平方米以上户型供应比重有所增加，90平方米以下户型供应比重有所减少。从近四个月来看，90平方米以下户型供应比重维持在50%上下相对稳定状态。合富辉煌东莞市场研究部分析认为，10月份国家政策基调是促进90平方米以下商品房销售，即鼓励首次置业者买房，满足基本住房需求,也是实现“居者有其屋”重要举措之一。未来“90/70”项目将增多,国家政策向90平方米以下户型倾斜，一定程度缓和了”90/70”项目销售压力.

三．商品房销售情况分析         

1．总体特征

住宅签约面积环比增加三成

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，10月全市商品房销售面积约33.92万平方米，其中住宅29.79万平方米，非住宅4.13万平方米。住宅签约面积环比增加三成，同比减少两成。合富辉煌东莞市场研究部分析认为，10月份签约量环比9月的提升主要原因为国庆楼市黄金周的作用仍然存在，10月份楼市利好消息的增多也让开发商加大了楼市供应量，居民购房信心也得到一定的提高。楼市利好消息同时也给楼市带来一定的观望，居民将期待更多的利好政策出台，也是导致10月下旬签约量减少的重要原因。

2．商品住宅销售量月度走势分析

08年各月销售量总体相对稳定

合富辉煌东莞市场研究部认为，，回顾07年，“9.27”新政给楼市一剂冻水，直接导致07年10月楼市销售量的大幅下滑。08年则完全不同的表现，9月份宏观经济不景气令楼市成交低迷，10月份楼市利好消息增多令激活了一定的楼市成交。08年3月份以来，各月销售量总体来讲维持在相对稳定状态，各月住宅销售量在29万平方米上下浮动。合富辉煌东莞市场研究部分析认为，随着时间往后推移，楼市利好消息累积效应将会显现，居民购房信心将会得到提高，预计11、12月楼市成交将会得到一定的提升。

3．住宅销售量区域分析

寮步镇住宅签约套数位列全市第四

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年10月全市共有31个行政区域商品住宅签约,洪梅和高埗无签约。南城区住宅签约483套居全市榜首，东城区和万江区分别列第二和第三。寮步镇以288套位列第四。近4月寮步镇住宅成交套数保持着全市前四名成绩，成为08年东莞楼市一大亮点。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年10月东莞商品住宅月销售量100套以上区域8个，与9月持平.其中签约量400套以上区域1个，300-400套2个，200－300套1个,100-200套4个，50－100套7个，1－50套16个。

城区销售比重近两月逐月上扬

合富辉煌东莞市场研究部数据显示8－10月城区销售比重上扬，从8月份的31.1%演变为10月份的47.8%。从整体来看，07年1月份以来，城/镇区销售格局正在完成“三七分”向“五五分”发展过程。随着东莞经济社会双转型的推进，城区市政配套将更加完善，城区楼市开发将提速。

四．区域住宅供求分析

石龙、长安、万江和厚街楼市供求压力较大

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年前10月全市新增住宅总套数约4.8万套，销售总套数约2.6万套，楼市总体供求比为1.85:1,楼市供求压力较大.如上图，08年前10月住宅新增套数1500套以上区域中，石龙镇供求比最大，达4.08，为全市供求压力最大区域。其次为长安镇，供求比达3.1，第三为万江区，供求比达2.79，第四为厚街镇，供求比为2.74.以上四大区域供求压力较突出，给房价带来较大压力。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年前10月住宅新增套数1500套以上区域供求压力最小的为塘厦镇，供求比为1.41，其次为莞城区，供求比1.51，第三为东城区，供求比1.61.南城和寮步楼市供求比基本维持在全市平均水平。

五．商品房成交价格分析

（一）商品住宅签约均价情况

近三月房价保持在相对稳定状态 住宅均价维持在5200元上下水平

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年10月东莞全市商品住宅签约均价约5171元/㎡，环比9月5198元/㎡略减约27元/平方米，与9月房价出入不大，整体价位与9月基本持平。合富辉煌东莞市场研究部分析认为，近三月住宅整体均价的波动主要受成交产品差异的影响，不同产品类型、产品质素等成交比重的变化将影响整体房价。从近几月楼市供求情况来看，房价整体走势趋稳，房价下调空间相当有限。随着宏观环境进一步向利好方向发展，房价将进一步稳固，居民购房意愿将逐步提高， 商品房成交量将会得到一定的提升。

4000-4500元是10月市场成交量最大价格区间

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，4000-4500元为10月份市场成交量最大价格区间,其次为5000-5500元和3500-4000元.与9月份相比,4000-4500元和5000-5500元成交比重有所增加,4000元以下、4500-5000元和5500－6000元成交比重有所减少。

近三月整体房价企稳

如上图，9－10月全市住宅签约均价维持在5200元上下水平，其中市场主体产品洋房维持在5000元上下水平。10月洋房均价环比略有下降，为市场正常波动现象，从近三月走势来看，整体房价企稳。10月份公寓成交价格有所提升，别墅成交价有所下降。

（二）每日签约均价走势

住宅

如上图，10月东莞市住宅每日走势呈现小幅上扬态势，最低价4425元/平方米，最高价7930元/平方米.。整体价格围绕“5000元”线上下波动，整体均价约5200元/平方米左右。从上图可知，10月1日至7日房价基本在“5000元”线之下，10月7日后房价基本在“5000元”线之上，说明国庆促销使价格小幅下调，全市住宅签约均价基本稳定在5000-5300元之间。

别墅

如上图，08年10月别墅每日签约均价最低价3420元/平方米，最高价25698元/平方米，整体以10000元/平方米为中轴线上下浮动，主要价格区间集中在7700-12000元/平方米。10月全市共有17个楼盘有别墅成交，共签约近60套，主要签约楼盘为万科城、万科双城水岸、蟠龙山庄和蔚蓝城邦，各签约8套左右。御花苑、森林湖和万科双城水岸为10月成交价格最高的三大楼盘，成交均价在1万元以上。

商铺

如上图，08年10月东莞市商铺每日签约最低价4910元/平方米，最高价18751元/平方米，整体均价约9000元上下。10月全市商铺签约主要集中在凤岗水岸山城和莞城西城楼大街。

办公类

如上图，08年10月办公类商品房每日签约最低价1095元/平方米，最高价约8387元/平方米.10月办公类成交量较少，主要集中在第一国际三期。

六．潜在楼盘供应情况

前10月累计商品房新开工面积451万平方米 后市竞争压力较大

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年10月份东莞全市商品房新开工面积约47.3万平方米，环比9月份59.4万平方米减少23%。08年前10月累计商品房新开工面积共约451万平方米，预计这一数字将远超过东莞08年全年商品房销售总量，加之市场巨大存货，后市竞争压力较大。10月份商业或办公类商品房新开工比重较大，住宅类相对较少，一定程度缓和着后市竞争压力。10月份新开工区域较少，仅4个镇（城）区有新开工。南城区10月新开工以商业办公为主，为第一国际超高层海德广场项目，其建筑面积达21.7万平方米，占10月新开工的46%。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，除1月份外，其它月份商品房新开工面积保持着相对稳定的状态，新开工面积并没有因为楼市成交低迷而明显减少，一定程度说明后市商品房销售面临一定的压力。前10月商品房新开工面积约451万平方米，月均新开工面积约45万平方米，远大于前10月商品房月均销售30万平方米数字。

注：本报告“新开工”主要指住宅，含少量商铺、办公及公共分摊，纯车库不含在内

10月东莞土地供求分析

一、 本月土地新政

徐绍史：农村集体土地决不能搞房地产开发

党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》于08年10月19日公布。其中一个关键点是健全严格规范农村的土地管理制度，允许农民转让流转承包权。当时细则未出，各大媒体和房地产业内人士对于“小产权房能否合法化”存在很多不同的观点。

10月29日，国土资源部部长徐绍史在部署土地利用总体规划修编和第二次土地调查等工作电视电话会议上明确表示，要按照“产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理”原则，严格土地用途管制，农村集体土地决不能搞房地产开发，不能搞高尔夫球场建设，不能搞不符合土地供应政策和产业政策的项目。同时明确否认“小产权房”可以合法化。

对于农村土地将落实两个“最严格的制度”，就是要落实最严格的耕地保护制度，坚守18亿亩耕地红线，落实最严格的节约用地制度，从严控制城乡建设用地规模。徐绍史说，土地利用总体规划划定的城市和建设范围外的集体建设用地，要区分公益性和经营性。公益性用地继续由国家征收。经营性用地、农村集体土地可以不同方式参与经营开发，要保障农民合法权利。这项工作非常复杂，国土资源部正在总结多年来集体土地流转试点的经验，草拟集体土地流转管理办法，涉及项目认定到底是公益性的还是经营性的，以及土地确权、审批程序、信息服务、市场建设、收益分配等等。集体土地流转上务必要慎重。

徐绍史称，农村的“三块地”即承包地、宅基地、农村集体建设用地，都要确权登记颁证，这是落实产权明晰原则的具体措施。对于农民宅基地，要完善宅基地的管理，保护农民宅基地的物权。建议各地编制乡镇土地利用规划要安排宅基地建设，也建议各地根据经济和社会发展来修订宅基地占地的标准。

二、本月土地市场动态

松山湖畔将添一休闲新城——金多港规划公布

松山湖正规划建设一座新港湾，一个名为“金多港”的生态型高尚生活区将设在松山湖西南端。从市规划局获悉，金多港设计方案已经出炉，总面积约429余公顷，规划建别墅、高尔夫球场、乡村俱乐部等，居住用地占总面积的31.48%.

新规划建设的金多港位于松山湖科技产业园西南端，占地近429公顷，港湾预计容纳人数4万多人。金多港定位可谓高端，根据规划，松山湖将借助优美环境，在金多港地区发展高新技术产业、房地产业、景观旅游业等，其主要功能定位为：形成松山湖大型综合性生态控制区的重要组成部分，融休闲、健身、旅游和景观房地产为一体的生态型高尚生活区。

摊开金多港规划图，综合组团、高尔夫组团、生态控制区和居住组团成了金多湾的4个主区，规划设计师将这一整体空间结构概括为“三组团”，其中“三组团”中包括两个居住组团及一个高尔夫组团。

先看看居民区。居民居住用地占地134.9公顷，占金多港总面积的三成。与之配套的是居住用地、中小学及幼儿园用地。附着在金多港身上的有别墅区及研发区、衣食住行一应俱全，不假外求。区内更专为住户设置了乡村俱乐部、高级酒店、超级市场、幼儿园等。规划中的金多港亦有“自留地”。规划设计师表示：针对松山湖的规划总体目标及空间特征，规划中通过对现状场地的实地考察，对生态景观价值较高的用地予以保留。

东莞市规划局表示：金多港规划前示意图公示时间为2008年10月8日至2008年11月7日。“凡是对本次规划方案内容有意见与建议的，可在公示期内，向规划局提出书面申请，逾期未提出的，视为放弃上述权利。”

三、本月土地总体供求情况

1、土地总体供求数据

合富辉煌东莞市场研究部根据市国土局公布的土地交易数据统计分析，2008年10月份东莞土地供应共6宗，供应总面积为28.4万平方米，同比07年分别减少了50％和32％。

本月土地成交宗数共为11宗，成交总面积为23.2万平方米，成交总金额为3.7亿元，和07年同期相比成交面积增加了46%，但成交总金额反而下降了74%。主要是本月成交的工业用地面积比07年同期大幅度增加约11万平方米，但商住用地成交面积却相对减少3.7万平方米，同时地价的回落更加拉低了整体的成交金额。

本月土地成交类型以工业用地为主，成交面积接近13万平方米，占总成交面积的56%。其次是商住类用地，成交9.8万平方米，占总体的42%。而土地成交区域集中在东城区、黄江镇和塘厦镇，其中东城成交的两宗地块全是工业类用地。成交的3宗商住用地分别位于南城区、黄江镇和塘厦镇。

2、地块流拍现象继续  总价低地块受青睐

继8、9月份连续流拍12宗商住用地，本月继续流拍两宗地块。一宗是南城区东骏路的商住用地，另一宗流拍的则是位于南城区水濂山片区的商业地块，由于面积大总价高而遭遇流拍。

值得关注的是本月流拍的商住用地是位于南城区东骏路西侧，地块编号为2008G034，面积为33661平方米。与其一起进行公开拍卖的还有面积为10952平方米的2008G035地块，两宗地块紧挨在一起。这两宗地块的位置和地形都非常不错，靠近南城体育公园，周边还有东骏豪苑、景湖春晓、景湖花园等成熟大社区，而且所属片区未来发展前景乐观，因此之前估计其流拍的几率很低。

但在2008G034地块进行现场拍卖时，挂牌主席人多次询问后仍无人表示愿意继续竞价，最后主持人宣布该地块价格没有高于底价而收回该宗地的土地使用权，也即是流拍。据国土资源局的土地挂牌公告，流拍的2008G034地块将会在11月19日重新进行拍卖。

相比2008G034的遇冷，面积仅为1万平米的2008G035地块则倍受青睐。现场共有4家竞买人进行竞价，经过10次举牌叫价之后，由志在必得的东骏房地产公司以3850万元成功夺得，成交楼面地价为2344元/平米。同样的地段，面积和容积率的差异使得两宗地块的起拍底价相差1.35亿元，在目前现金为王的市场情况下，总价低的地块更易受到开发商们的关注。

四、本月商住用地供求特征

1、商住用地供求量双双下降

08年10月份商住地供应仅有2宗，供应面积为8.7万平方米，同比07年10月份的供应量大幅度缩水。而本月上市交易的商住地共有4宗，流拍1宗，实际成交3宗，成交面积为9.8万平方米，成交总金额仅为3.17亿元，比07年同期下滑77%。同比07年10月份，本月的商住用地供求量双双下降。

2、南城区地价明显回落

08年10月份成交的3宗商住地平均楼面地价为1356元/平方米，同比07年的3991元/平方米下滑194%。其中价格下降幅度最大的区域是南城区。07年10月成交的商住地其中一宗位于南城西平村，成交楼面地价为6077元/平方米，被中信康泰房地产投得；相隔一年后，位于南城区东骏路西侧的商住地成交楼面地价仅为2344元/平方米。两宗地块同属南城区，地理位置都相当不错，但楼面地价却相差了3733元/平方，南城区地价明显回落。

五、 东莞市国有土地使用权出让预告

东莞市国土资源局于10月25日公布了“东土交第5号”预告文件，将于近期出让5宗总计24.7万平方米的土地。土地供应类型全部是工业用地，主要集中在麻涌镇。

这是今年的第五次土地使用权出让预告，也是出让土地面积最少、土地用途最单一的一次。从今年国土局公布的五次土地出让预告来看，出让的土地总面积是逐次递减的。东莞楼市长期的低迷，导致土地市场也同样遇冷。预计今年第四季度的土地供应量会相对减少，特别是商住用地的供应更会严格控制放量，以逐步恢复楼市的供需平衡。