东莞新高价地2.53万/平! 土拍市场4天3高价地赶超广深

    高价地!又见高价地……东莞高价地月，逢拍必高价地!虽已麻木，但高价地仍是如期而至。

　　继茶山、石排、茶山新高价地之后，9月22日，东莞本月出让的第四宗土地，黄江宝山社区2016WG024号地块被出让，最终以总价34.3亿、楼面地价2.53万/平 ，东莞新总价高价地及单价高价地的“双料高价地”身份成交。

　　此地一拍，“面粉价”直逼“面包价”，房地产业内人士纷纷表示，东莞房价全面进入3万时代可谓指日可待。然而不容忽略的一个事实是，东莞作为一个2.5线城市，真的撑的起3万/平的高房价吗？高地价给东莞楼市又将带来哪些影响？

　　黄江6.1万平土拍回顾

　　9月22日，东莞土拍市场再现激烈战局，十几家地产商围猎黄江地块，经过3个多小时122多轮争夺， 最终2016WG024号地被北大资源投资有限公司摘得，成交价343000万元，折合楼面价25264.46元/㎡，刷新万科2007年以总价26.8亿元、楼面单价1.52万/平拿下的，万科棠樾地块历史楼面单价和总价新记录，成为东莞新双料高价地。

　　公开信息显示，拿下新高价地者为北大资源隶属为北大方正集团下属分公司，成立于1992年，主要以房地产开发为主，依托北京大学教育资源，融合方正集团医疗、科技、金融等相关产业资源， 致力于打造教育地产、健康地产、科技地产以及金融地产，探索独具特色的差异化“资源地产”道路，成为具有全方位资源整合能力及大区域开发能力的城市运营商。

    资料显示，北大资源此前在东莞万江开发有北大资源御湾和北大资源御城两个项目，在两项目卖完后，北大资源基本无储备用地，属于最急需土地资源的一类房企。据了解，在城区土地资源日益稀缺的情况下，北大资源曾于今年8月4日以总价31817万元，楼面价高达13298.11元/㎡拍下樟木头樟罗商住地，当时的楼面价单价仅次于万科棠樾。

地块航拍图

　　据了解，本次拍卖的编号为 “2016WG024”的商住地块位于黄江宝山社区教育路旁，毗邻黄江人民公园，占地面积为61710.83平，容积率为1.0<r≤2.2，起拍楼面价为3314.58元/平。通过占地面积和容积率可计算出，该地块最大的建筑面积为135763.826平。

　　房掌柜通过对比数据发现，此地块无论是占地面积，还是建筑面积都远远超过2015年所有成交的商住地块，属于大型地块，起拍价就达到4.5亿元。由于地块与黄江人民公园仅仅是咫尺之隔，在黄江房价早已破两万的情况下，拍卖之前房产圈人士就纷纷预测，这两地块将再创历史纪录。

　　土地遭抢拍 房企看好东莞

　　黄江宝山社区出高价地了，虽属众人意外之中，但楼面价高达2.5万/平，还是让东莞地产圈的宝宝们不淡定了。

　　有人说，“还没开拍地价已经破万，也是有钱任性了!”有人吐槽，“再也不敢说东莞房价低了”，还有人直接抱怨，“连地价都买不起”，以及“最少要卖四万吧，四万在深圳可以买到了。”……

    而位于寮步的保利中惠悦城楼盘，更是在土拍还未结束前，就紧急发出“即将停售涨价，全新上涨3700元/平”的通知。

2016WG024号地块现场已挂出出让公告

　　20多家房企混战一团连番叫价，土地还未开拍，楼面单价就破万元，而长达3个多小时的竞拍过程，更是异常的疯狂和激烈，黄江甚至说东莞楼市，为何会如此的疯狂?

　　合富辉煌发展研究中心总经理李兴旺表示，总结起来就两点：一是资金雄厚的大企出于集团战略布局考虑，二是看好东莞城市及楼市前景。“今天的东莞，已经不是东莞的东莞了，是深圳的东莞，中国的东莞。”

　　一位房地产业内人士也向房掌柜透露，“几个外来开发商询价时，发现他们都是用一线城市的开发思考模式来进驻东莞，这块成形的地是理想的桥头堡。”

　　而在东莞中原地产策略研究中心总监车德锐看来，黄江地块遭到疯抢是地产大鳄誓必拿下的结果，“对于有志在东莞大展拳脚的，目前土地储备又有很大缺口的大鳄，他们做过测算的，有自己的上限 。”不过另一方面，车德锐亦表示，这轮牛市，本身是投资热，与钱太多没去处息息相关。

地块实拍，地块一部分已平整

    从去年年中到现在东莞高价地频现，为什么会出现这种现象?

　　车德锐认为有4重原因共同造成，一是钱多，钱多主要来自实体经济持续低迷，企业资金沉淀下来；政府刻意令股市低迷，千股停牌，希望民间投资不要在股市投机而投资实体经济，但最终投资资金集中流向房地产；银行资金充足，利率低，房企特别是大型房企融资容易并且成本低。

　　二是因为政府鼓励房企兼并重组，大鱼吃小鱼，百强房企利用自身规模优势及实力背景，纷纷抢地布局，做好土地储备，增强自身筹码。

　　其三，2014年开始人民币对美元开始贬值，2015年加速贬值，热钱外流加速，房地产成为吸纳、稳住投资资金的最佳选择。

　　第四，地方政府积极配合，高价地出让金有利于大幅提高地方政府财政收入，帮助地方政府偿还债务。

　　东莞能否撑得起3万房价?

　　作为位于广深之间的经济强市，在过去很长一段时间，东莞的房地产市场的发展一直是缓慢有序的进行，今年以来，房价和地价增速来的太快，让大家一时难以接受。

　　黄江地价破2万，未来东莞房价3万元/平，“面粉价”屡屡直逼“面包价”，真的有人买单吗?

　　合富辉煌发展研究中心总经理李兴旺认为，“只要深圳经济保持较快增长，只要深圳楼市保持向上行情就没太大问题，下一个十年，就看莞深同城了 ”。

　　李兴旺分析，除了东莞，没有更好的选择让深圳的产业与人口转移，“现在的情况是东莞几乎无存量，假如东莞存在大量的存货，情况又不一样。”

　　而东莞中原地产策略研究中心总监车德锐也以为，以后是品牌发展商的天下，东莞不缺有钱人，只是东莞过去没太多好的楼盘。

　　“品牌发展商的高端项目，很好的迎合了东莞的财富阶层和深圳的实力刚需，能承受得起两万以上的楼面地价的发展商，它的品牌影响力和产品力以及物业服务等，必定是行业前列的，而其目标客群更是直指金字塔尖人群。”

    支撑面与不理性面共存

　　与全国许多热点城市一样，今年东莞在造高价地的速度上亦不甘落后，然而如今的东莞楼市，真的够理性吗?多次更迭的高价地，对东莞楼市又会造成什么样的影响呢?

　　东莞中原地产策略研究中心总监车德锐认为，虽然看到支撑的一面，但也要看到与现时不理性的一面。之前的那些高价地，楼面价与房价相当，而黄江这个高价地，在2.5万以上，已经是远超现时同板块区域的楼价了。

　　“黄江中心区目前的楼价，大约可以到1.6-1.8万/平，黄江镇中心毕竟不是黄江的南部区域，如果这块地属于黄江南部区域，那还是与房价接近的。”

　　不过，天为研究部经理邓咏玫却以为，对东莞只有好处。“政府希望莞深融城，引进深圳人才，对东莞楼市后市看涨。”

    房价数据：

据东莞中原研究部监测数据显示，上周东莞住宅成交1520套，成交面积16.59万㎡，成交均价为14534元/平。

虽然从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在20000元/㎡以上的有塘厦、长安、清溪、黄江和凤岗，但具体到各镇街房价均价，塘厦26675元/平、长安24376元/平、清溪23662元/平、黄江22089元/平，以及凤岗21209元/平，黄江今天拍出的土地，其楼面价可谓是居东莞房价一人（塘厦）之下，万人之上。