菁英荟郭海：东莞楼市有人口输入优势 希望能把深圳人留下来

　　时近年中，东莞楼市的2016快走过一半的路程，与往年相比，同又不同的，复杂而又多变的形势考验着每一个一线操盘人的智慧和经验。下半年的东莞楼市局面依然风谲云诡、变幻莫测，市场上质疑声起，观望心态浓厚，现时现阶段成为变局的关键时间点。

　　郭海，菁英荟投资总裁，莞深两地房地产深耕20多年，正在操盘的班芙春天是第一个搬到深圳开盘的东莞楼盘，在深圳购房者中名声大作，热销不断。在这位一线掌舵者眼中，又是如何解读东莞楼市的呢？一起来看看。

　　精彩语录：

　　希望房地产慢慢回归到平稳

　　年轻人口输入的地方，才是房地产真正产生需求的地方

　　房子卖得出去，却租不出去，是对社会财富的极大浪费

　　做好自己的事情，其他的事情顺势而为

　　只有做好日常工作，才能把好产品积累起来

　　一个宜居的深北国际生态区是目标，我们正在走往这个目标的过程中

　　东莞楼市有人口输入优势

　　房掌柜：一个好的房地产市场应该具备哪些条件？

　　郭海：我在深圳待了10年，东莞待了十几年，为什么主要在这两个区域，还是看好这两个地方房地产市场的长远发展。以为这两个地方有一定的产业基础，有一定的人才积累，这两个因素导向的就是人口输入优势。

　　尤其在年轻人口输入的地方，房地产才是真正的适应需求会产生的行业；反之，人口净输出地则不具备房地产长远发展的基础。

　　在深圳或者临深区域，以及菁英荟进入的东莞城区，人口都是稳定的输入，也是房地产发展最稳健、风险最小的区域。

　　房掌柜：如何看待下半年的东莞楼市？

　　郭海：上半年的东莞市场其实很难总结，乱象挺多，下半年市场的变化也很难提前预测。

　　但上半年市场不同寻常的状态，更需要开发商冷静下来，去练内功，调整自身。作为产品供应者，更重要的是做好自己的事情，站在客户的角度，满足客户的需求，把产品和服务做好，其他的事情则顺势而为。

　　希望接下来，房地产能和其他行业一样，慢慢回归为一个稳定发展的行业，而不是继续大幅度的波动，因为这对整个市场和经济都不是好事，对年轻人心态也有不好的影响。

　　这其实是大部分开发商，特别是有长远发展需求的开发商的共同夙愿。

　　房掌柜：如何看待深圳客中的投资客？

　　郭海：从交通的便利性来说，“深北·国际生态区”具备良好的双城生活条件：住在东莞，工作在深圳，通勤时间能接受，不会影响上班以及休息时间。

　　在这个前提下，在片区内的投资购房和自住购房并没有很大区别。

　　在我看来，投资的房子也是要能租的出去的。在房地产的现有状态下，投资的房子可能卖的出去，却租不出去，这是对社会财富的极大浪费。

　　房子能租出去，有更多的年轻人来承接，这个才是对社会财富消费的良好引导。

　　深北·国际生态区正在进行中

　　房掌柜：班芙春天所在的片区现在已经被打造成了“深北·国际生态区”，不仅是开发商，深圳购房者同样非常认可，您觉得片区的优势在哪里？

　　郭海：330政策后，深圳的房价涨幅很高，年轻人买房的压力很大，这部分购买力必然外溢出来，在东莞临深一些交通比较便捷、房价性价比又高的区域，就是这部分购房力量很好的承接点。

　　在班芙春天一期的置业者里，已经有很大部分的深圳刚需人群，我们也希望能把这批客户留住。

　　回到班芙春天所在的“深北·国际生态区”，主要优势有三点：一是轨道交通和高速路网非常发达。东莞地铁R2线刚开通，据了解R1线很快要进行开工建设，而深圳6号线已经在开工了。

　　东莞R1线和深圳6号线对接最有利的点就在深北·国际生态区，交通网路的优势，我们的产品和客户都能更便利的和深圳的配套进行对接。

　　第二个优势是丰富的生态资源，这和以后健康的生活方式、良好的居家环境都关系密切。

　　第三点是片区内的几大开发商在共同发力，打造一个良好的区域文化环境，引导更正面的生活方式。

　　希望这些努力都能成功，能成为片区居住的亮点所在。

　　房掌柜：前面您说要真正的留下深圳人，正在做哪些事情？

　　郭海：到目前为止，“深北·国际生态区”起步才半年时间，区域内的开发商都在共同努力把周边的配套服务尽量完善起来，尽力满足用户的需求。

　　我们关注到的用户的需求，一是教育需求，这是排在第一位的；二是生活配套，购物、居家服务都要完善起来；三是老人居住比较多的区域，需要一定的医疗服务。

　　这半年多的打造，有政府的支持，深北·国际生态区在配套建设上已经有了很多的变化，像华南师范大学附属中学一期已经开工；总投资2.6亿元的新黄江医院目前已全面完工，预计在今年8月就能实现全部搬迁，投入使用等。

　　另外，东莞新控规出来，黄江最大的变化把很多原来的工业用地转为教育用地。

　　一个宜居的“深北·国际生态区”需要几大开发商持之以恒的把产品和服务做好，我们现在还在做的过程中。

　　班芙春天二期升级

　　房掌柜：现在做产品最看中什么？

　　郭海：做产品难有唯一的衡量标准，最重要的是因地制宜，根据区域不同的特点，做出相适应的产品出来。

　　像是在自然资源丰富的区域，我们希望产品能跟自然环境相融合，而不是起冲突；如果是工件化比较明显的产品，希望产品有工件化的特点。

　　不同产品有不同特质，最重要的是和大环境融合。

　　另外要注意的则是符合目标客户的需求。

　　房掌柜：班芙春天二期产品即将推出，宣称产品升级，具体是怎样的？

　　郭海：我们希望作为片区性价比领导的先行者，我们的产品上能给客户更多的价值。

　　项目的规划布局是一次定型的，在二期产品的升级打造上重点抓了两点：

　　二是智慧社区的延展，通过互联网+，和物业服务深度嫁接，给客户更好的居住体验。这是一个持续性的工作，而不只是阶段性的。

　　希望这些升级能真正对接到客户的生活需求上，而最重要的是要抓好日常的产品管理和物业日常服务管理，只有做好日常工作，才能把好产品积累起来。

　　房掌柜：菁英荟在下半年会不会有新项目推出？在深北·国际生态区还会有新的布局吗？

　　郭海：下半年的产品主要还是黄江班芙春天项目，新项目中东城项目正在开工建设，菁英荟在明年将有更多的项目面市。

　　我们希望扎根在深北·国际生态区，不仅是自己来开发，还希望能和本地开发商进行新的合作，希望在这个片区里能把我们团队的优势发挥到极致。