房掌柜了解到,石排近年来的商住地拍卖较少,2013年和2014年都仅一块地入市,且均被石排本地房企利丰地产斩获。2015年开始,镇政府开始加快推地,去年一年共推出三宗商住/商服用地,但有两宗水贝村地块流拍,仅成交了一宗李家坊地块,被志远房产以底价3507万元拍下,楼面均价为2100.14元/㎡。
对于默默无闻的石排拍出高价地,李兴旺认为,石排去年与今年的楼市预期差异较大,决定了地块价值的差异。由于今年库存告急,开发商云集,促使石排地价大幅飙升。
“石排是东莞经济与楼市最薄弱的区域之一,缺乏品牌房企进驻,区域知名度和影响力不高。今年东莞房价出现普涨,部分区域如石排补涨幅度较大。”不过,李兴旺认为石排目前莞北片区深圳客比例有限,主要还是以本地客为主,估计以本地客的购买力支撑1万5左右的房价会显得吃力。
在东莞中原市场研究部总监车德锐看来,石排新地的出现是市场的结果,“高地价不能简单说是利好或利空,要看对象,它是市场高涨期的产物,对低价地项目是利好,对本身高价地是难题,对业主是利好,对购房者是压力。”
多年的供应缺位,让石排积累了不少潜在的购房需求,随着一二线镇区争夺的越发激烈,开发商的火线也将烧到三线镇区,相对低廉的开发、居住成本吸引着开发商和购房者。
车德锐分析,现阶段石排楼市的客户群是本地人,如果石排房价到1.2-1.5万这个区间,事实上已经透支了未来较长时间的升值空间。
另一方面,车德锐认为,未来从莞高速全线贯通,石排的深圳客也将越来越多,“1万出头的房价看本地客,1万五以上必须看深圳客,高房价压力逼使深圳二三级联动能带来很多深圳客。”
东莞土地市场是否已失控?
东莞的土地市场伴随着热闹的楼市行情大红大紫了大半年。只要地块区位条件好、交通便利,东莞开发商呈现出一种不惜一切代价都要拿到地的姿势,每平楼面价上万元直追当地住宅均价。
该区域未来房价将在2-3万以上,大力拔高当地房价水平,这促使周边各楼盘闻风涨价,市场上弥漫着恐慌性购房的气氛,而开发商们则更对下一次的拍地摩肩擦踵。
面对愈演愈烈的土地行情,车德锐坦言这也算是行情将尽的一种正常自然现象,“所有的面粉没有贵过面包就不算失控,当很多地方的面粉都贵过面包,就差不多到了失控局面了。”
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