东莞今年已拍出11宗高价地
昨天,编号为2016WG026位于东莞黄江镇宝山社区商住地进入最后交易阶段,历经76轮竞拍后,被融创(深圳)房地产有限公司以总价194660万元拍下,折合楼面地价20422元/平方米,溢价率达689% ,成为东莞第二高楼面地价地块。
加上昨天拍下的黄江地块,今年以来东莞已经拍出11宗高价地,全部由全国品牌房企拿下。特别是9月份已经拍出的5宗商住地,地价均高于当地的住宅均价。
惊!9月地价高过房价
楼三姐统计发现,茶山两宗地块分别在9月7日和21日被鲁能集团以12119元/平方米的楼面地价、时代地产以12517元/平方米楼面地价拍下,楼面地价均高于8月份茶山住宅成交均价。
9月19日,时代地产以9928元/平方米楼面地价拍下石排地块,同样地价高于石排房价;
9月22日,北大资源集团以25264元/平方米在黄江拍下东莞最贵单价地,更是高于黄江住宅均价近4000元/平方米;
9月23日,曾经一次流拍、一次被退货的万江街道拔蚁窝社区地块,被苏南阳光城以15339元/平方米的楼面地价拍下,同样高于 8月份万江住宅均价近4000元/平方米;
9月27日,编号为2016WG026的又一宗黄江地块成交,楼面地价为20422元/平方米,与黄江房价基本持平。
据了解,近期进入最终交易阶段的还有清溪地块和石排地块,瑞峰优慧垛数据中心认为,按照目前土地市场的火热氛围,两宗地块有望高调高价成交。
注意!地价高不等于房价高
瑞峰优慧垛数据中心介绍,今年区域高价地均是由外来房企获得,也反映出外来房企对东莞房地产市场看好,加大布局东莞的野心。
东莞中原策略研究总监车德锐分析,这两年高价地的得主主要是央企和上市房企。他认为,在央企改革重组浪潮下,央企为可能重组增加自身筹码而拍高价地;上市房企则是由于过去在三四线和内地一些城市布局,导致业绩和利润偏低,未来调整重点布局一二线城市。
“无论是央企重组或上市房企布局,随着人口红利减弱,低利率成为长期趋势,未来资产证券化发展提速,房企的盈利点不仅仅是开发投资销售收益,因此,千万不要以高价地的成本去简单推算未来的售价。”车德锐强调,楼市趋势是人口红利、经济增长、政策态度、银根、货币汇率等等这些综合因素最终影响市场供求决定的。高价地项目的售价要遵循市场规律,未来的市场趋势,仍然存在很多不定数,房价进入调整不是不可能。
他特别提醒购房者,如果不想做长期房东,长期持有房产,投资购房还是理性一些。
东莞“高价地”的命运:
开发周期长、微利、亏本或转让
从全国来看,“高价地”开发周期相对较长。东莞中原地产统计,截止到2015年底,2013年及以后成交的“高价地”多数仍处于尚未销售状态;而已解套的“高价地”以2009年和2010年“高价地”为主。但是,“高价地”也并非稳赚不陪,项目解套并不意味着盈利,不少“高价地”项目的利润极低,甚至亏本、退地或转让!
而从东莞来看,不少在2007、2008年拍下的高价地仍然处于开发销售阶段。东莞中原地产市场研究部对比了2007年、2008年高价地开发情况发现,东莞昔日“高价地”的宿命并不好,要么开发周期长、要么迟迟不开发、要么微利甚至亏本、转手。
如2007年1月瑞丰地产以3513元/平方米楼面地价拍下的当年虎门“高价地”,在2008年1月首次开盘,2013年1月才销售完毕,销售均价9105元/平方米;2007年4月,富通地产拍下的万江“高价地”建成天邑湾项目,楼面地价为2930元/平方米,首次开盘时间为2010年5月,于2013年11月销售完毕,销售均价为6910元/平方米。销售总金额和土地出让金比约为2.2:1。但这已经是比较幸运的两个“高价地”项目。不少当年的“高价地”项目仍然没有销售完毕。
同年,万科在南城拍下的“高价地”并建成万科·翡丽山项目,目前仍然在售,销售进度只有68.4%;万科拍下的塘厦高价地销售进度为57.3%;富通拍下后转让给恒大的莞城地块,目前的销售进度为70.5%。
淡定!明年房价将理性回归
东莞中原地产市场研究部介绍,由于政策调控收紧、资金面的变化、PPP项目投资的接力、股市的重新启动等综合因素影响,市场投资预期将逐步扭转,楼市这波热潮也很快到了尾声。
此外,该研究部预测,随着新增供应于明年大量入市,投资预期转淡将导致深圳投资需求减弱;同时,莞深自住需求则受到高房价抑制,后市需求不足,库存持续回升直至供求关系逐步趋向平衡;而各大品牌房企冲刺新高的业绩目标,以价换量为王道,国企、低价地项目的售价率先理性回归,带动整体楼市价格理性回归。
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