东莞楼市量价齐跌识趣降温 房企不甘供应放量抢搭末班车

导读

一、全国：经济回暖   调控持续加码“严字当头”  

经济层面：2016年11月PMI为51.7，连续4个月高于50的荣枯线，环比上涨5%，创出自2014年7月以来时隔2年零4个月的最高水平。11月份PMI表现超预期，可见制造业回暖之势明显，生产稳步加快，企业经营活动不断升温且信心维持涨势，进出口双双改善，结构调整继续；而非制造业PMI继续扩张，服务业平稳增长，建筑业仍处高位，PMI数据再次印证中国宏观经济呈回暖升温态势，经济增长由落转稳信号更明确。房地产业方面，商务活动指数、新订单指数呈现回落，反映出来房地产价格受调控政策的影响，上涨的趋势明显趋缓。

地产政策：调控政策必须见成效，实现“防泡沫、防风险、去杠杆”的目的，谁房价冒尖谁追加政策，11月中下旬武汉、深圳、杭州、上海、福州、天津、济南、成都、长沙等热点城市相继“加码”楼市调控，从严方向仍然集中信贷收紧、提高公积金首付贷款比例、限贷限购等方面，新一波调控再度袭来。可见，本轮调控与以往调控明显不一样的是“实质大于形式”，执行层面极为严厉，“严”字当头丝毫不放松，且对城市房价进行“预期管理”，房价仍然过热或持续上涨的城市面临楼市调控可能性极大，同时意味着后期加入调控或调控加码的城市范围也将逐步扩大，但仍将是集中在一二线的热点区域。

而库存较高的三四线城市，遭遇调控的概率较低，甚至会出台鼓励性购房的优惠政策刺激客户购房，如11月太原出台去库存“十六条”，首套房最低首付下调至20%等宽松政策，反映出目前全国房地产市场呈现依然是“分类分城施策”的调控主线。

新一轮调控政策出台，除了跟房价有关之外，还有房地产开发投资、土地购置、销售方面有关系。2016年10月国家统计局公布数据可知，国庆新政之后，这3大指标尚未出现明显的降幅，也是催动调控持续加码的重要原因。

新一波“调控”带来的影响是从今年四季度到2017年底，由于政策从严环境依然，楼市或维持高位震荡，热点城市的热点地区楼市面临一定跌幅，尤其“强约束”一线城市的市场政策放松机会更低，全国房地产市场交投冷淡将是常态。

土地层面：在房企拿地方面，拿地资金来源仍是核查的重点对象，债券融资、银行贷款、欠缴土地款等房企都不得拿地，拿地门槛提高，对中小房企影响巨大，将面临洗牌；而对品牌房企的资金链流动备受压力。但在一系列从严政策影响之下，一线城市的广州、北京仍拍出高溢价地块，可见各类资源集中、土地稀缺、城市素质高的城市依然是房企竞拍的区域。

二、东莞

1、政策环境：政策加码  公积金首付最低三成  莞深融城交通利好再添一喜

11月东莞房地产政策环境仍维持此前从严方向，而公积金从严政策也是正式落地：“自2016年11月18日起，东莞住房公积金贷款最低首付款比例将由之前的20%提高至30%。”由于东莞使用公积金贷款的客户群体占比不高，因此产生影响有限。

值得关注的是，新安大桥东莞引桥全部完工，通车后从长安到深圳仅需车程5分钟，尤其直接拉近长安乌沙、新民与深圳沙井等地的距离，莞城两地交通对接的不断完善，为莞深融城再度提供支撑，同时体现未来深圳客持续进莞置业大方向不会变。

2、土地市场：定向性地块致市场平淡   12月土地供应放量  二三线镇区成主战场

东莞限购后土地市场在经历一个多月的空窗期后，终迎来了商住商服用地的竞拍。从数据层面来看，11月的东莞土地市场如期从火爆中冷下来，整体表现趋于平淡，6宗约24.59万㎡地块均以底价成交，楼面地价2259元/㎡，今年二季度以来楼面价首次跌破3000元/㎡，主要是因为11月出让的地块皆为人才配套和产业园项目属性，基本上为定向地块。其中松山湖5宗商住地，采用“竞地价、限房价”的方式竞拍，竞买人资格较高，基本属于为华为集团量身打造的地块，最终华为集团毫不意外皆收入囊中；而道滘面积约3万㎡的商服用地，同样也被当信安喜底价获取，或将打造成安喜油画中心项目，配合周边基础设施，形成艺术创客产业孵化总部基地。

全年来看，东莞商住商服用地供需量总体持续萎缩，供地量同比下滑48%，但得益于前三季度高溢价率地块的成交，商住商服用地的土地收金依然可观，同比仍上涨67%。

在年底前需完成2016年土地指标的压力下，12月土地供应有所放量，共有6宗商住商服用地集中入市待拍，主要集中在常平、企石、望牛墩、谢岗等经济相对薄弱、楼市发展较落后的镇区。其中企石凭借其自身较好的条件、区域市场发展预期、价格低洼效益及区域规划利好等因素成为该批待拍土地中较令人期待的地块之一；另一宗值得期待的地块是谢岗商住地，时隔5年谢岗再出让商住商服用地，该地块入市或将打破谢岗无在售楼盘的僵局。

3、新增供应：开发商抢滩年前冲刺    供应活跃新品扎堆入市

2016年11月的东莞供应市场在限购后出现反弹，合计住宅供应量为75.94万㎡，环比上涨34%，主要原因有：1、开发商抢滩年前冲刺，供应活跃，项目批量推货，扎堆入市；2、新政经过两个月的消化期，对楼市影响逐步减弱，开发商主动推货打破僵持状态，试水市场；3、受外部因素影响，捂盘惜售等现象减少，多个项目推货周期延后累积；4、近期全国土拍市场的热度一定程度上给买卖双方增加的信心。

从市场表现来看：1、水乡、松湖片区为核心供应片区，合计供应量占比50%，其中麻涌的万科·珠江东岸、松山湖的中集智荟园为主要贡献楼盘； 2、70-130㎡刚需及首改是绝对主力，占比达到8成以上，而130㎡以上大户型环比全线下跌，别墅则出现微涨；3、全新项目入市量增加，表现在万科金域缇香、三正公园里、中集智荟园、松湖豪庭、海伦堡·松湖湾、恒大翡翠华庭、东新御珑庭、無双等8大项目；4、商务公寓大批量入市，为星城玉珑湾推出815套54-68㎡商务公寓，助推非住宅成交面积环比上涨124%。

4、楼市成交：商品房全线下跌  住宅成交量处于年内第二低位   仅次于春节月

11月住宅成交量41.79万㎡，环比下滑30%，同比下滑63%，处于年内第二低位，仅次于春节月。商品房全线下跌，市场交投氛围冷清，主要原因有：1、新政效应影响持续，受东莞新政限购政策环境影响，11月成交量再往低位走；2、供应不到位难以刺激成交，11月供应主要集中在中下旬，难以及时拉动11月成交量；3、新加推项目去货率普遍不高，大部分项目去货在5成左右，与新政前高去货形成鲜明对比，这与深圳客退潮有重大的关联；4、销售市场仍处于调控与整治期，营销活动较少，各楼盘人气减少，促动成交量作用有限。

从市场表现来看：1、片区分化明显，水乡片区首次列位片区成交之首，中心城区是唯一一个量价齐涨的片区，而临深片区环比大幅下滑7成； 2、品牌开发商占比高，楼市以万科和碧桂园项目为主力，成交占比达到35%；3、新品加推助力镇区跑先，9个镇区环比上涨，主要是受新品加推影响，其他镇区无新增供应的促动皆呈现下滑。

5、成交均价：水乡片区为成交主体  住宅均价环比结构性下滑6%  

东莞楼市11月住宅均价为15892元/㎡，受结构性影响环比下滑6%，但同比上涨60%，仍处于同期高位。主要原因有：1、水乡片区为成交主体，主要是万科·珠江东岸、碧桂园十里江湾、恒大翡翠华庭等项目的贡献，个盘效应明显，结构性拉低东莞11月成交均价；2、新政后新开项目定价低于市场预期，开发商逐渐趋于理性，定价较为合理，如望牛墩恒大翡翠华庭签约价低于市场预期；3、部分开发商促销走量，通过采取一口价、特价房、明星单位等方式进行促销走量，加快资金回笼的节奏。

6、楼盘营销：新一波开盘潮来袭   促销跑量活动增加  

经过一个多月政策的消化，房企逐步恢复推货，尤其表现在11月中下旬，东莞迎来新一波项目开盘潮，其中全新开盘项目有3个，为碧桂园ParkRoyal、三正瑞士公馆、恒大翡翠华庭，其他为旧盘新开，特征有：从区域分布来看，开盘项目较为分散，没有明显集中在某一片区。去货率方面：大部分新开项目去货率有所上升，在5成以上，但临深片区项目出货率较低在3成上下浮动。客户结构方面：本地客户逐步成为出货的主力，同时反映出城区客户由于城区房源可选择空间有限加上房价较高，开始外溢到周边镇区置业。

营销活动方面，东莞营销市场暖场活动仍是主线，表现为业主答谢会、手工DIY、亲子活动、抽奖、美食等活动形式；部分房企为年底业绩冲刺也开始进行促销跑量，一口价、特价房、明星单位、低首付等促销活动也频频出现。另外，进行新盘宣传的项目较少，仅有香蜜松湖、大道松山湖、紫云雅墅等项目进行品牌宣传。

7、新开工：楼市转冷房企信心不足    开工量持续下滑创新低  

11月东莞开始市场依然冷清，总开工约29.58万㎡，创历年同期新低，全市仅有5个项目获得开工许可证，纯新项目开工量加大，有松山湖世纪现代服务大厦、大岭山碧桂园森美花园、中堂骏颐花园和莞城碧桂园城央壹品等4个纯新项目动工。

限购以来，东莞开工量持续下滑，房企开工步伐放缓，主要是因为：1、今年以来东莞项目审核从严，项目拿证时间加长，一定程度上影响了房企项目的开发进程；2、楼市调控期间，房企土地开发资金来源受控，资金链收紧；3、观望情绪弥漫、成交转冷、稽查从严等楼市现象，加重了房企对明年楼市信心不足的判断。

8、后市展望：楼市调控总体持续从严   新增放量供应上涨房价趋稳

宏观：全国房地产市场依然呈现“分类分城施策”的主线，但从大环境来看，房价仍然过热或持续上涨的城市面临楼市追加调控可能性极大。 

土地：从近期预告和待拍中，12月份东莞土地市场有所放量，但出让地块集中在楼市相对冷清的常平、企石、谢岗、望牛墩等镇区，政府有意减少热门区域的地块出让，一定程度上也规避地王频出现象，稳固楼市调控效应。

新增：为冲刺年度业绩目标，大多数房企推货步奏有所加快，12月供应市场或将迎来一波供货高潮，新增供应将持续放量。据不完全统计，预计12月份约有40个项目新品加推，主要集中在松湖、临深和东北片区；纯新项目上市量有所加大，有满都中央时代、碧桂园城央壹品、东新御珑庭等14个项目纯新开盘

量价：受供应放量带动，12月成交量或将稳步上涨，但调控从严、观望情绪等方面或对其上涨趋势有所拉低；成交价格预计将受开发商定价策略、成交结构影响而出现波动，但整体态势将保持平稳。

新开工：受政策信贷的收紧、房企对后市信心不足、土地供应萎缩等方面影响，房企投资和新开工意愿降低，预计后市开工节奏将持续放缓。

第一部分：土地市场

1、 整体情况: 土地供需持续萎缩    定向地块出让  成交平淡

2016年11月共6宗地块成交，整体成交同比下滑21%。

2、 月度量价走势：土地供需量解冻回升   底价成交楼面地价年内新低

供应量：2016年11月供应9宗商住商服用地，合计面积36.5万㎡。

成交量：11月6宗地块成交，合计面积24.59万㎡。

楼面地价：由于政策大环境的影响以及地块的特殊性质（松山湖人才房配套项目），6宗地块均底价成交，平均楼面地价2259元/㎡。

3、 交易明细：当信安喜底价获道滘商服地   5宗松山湖地块皆入华为集团囊中

4、12月待拍明细：二三线镇区土地供应加大   常平、东坑、企石、谢岗皆有地块出让

5、土地预告：新土地预告商住用地仅有1宗   明年初土地市场供应或持续收紧

第二部分：房地产市场

一、整体成交情况

1、商品房供销情况 ：商品房供应井喷环比上涨45%    成交萎缩全线下滑

2、莞深量价走势：莞深住宅成交量价齐跌  两地价格拉差仍存

3、各物业供需量价： 住宅成交全线下滑    商铺环比上涨38%

4、住宅成交供需结构： 70-100㎡、100-130㎡的刚需及首改户型仍为主角  

5、区域住宅供需：麻涌946套夺区域套数排名冠军  万科碧桂园项目贡献大

6、新增洋房排名前十：万科·珠江东岸批量入市   水乡、松湖为新增主力   

7、住宅存量和消化周期：供需矛盾反转  存量稳步上涨  消化周期4.23个月

二、成交排名篇

1、开发商业绩排名 （住宅+非住宅）：品牌房企尽揽前十  万科14.53亿蝉联冠军

2、个盘整体成交排名（住宅+非住宅）：3大项目收金破5亿  绿地大都会领冠

3、个盘各物业排名（按套数）

3.1洋房

3.2住宅公寓

3.3别墅

3.4商铺

3.5写字楼

3.6商务公寓

3.7车位

三、产品成交篇

1、产品成交结构:70-100㎡和100-130㎡户型为主  占整体7成

2、各物业的面积段成交

四、成交价格篇

1、各物业均价：11月别墅价格为22387元/㎡  洋房为18815元/㎡  

2、住宅均价走势： 11月房价结构性回调   依然在高位运行

3、各物业均价走势

4、各物业单价区间

五、片区住宅成交篇

1、整体供求存量价 ：水乡首次列位销冠  中心城区量价齐涨  临深下滑幅度大

2、片区住宅成交和存量排名（注：统计范围为住宅，为洋房、别墅、住宅公寓合计的总体情况）

2.1滨海片区

2.2临深片区

2.3中心城区

2.4东北片区

2.5水乡片区

2.6大石龙片区

2.7松湖片区

六、楼盘营销活动篇

1、楼盘活动明细：新一波开盘潮来袭  促销跑量活动增加  

第三部分：东莞开工市场

1、 总体情况：楼市转冷房企信心不足    开工量持续下滑创新低

2、 月度走势：房企开工步伐持续放缓    9月后开工量滑铁卢下滑     

3、 开工明细：5大新项目上市    住宅面积18.59万㎡