10月楼市供应大幅放量 普宅均价跌破5000创新低

相较上月的低迷市况，10月东莞楼市无论在新增供应量还是在成交量方面，都有不俗表现，新增住宅面积的增超七成，成交量比9月上升39.46%。但是上述两项面积的增加并没有刺激房价出现向上的走势，普通住宅（含洋房和公寓）均价为4939元/平方米，跌破5000元/平方米关口，再创市场新低。

持续供大于求造成存量累积

10月份东莞新建商品房成交量为33.93万平方米，环比9月上升了39.46%，一甩“静九”的低迷市况。其中住宅成交占比87.83%，共成交面积29.80万平方米，共成交2882套，环比上升32.03%。

然而，由于持续的供大于求必定造成存量的累积，东莞商品房持续的供应放量已经给东莞的商品房存量造成了很大的销售压力。

根据东莞中原研究部监测统计数据显示，目前东莞商品房的累积供应量为1802.34万平方米，累积销售量为1082.58万平方米，累积可售存量高达719.76万平方米，累积销售率仅为60.07%。如果按照400万平方米/年的消化量来计算，目前的可售存量足以让东莞消化1～2年的时间，可见后市消化压力的巨大。

“4字头”房价成主流

东莞楼市经历半年多的下行调整，房价基本回落至理性水平，新盘预期价格得到大幅下调。高端洋房价格区间大致为6000～11000元/平方米，而“4字头”房价则成为普通洋房的主流价格，10月份新开盘普通洋房基本锁定在4500元～5000元/平方米，相比去年同期普通洋房7000～8000元/平方米房价得到大幅下调。

10月东莞普通住宅（含洋房和公寓）均价为4939元/平方米，环比下降2.6%，跌破5000元/平方米关口，再创市场新低。据东莞中原研究部监测数据显示，10月份有成交的普通住宅楼盘中，3000元～6000元/平方米这个价格段成交套数为1972套，占了总成交的79.7%，其中5000元/平方米以下的项目占96个，占总数量的66.2%，环比上升8.2%。当中，销售情况最为理想的价格段为4000~5000元/平方米，套数为951套，占了总体成交的41.4%。而2000~3000元/平方米这个价格段价格虽然低，但成交数量并不多，只比9000元/平方米以上的成交量多。

对此，中原地产市场研究部认为，现阶段以自主需求为主导的市场下，买方除了价格外更关注居住的舒适度，单纯的低价策略不能吸引成交，这要求卖方对策略进行调整，提高项目的品质。