中原：成交量迸发直逼7000元大关（1.11-1.17）

东莞中原地产研究中心：一周楼市回顾（2010.1.11-1.17）

一、一周楼市观察

本周商品房成交面积20.44万㎡，环比上升72.55%，同比上升156.92%，合计1871套，日均成交267套，其中住宅成交了18.68万㎡，环比上升73.66%，同比上升153.29%，合计1631套，成交量“迸发”。这主要是由于一些新上市项目在上周集中签约使得上周成交放量。这些项目有凤岗的大运城邦花园、松山湖的锦绣山河二期•鹭栖湖、南城的城市风景二期等。其他个盘像：中信•风云汇、中信•凯旋国际花园、景湖时代城、联华花园城三期等延续了前期开盘或分期推货的利好势头，成交取得不错效果。

本周东莞市普通住宅均价为6856元/㎡，价格环比上升20.61%，合计1605套。从网上签约的数据来看，本周全市普通住宅成交价格在前两周价格有松动的情况下突然调头飙升突破6000元，直逼7000元大关。这主要个盘如：锦绣山河二期•鹭栖湖、大运城邦花园价格较高所拉动。从价格环比的可比性来分析，若剔除个盘影响，上周东莞普通住宅成交价格是5515元/㎡，价格环比有小幅下调。

本周全市共成交别墅80套，成交面积32001㎡，其中以南城的中信•森林湖三期、大朗的碧水天源四期•星湖岸、寮步的中央公馆•蟠龙分别以成交24套、16套、8套销售量排名前三甲，本周别墅的成交大热卖。本周别墅成交均价为16713元/㎡。从网上签约数据的成交情况来看，中信•森林湖三期由于元旦开盘，新品上市加上该项目拥有城区中心区位、山水资源、品牌等优势，成交非常热闹；紧跟其后的碧水天源和中央公馆•蟠龙开发商也加推了些新货成交也不错，其它项目都有不同数量的成交。

上周从网上的签约数据来看，整体成交迅猛，成交量和成交价格都有大幅度上升。这主要是由于个盘成交量价分化所引起。这些量价多的项目有：大运城邦花园、锦绣山河二期•鹭栖湖、中信•凯旋国际等。其中凤岗的大运城邦花园以近292套的成交量成为上周普通住宅的销冠，紧跟其后三位的锦绣山河二期•鹭栖湖、盛和新都会、城市风景分别都有191、134、99套的成交量。从双休日个盘表现来看，各开发商的活动依然非常精彩，活动形式各式各样、精彩纷呈。其中亮点突出的是石碣的达鑫•江缤新城、东城的迪纳公寓在酝酿已久之后终于露面了，从市场反馈情况来看达鑫•江缤新城别墅成交近20套，说明豪宅、别墅项目依然非常抢手，尤其是那些性价比高，自然资源丰富，交通等优势的项目。最近一段时间的“焦点”是1月13日央行意外出台政策将存款准备金率自2010年1月18日起上调0.5个百分点，而为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。政策一出震撼全球，次日各国股市都有不同幅度的跳水，因为各国投资客都担心是否自己国家的刺激经济复苏计划的政策预示要退出。但是对于国内来说，异说纷纭；但是更多认为这是中央考虑经济快速过热以及对于通货膨胀的担忧临时做的决定，因为在1月份第一周新增贷款就放贷6000万元，国家为了平衡月度信贷从而给银根收紧所发出的一个信号，但从影响结果来看更多的是给投资者心理造成影响，使更多股市、楼市投资客陷入观望；但是对于东莞来说，影响应该不是很大，因为东莞作为一个二线城市，近几年价格比较平稳，起伏没有一线城市那么明显，即使有一些影响，也有一定时间的滞后性。

一周楼市资讯

1、宏观经济

我国去年12月出口增速实现转“正”

海关总署10日发布的数字显示,2009年12月份,我国外贸出口同比增长17.7%,环比增长15%。其中,同比增速自2008年11月份以来首次实现正增长。

受国际金融危机的影响,2008年10月起我国外贸出口连续大幅下挫,11月份开始出现负增长。2009年上半年,累计降幅达21.8%。9月份起,出口降幅开始明显收窄,11月份降幅收窄为1.2%。

据海关统计,2009年12月份,我国进出口总值2430.2亿美元,同比增长32.7%,环比增长16.7%。其中,出口1307.3亿美元,为历史上月度出口值的第四高位;进口1122.9亿美元,创造了月度进口值的历史新高,同比增长55.9%,环比增长18.8%。

数千亿险资投资不动产即将开闸

《经济观察报》获悉，保险资金投资不动产管理办法细则或将于本月中下旬出台，其中保险资金不允许投资居民住宅，这意味着险资不会成为房价“高烧”的助推者。

据消息人士透露，不动产投资监管细则拟定工作已基本完成，倘若保监会内部审批进展顺利，则有望在今年1月20日的全国保险工作会议召开之后出台。 据悉，险资投资不动产的具体占比尚未确定。在险资总资产10%及超出10%甚至20%的问题上，监管部门仍未达成一致意见。

换言之，不动产投资占比或许至少不低于10%，否则全面投资不动产的空间将不足以包括商业楼宇及办公写字楼等。

如果以10%测算，截至2009年11个月，保险总资产为3.9万亿元，昭示届时将有3900亿元的资金投资包括基础设施在内的不动产业；如果分别以15%、20%测算，则有5850亿元、7800亿元的保险资金为不动产行业注入“新鲜血液”，为保证保险业的长期投资收益埋下伏笔，与此同时，结合国家宏观经济形势，助力国家产业结构调整。

此外，“运用借贷、发债、回购、拆解等负债性资金进行不动产投资；直接进入房地产开发建设；提供无抵押担保的债权融资等”均将在不动产投资管理办法细则中被明令禁止。

东莞去年进出口总额941亿美元

全市去年全年进出口总额约941亿美元，降幅比年初收窄25个百分点，其中出口551亿美元，收窄16个百分点。实际吸收外资26亿美元、内资122亿美元，分别增长6%和42.4%。

去年12月全国房价同比涨7.8%

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示,12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%,涨幅比上月扩大2.1个百分点;环比上涨1.5%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。新建住房销售价，广州、深圳、海口、北京排名前四

2、政策法规

遏制部分城市房价过快上涨

全国住房城乡建设工作会议暨住房城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议日前在北京召开。

住房和城乡建设部党组书记、部长姜伟新在会上提出，要继续把住房工作作为重中之重认真抓好。要完善政策，增加有效供给，继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨。同时要研究促进中长期房地产市场稳定发展的政策。

存款准备金率18日起上调0.5个百分点

央行昨晚发布公告，决定从下周一（18日）起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。据悉，准备金率上次上调在2008年6月，本次调整为19个月来首次上调。

新年首周信贷劲增的境况下，中国自金融危机以来首次启动紧缩的货币政策工具，央行12日晚间宣布，从1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率０.5个百分点。

目前东莞大多银行二套房贷政策尚未调整

“国办十一条”下发后两个工作日了，东莞的银行是如何看待这个通知，目前又是如何执行的，12日调查发现，大多数银行还未调整二套房的房贷政策，还是按原有的一套在执行。东莞记者以客户身份咨询了农行、中行、建行、东莞银行等银行，他们表示均还未收到上级监管部门的相关文件，二套房贷政策并没有发生大的调整。

楼市调控再祭招 房贷返点被叫停

为避免银行业金融机构争取房贷业务资源竞相向房贷中介支付高“返点”费用，引发银行间的恶性竞争。日前，中国银行业协会正式下发《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》。

《通知》要求，各会员银行在办理个人住房按揭贷款业务时，应加强自律。自2010年1月1日起，停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的“返点”费用。

3、市政规划

寮步——“水叮当”“减肥” 转型成社区配套

按照规划，原来水叮当游乐场54447平方米的体量减少到11533平方米，减掉了42914平方米。以前的规划，在水叮当西北侧有一块居住用地，这块居住用地南面紧挨着小学用地、公园用地和体育用地。现在规划调整后，水叮当减掉那4万多平方米的用地，就先把原来的公园用地和体育用地移过去填上，这样就腾出来两块地，腾出的两块地就变为居住用地，跟已有那块居住用地连成一片，面积就增大了。然后把小学用地南移到原来体育用地的位置上。如此腾来挪去，水叮当“减肥”下来的用地大部分就“贴补”给居住用地了，少部分给了体育用地和公共绿地。

如此一来，水叮当四周都是居住用地，“减肥”之后的水叮当将变成社区游乐配套设施。居住用地增加，人口就会增加，小孩读书可以到规划的小学，或者附近小学就读，幼儿园就在增加的居住面积里解决。

黄江——改造城中村，打造商业圈

黄江镇中心区今明两年将逐渐变得时尚。该镇计划两年内投入5000万元贯通镇中心区3条道路，盘活沿路商业经济带，并将镇中心区最旧最大的工业园区——玉裕工业区拆除建成17层商住小区，盘活镇中心区5个旧村的土地资源。其中，玉裕工业区建成商住小区后，将与星光城、天虹商场等商业网点，共同形成黄江镇中心区全新的商业圈。

黄旗山城市公园计划二季度动工

市城建工程管理局局长丁海潮表示，2010年要抓重点带全局，运河整治及路堤景观工程、篮球中心等在建项目要迅速展开大规模施工；环莞快速路二期、职业技术学院二期等工程要加紧招投标，确保一季度动工建设；“三院一中心”等基本完工工程一季度要全部移交；黄旗山城市公园、廉租房二期等项目要在二季度动工。

4、市场动态

今年建600万套保障性住房

据住房城乡建设部副部长齐骥透露：“今年我国将有６００万套左右的政策性和保障性住房开工建设。”具体包括限价普通商品住房、经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房和即将启动的城市和工矿棚户区改造项目。齐骥同时表示，商品房的定位首先是满足居住功能。各地要严格执行对第二套购房的贷款条件等规定，一方面通过增加供给，另一方面遏制不合理的住房消费，使得商品住房的供求关系更加平稳。

海南暂停审批新土地开发项目

１月１５日电 为遏止国内外热钱借海南国际旅游岛建设之机，在海南过度炒作房地产项目，海南省将暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。

中共海南省委书记卫留成１５日在“推进海南国际旅游岛建设动员大会”上介绍说，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》颁布后，房地产开发商蜂拥而至，海南各市县、各部门领导应接不暇；同时，国内外一些媒体也对海南国际旅游岛建设的政策、措施、目标进行了离奇的解读，炒作所谓的“千亿元房地产资金涌进海南岛”。为防止海南房地产开发一哄而上，出现新的泡沫，在《海南国际旅游岛建设总体规划》获得国家发改委批准之前，海南将暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。同时，海南省也不对土地成片开发项目和主题公园建设项目，作出任何承诺。

京楼市新房交易降６３.９％ 二手房降７３.３％

统计数据显示，据交易管理网已有的签约记录，一手房1月1日-13日，期房签约共3714套，其中期房住宅签约3031套，而上个月同期，期房签约达到了10059套，住宅期房签约8397套，环比这两个数字分别下降了63%和63.9%。而二手房已有的交易记录显示，1月1日-14日，共签约房屋5369套，其中住宅4800套，而上个月同期，签约房屋是19018套，其中住宅17981套。环比这两个数字分别下降了71.7%和73.3%。

尽管交易量下降，房价却继续上涨。最新数据显示，截至2010年1月13日，北京1月已开盘项目达15个，后续计划开盘项目36个。51个开盘项目中已公布开盘价格的有35个楼盘，均价达21919.66元/平方米，相比去年12月份的开盘均价每平方米高出1352.42元，环比上涨6.58%。这是自去年4月以来，房价连续第九个月上涨。

广东拟出“国十一条”细则 将设定５类住房比例

最新出台的调控房地产新政“国十一条”首次明确地方责任，强调由省级人民政府负总责稳定房地产市场。中央这一要求备受关注，人们正密切注视各地方随后的动作。15日，广东省住房和城乡建设厅相关负责人表态，广东今年将研究设定5类住房比例。

广东省住建厅住房发展和房地产市场监管处副处长刘瑞萍昨日在广东省房地产论坛上表示，广东今年将围绕“国十一条”的主线，构建5类住房体系，其中对于低收入家庭供应廉租房和经济适用房，对于偏低收入家庭供应限价房和经济租赁房，对于中等收入家庭供应商品房，对于高收入家庭供应高档商品房。 广东今年将研究并确定这五类住房的比例如何设定，土地资源如何配置。

5、其他信息

南城迎春购物节1月22日开幕

 投入几百万元便撬动15.5亿元的消费，去年10月首尝欢乐消费节拉动内需甜头的南城，计划于今年1月22日—2月13日期间，再办迎春购物节刺激消费，吸引全市市民前来南城办年货、享美食，推动南城商贸业的发展。

此外，2010东莞迎春购物节的其余6个会场也将推出各种展销会和大型促销活动：南城富民商业步行街将举办迎春年货展；市中心广场将举办“2010东莞迎春花卉暨商品展销会”，届时会有300种花卉面市；南城沃尔玛、海雅百货、家乐福都将推出促销和折扣让利活动，其中嘉荣超市除了“品牌百货200换500元消费券”之外，还将举办“购物抽春节期间返乡路费500元”活动，凡在各大嘉荣超市消费满58元就可领取一张抽奖券，各嘉荣超市每天至少抽出4名幸运顾客。

数字透视

一周土地供求：

一周商品房供应：※2009.1.11-1.17期间商品房供应面积245183.6㎡，合共2566套。

一周需求：※2010.1.11-1.17期间商品房成交面积20.44万㎡，环比上升72.55%，同比上升156.92%，合共1871套，环比上升47.56%，同比上升133.88%。其中上周住宅成交18.68万㎡，合共1631套；非住宅成交面积为     1.76万㎡，合计240套。

一周价格：※2010.1.11-1.17期间，东莞市普通住宅均价为6856元/㎡，环比上升20.62% 。

市场存量：截至2009年1月17日，全市商品房累计可售存量为598.48万㎡，合共74200套；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为413.29万㎡，合共40600套；别墅可售存量为58.59万㎡，合共1683套。

地产工程信息

二、普通住宅销售排行

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