两会后东莞楼市如何走？房价再持续上涨恐调控加码

东莞现状：住宅成交回暖 房价上调

2016年一二线热点城市房地产市场的狂飙突进引致严厉调控，全国约30个城市密集出台了近80次涉及房地产调控的新政，其中也包括有东莞。

过去两年疯狂的东莞楼市出乎大多数人的预料，对于没有买房的普通市民而言，只涨不跌的房价是心头最大的痛楚。虽有政策严控的高压悬浮在东莞楼市的上空，但从春节后的楼市表现来看，东莞的房价继续走高。

据东莞中原研究数据显示，今年2月东莞住宅成交均价为15463元/㎡，环比1月微幅上升0.55%，同比上升37.47%，与房价水平与春节前基本保持一致。其中普通住宅均价为14850元/㎡，环比上升1.74%，同比上升49.20%。

从近期东莞房价备案情况看，3月的房价还将在目前的基础上继续上涨。据瑞峰瑞城搜统计，东莞超过62%的房源进行了价格上调，仅有19%的房源下调了价格进行。其中，常平有两个项目房源价格调整较为突出，上调幅度在3000-4000元/㎡之间，从原来11000-13000元/㎡调整至14000-16000元/㎡。

两会对东莞的影响：东莞楼市预期得到增强

正是因为楼市的失控，让房地产成为了2017年两会政府工作报告中引人关注的焦点。作为热点城市之一的东莞楼市在两会后又会怎样发展呢？

“两会不出台房地产税法，让很多人都看好房地产，东莞的楼市预期得到支撑和增强。”正由于这一利好政策，合富辉煌东莞研究部总监李兴旺认为3月东莞楼市将迎来小阳春行情，与此同时，稳健的货币政策将给东莞楼市带来相对宽松的货币环境，楼市发展也得到保障。

 “东莞属于需继续进行房价监控的城市，若继续涨幅过快，调控则持续加码，同步为解决供应端不足的问题，要求地方政府增加土地供应，缓解市场紧缺度。”瑞峰置业市场研究部经理李玲玲认为，房价涨幅是考验东莞政府实施新政成效的重要指标，“严控全市均价涨势”仍是政治任务。

在问及两会对东莞的直接影响，李玲玲透露，这需要分三个部分来说明。首先，为抑制投机需求，限购限贷的政策持续动作不会取消，外来客户购房资格和门槛依然受到限制。其次，近期东莞政府对于签约价超过两万的项目会采取限制签约的措施，来达到降全市均价的目的，故会出现价格过高的项目暂无法网签的情况。

除了继续严控楼市外，李玲玲认为政府会为避免去年“区域地王”现象出现，而放缓推地节奏，推地方式或采用先推非热点区域的低价地块，高价优质稀缺地块延后推售。另外，“限地价+竞配建”等地块出让方式仍会延续。

东莞的走势：房价再持续上涨恐调控加码

从两会来看，“调控从严”的基调仍不断被重申，这也意味着今年局部市场可能会继续出台新措施。实际上，在两会期间就有不少热点城市加码升级了楼市调控。

先是2月底，北京要求住房只针对无房家庭进行销售，且不允许三年内有房屋转出记录的家庭申购。转入3月份就有4个城市传来调控升级的消息，如3月1日河北涿州实施限购和差别化信贷政策；同日，海南表示涨价超过备案价格5%将暂停网签；3月2日杭州住宅限购升级，扩大了限购范围、增设限购措施等，而河北的涞水县亦在同一天出台了限购政策。

这种多个城市一起调控的局面仿佛去年，这样看来，在房地产税还在难产、调控的“长效机制”还在探索和探讨的时候，这种步步紧逼式的行政调控还将持续下去，而东莞的调控氛围也愈加浓郁。

“最近很多楼盘都往上调价，这容易触发政府加码调控的决心。”李兴旺表示，从近期楼市表现来看，东莞的成交已经有回暖，看房人气渐渐上涨，整体东莞房价偏高，这使得政府调控房价的压力和难度变大。

他认为，东莞今年库存总体处于偏低水平，由于东莞在全国特有的区位，加上众多利好支撑，东莞房价将保持高位运行。不过，从其他升级调控的城市来看，如果东莞的房价持续高涨，也不排除调控加码的可能性，因此他建议开发商要理性调价。

不过李玲玲则有不一样的看法。她分析称，纵观去年10月新政出台后，东莞全市住宅均价已结束直线上涨的趋势，连续4个月在15500元/㎡左右平稳运行，后市价格或跟随滨海/松湖/临深等热点区域的成交出现波动，但在政府对高价项目限制网签的干扰之下，房价维稳方向不变，所以东莞楼市调控继续加码的概率较低。