“公寓的投资回报率高,可用租金抵消月供,相当于白赚了一套房。”在很多营销中心,销售人员总会给你描绘一个赚钱的蓝图,不过买公寓并非一本万利。
公寓种类繁多,如果被销售员忽悠成功,或许你就要承担高昂的税费,最为重要的一点是,你还真的相信东莞的公寓能租抵供吗?
公寓产品受市场欢迎 供应量逐年增长
在房价较高的当下,户型越小的产品越受到市场欢迎。据东莞中原监测数据显示,东莞这两年的公寓供应量有了大幅度的提升,比如去年东莞公寓供应71.08万㎡(合计13356套),无论按面积还是套数均刷下历史新高。其中商业公寓供应11753套,占全市的比重为88%。
截止2月底,东莞公寓的库存量有53.21万㎡,消化周期需要8.6个月。在一拨货量还充盈的情况下,另一拨新品又在蓄势待发。
根据目前报建的情况来看,今年东莞的公寓供应量依然庞大。除了在售的碧桂园帕克诺雅、G1蜂汇、浙商大厦、万科中心等项目外,阳光城MODO、碧桂园东江月、万科云城、寰宇汇金中心、保利珑远国际广场等一大波公寓产品也即将发售。
仅今年城区公寓的供应量就达到5000多套,加上目前库存的、写字楼改为公寓的,可售公寓将超过7000套,而其他区域的公寓产品也同样货量充足,一旦新品集中入市,今年的公寓市场的竞争将更加激烈。
在限购政策继续施行的今年,公寓由于不限购不限贷,成为了很多外来购房者的另一个出路。东莞中原分析,近几个月公寓成交比例明显上升,2月公寓成交了737套,占全市比重为34%,创2014年以来最高。
买公寓要留心 性质不同花销也不同
一般来说,公寓分为住宅性公寓和商业性公寓,主要区别在于土地性质不同,因而产权有着70年和40年之分。住宅公寓实际上也是洋房产品,水电费、契税等均以住宅标准来缴纳,而商业公寓则完全是商业性质,除了水电费、契税等缴纳标准高于住宅公寓外,还需要交土地增值税。
房掌柜从东莞物价局官网查到,居民住宅的用电价格分为三个梯度,最低为0.61元/千瓦时,而商业用电的价格最低为0.8651元/千瓦时,且这个最低收费标准有个前提——用电量达到35千伏以上。
东莞镇街用水价格标准
同样的,住宅公寓与商业公寓的用水价格也有所区别,如住宅公寓执行的是1.72元/立方米的居民生活用水标准,而商业公寓则按照2.18元/立方米的商业用水标准缴费。虽然这是针对市区而言,其他不同镇区有不同的收费标准,但总体来说,纯住宅用水仍旧比商业用水的价格要低得多。
在税费方面,一般住宅公寓在营业税、个税、契税等方面有不同程度的减免,最低可按照1%的税率执行,而商业公寓则需缴纳3%的契税,如果转手则需要另外承担5.5%增值税、6%土地增值税等各种税费。
有媒体报道称,购买一套商业公寓,各项税费加起来,通常税费最低达到交易总价的10%,也就是说买一套80万的二手商业公寓至少要交十几万元的税费。
最为重要的一点是,现在东莞实行限购限贷政策,住宅公寓会占用购房者的购房名额,如果算作首套房,最低首付可做到3成,但如果是商业公寓则不受限购的影响,只不过首付至少需要5成,这对前期资金紧缺的人来说是一笔不小的负担。
需要注意的是,目前市面上大部分的公寓都是商业公寓,如碧桂园帕克诺雅、德洲城等,有的更是由写字楼改公寓的商住两用产品,如星河城市广场、万达广场等。真正的住宅性质公寓多数只在二手市场上见到,而早期的住宅公寓很多都是学区房,比如万科运河东一号、尚书银座等,这些房源远比商业公寓要受到市场欢迎。
做包租公?投资回本速度没你想的那么快
很多人买公寓,要么就是资金不够买洋房,只能先买价格稍低的公寓作为过渡,要么就是为了投资,幻想着以租金抵月供。随着东莞房价的上涨,加上公寓的供应量在增大,今时今日投资公寓的回报率正在走低。
据了解,2月份东莞公寓的成交均价已经去到14302元/㎡,同比去年增长了61.2%,而很多热门区域的公寓价格已经逼近2万元,如莞城田禾卢浮公馆的公寓均价在16000元/㎡、塘厦德洲城20000元/㎡,而未来即将入市的碧桂园东江月公寓也预计在23000元/㎡左右。
“去年年初的时候,东莞租房市场的租金已经随着一手房的涨价而涨价,只是租金的涨幅没有房价涨得快。”合富辉煌东莞发展研究部总监李兴旺认为,新房价格的走势会直接影响二手房市场,无论是二手房的售价,亦或是租金都会受到影响。
房掌柜二手房事业部东莞副总经理陈德宝透露,现在东莞城区租一套50㎡的公寓月租金在2000元左右,整体租金涨幅较为平稳。据悉,由于地理位置、生活配套的差异,使得各地区的租金都有所不同,但总的来说东莞的租金上涨的并不那么明显。
谭小姐在去年4月买入了厚街汇展中央一套公寓用作投资,9月份收楼后便收拾了一下准备放租,但是直到今年3月中旬才得以租出去。“现在的公寓量太多了,市场上供过于求,不好出租。”谭小姐说,房子的租金是1300元,比周边同类型的产品高100元左右,不过租金并不能抵月供,她每个月的月供大概要1600元。
而在2013年买入鸿福广场一套62㎡公寓的章先生则在去年转手卖掉了这套房源,据他透露,当年买入的时候是37万元,去年才卖出50多万,算下来回报率并不高。与此有着相同情况的在东莞比比皆是,有人花了40万买天诚康桥、晶城花园等公寓,至今50万元都难以脱手,并不像当初销售员描绘的那般投资回报率高。
“在2015年、2016年的时候,投资公寓的回报率一般在4%,属于不高不低,但自去年下半年房价暴涨后,现在公寓的投资回报率只有3%左右。”在李兴旺看来,虽然房屋的租金会逐年上涨,但这个涨幅远不及房价,在这种情况下,投资公寓需要慎重。
以一套50㎡的公寓为例,假设售价是18000元/㎡,总价就得要90万,首付5成则需要向银行借贷45万,总利息约41万,按平均月租金2500元算。根据“投资回本年限=(购买总价+商贷部分)÷年租金收入”计算,除去各种税费,这套公寓大概要43年才能回本,就算租金逐年上涨,最快也不会少于20年。
因此,单靠公寓出租,投资公寓的致富路真是路漫漫其修远兮,不过如果是地铁物业,或者是其他生活配套成熟的地段,这种类型的公寓还是有升值潜力在,将来进入二手市场流通,转手速度也会相对较快。
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