合富：2017年第一季度东莞楼市综述总结报告

莞深楼市表现：量缩价稳，房价差在缩小

莞深楼市双双“量缩价稳”：东莞与深圳一季度楼市表现出相同走势：量缩价稳。深圳成交量连续5个月回落，第一季度大幅萎缩八成。东莞自去年10月限购后成交量持续回落，直至3月回暖反弹。深圳与东莞房价连续6个月分别稳定在5.5万元/平方米和1.6万元/平方米上下。

东莞房价表现强稳，莞深房价差缩小：相对深圳而言，东莞一季度房价表现强稳，涨幅远超深圳，直接导致东莞与深圳的房价差缩小至2015年水平，东莞房价后续上行幅度将受到限制。

供需双降 房价整体企稳

受政策调控影响，供需双降：2016年四季度全国掀起新一轮政策加码浪潮，东莞出台历史上首次楼市限购政策，楼市观望氛围浓厚，供需双降。第一季度东莞楼市供应量同比减少约四成，成交量同比减少约六成。

房价总体呈现平稳：2017年一季度东莞一手住宅签约均价约15810元/平方米，同比涨37%，环比微降2%。房价的企稳主要受低库存及城建利好支撑。

3月“小阳春”行情浓烈，楼市成交强势回暖

受“两会”期间众多利好消息刺激，3月楼市成交强势回暖：“两会”期间如“房产税今年不审议”、“粤港澳大湾区”、“产权无条件续期”等重磅信号，在舆论的过度解读及大肆渲染下，楼市热情被瞬间点爆。尤其东莞独有的区位及今年众多城建利好，3月东莞楼市出现一股强烈的“小阳春”行情，成交量创过去5个月以来最高。

东莞房价稳中有涨：2017年1-3月东莞新房价格分别为：15547元、15579元和16025元，呈现出“稳中有涨”趋势。房价连续7个月处于1.55-1.65万元高位盘整状态。

区域成交：受供应影响，临深和临广水乡片成交比重上升

临深和临广水乡片供应充足，成交比重上升：2017年第一季度临深和临广一手住宅新增供应6093套和1174套，全市比重分别为65%和13%。在总体供应不足局面下，直接导致了临深片及临广水乡片成交比重明显上升，两大片区占据全市74%市场份额。相对而言，一线临深如塘厦、凤岗、黄江、长安等成交量偏平淡，二线临深如沙田、大朗、大岭山、虎门等表现突出。市区成交市场比重压缩至5%，主要受供应不足影响。前十区域仅莞城区垫底。

库存：库存平缓上升但仍处低位水平，支撑房价

截至2017年3月底，东莞一手住宅库存面积约336万平方米，按照过去2个月、3个月和6个月平均消化速度测算，去库存时间分别为9.3、9.8和8.2个月。虽然较一年前最低位272万平方米、2.6个月（按6月平均数）有所上升，但总体仍处偏低水平，支撑房价上升预期。

房企：市场集中度快速上升 “万碧”市场占有率达4成

房企市场集中度快速上升：2017年第一季度东莞销售前十房企市场占有率达58%，较去年同期的42%大幅增加16个百分点。其中主要变化在于前1-2名，第3-10名市场比重变化不明显。。

 “万碧”市场占有率达4成：2017年第一季度碧桂园以48.6亿元，22%超高占有率，代替万科成为东莞销冠。万科地产以约35.6亿元、16%占有率排名其次。两家房企市场比重高达38%，而在一年前这一比重仅16%

供应结构：100-120平米刚需户型供应比重增加最明显

“二孩”放开，减少两房户型开发：“二孩”政策放开后，受需求量影响，2017年第一季度80平米以下两房户型供应比重仅占9%，创历史新低。政策抑制投机及多套房需求，导致180平方米以上大户型开发量连续4年回落，创历史新低。

100-120平米户型供应增幅最明显：90-120平方米供应比重最大，达50%，创历史最高；迎合市场主流需求，开发商加大100-120平米首置刚需及首改刚需户型开发，供应比重达24%，较去年增加6个百分点，增幅最明显。

综述小结：政策高压下，量缩价稳

n 受2016年四季度始至2017年第一季度的多轮政策高压下，莞深楼市表现出“量缩价稳”态势。

n 受利好消息刺激，3月东莞楼市成交强势回暖，在低库存下，房价总体“稳中有升”。

n 在供应偏紧态势下，供应量直接影响成交量，第一季度临广水乡片区成交表现突出。

n 房企市场集中度快速上升，万科、碧桂园合计市场占有率达4成。

n 受“二孩”政策影响，100-120平方米首次及首改刚需产品开发量上升。