中原：一季度东莞住宅楼市量跌价稳 预计二季度成交逐步回升

在“房子是用来住的,不是用来炒的”政策基调下,全国楼市进入调控强化周期。受政策调控影响，深圳客投资热浪退潮，刚需改善自住客观望情绪升温，东莞楼市成交量接连下滑，房价有所平抑。

随着北上广及杭州、南京、青岛、三亚、长沙等多地热点城市限购或限贷政策加码，市场降温预期升温，未来房企全年业绩任务压力增大。在全国多地政策一片收紧下，东莞相继跟进，新一轮观望情绪形成，加上东莞后市潜在供应量比较大，预计调控下开发商会加快抢跑推新，但受到限购限贷限价政策施压，预计二季度成交量回升幅度有限，房价继续走稳。

月度关键词：观望情绪浓、成交降温、房价平抑

（一）新增供应状况

2017年一季度东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

一季度供应先紧后松，3月开发商抢跑明显，楼市现供应热潮。

一季度，东莞住宅新增供应120.57万㎡，环比大幅下降46.34%，同比下降36.64%。一季度楼市供应呈现先紧后松，1月和2月受春节因素以及调控趋紧预期，开发商多持观望，暂缓推货，楼市供应较为紧张。进入3月，春节气氛褪去，北京、天津、青岛、珠海、佛山、东莞等全国20多座城市陆续收紧房产政策，楼市调控严厉空前，后市十分严峻。加上冲刺一季度业绩所需，许多开发商纷纷加快入市步伐，3月东莞现鸡年第一波供应热潮。

碧桂园和万科先知先觉加快抢跑，两者供应量合占全市“半壁江山”。

由于去年整体楼市火热令到许多开发商业绩颇厚，今年一季度许多开发商心态偏向乐观，营销计划启动较慢，市场以顺卖居多。但知名品牌房企如万科、碧桂园等对后市走势把握精准，尤其节后反映相当迅速，明显加快加大量推货抢跑。据东莞中原研究部监测数据显示，一季度碧桂园住宅新增供应量约44.55万㎡，占全市比重达36.9%，万科住宅供应量约17.86万㎡，占全市比重为14.8%，两者供应量已占全市供应的半壁江山。

松湖及滨海片区大幅放量，临深供应量创近四年以来季度新低。

一季度，松山湖片区和滨海片区住宅供应大幅放量，分别为35.23万㎡、30.30万㎡，占全市比重分别为29.22%、25.13%。受龙大高速取消收费的利好推动，越来越多品牌房企进驻松山湖片区，今年一季度松山湖片区出现万科中央公园、碧桂园首座、融创松湖澜园等多个品牌房企项目纷纷亮相，促使该片区供应迎来大幅放量。去年国庆东莞限购限贷政策出台后，大量深圳投资客退潮，其中临深片区由于长期以深圳客主导而受新政影响最大，成交降温较为明显。成交疲软，导致推货节奏放缓，一季度临深供应明显萎缩，供应量约16万㎡创近四年以来季度新低。

别墅供应比例持续减少，公寓迎来高位放量。

据东莞中原研究部监测数据显示，一季度洋房供应97.81万㎡，环比下降48.43%，同比下降38.26%；别墅供应7.61万㎡，环比下降48.22%，同比下降58.66%；公寓供应15.15万㎡，环比下降25.55%，同比上升12.47%。2016年东莞10.6限购限贷新政对别墅市场冲击较大，开发商们明显减少别墅产品的推售比例，一季度别墅供应量占全市比重仅为6.31%。相应之下，商业公寓由于不限购不限贷，开发商灵活加大商业公寓的推售力度，而东莞公寓市场又以商业公寓主导，一季度东莞公寓保持较高位放量，占全市比重环比上升了4个百分点。

（二）新开工状况

楼市进入高周转开发模式，一季度住宅新开工活跃。

据东莞中原研究部监测数据显示，一季度东莞住宅新开工178.88万㎡，环比上升17.03%，同比下降21.78%。与历季度相比，今年一季度住宅开工较为活跃，共有26个项目动工开发，尤其是如时代南湾花园、鲁能公馆、保利东岸花园、融创晨熙花园、万科中央公园、时代水岸花园、石排碧桂园、碧桂园铂公馆等等品牌房企项目动工较快，且开工量占全市的56%。反映随着各大品牌房企陆续进驻，东莞楼市已经进入高周转开发模式。

（三）市场成交状况

2017年一季度东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据)

一季度受春节因素及调控趋紧影响，住宅成交持续大刹车。

据东莞中原研究部监测数据显示，一季度东莞住宅成交120.20万㎡，环比下降25.25%，同比下降60.46%。一方面，受春节假期、供应低迷影响，市场观望情绪浓，楼市人气冷清，成交较为冷淡，1月和2月住宅楼市成交持续低位放量。另一方面，在政策调控趋紧的形势下，部分客户看跌房价，新一轮观望情绪形成，同时二手房市场对一手房客户分流明显，也造成一季度楼市整体成交减弱。

两会利好及粤港澳大湾区利好规划刺激，3月市场成交明显升温。

从月度走势来看，3月东莞住宅成交65.94万㎡（合计6987套），按面积环比大幅上升220.99%，同比下降42.77%。3月成交量大步上升，究其原因：一、大量新品供应刺激需求释放。二、随着多地城市限购加码，部分客户担心东莞会跟进而失去购房资格，明显加快入市步伐。三、两会利好及粤港澳大湾区利好规划刺激，投资需求升温。

随着供应放量，松山湖片区成交一支独大。

一季度，松山湖片区住宅供应大幅放量，占全市总供应量的29%，随着供应放量，松山湖片区成交一支独大，以35.82万㎡占全市的30%，其中由于本地客持续接盘，大朗和大岭山成交表现突出。临深片区受制于高房价以及供应低迷，成交持续低位。一季度临深片区仅成交住宅13.32万㎡（合计1355套），无论按面积或套数均创下近四年以来新低。

调控升级预期加剧，首改需求加快释放。

一季度刚性需求持续释放，刚需户型成交继续主导市场。由于公寓市场供需两旺，一季度70㎡以下的户型成交占比高达22.99%。在全国多地政策调控陆续加码的形势下，东莞调控升级预期加剧，改善需求主要是首改需求明显加快释放，而再改需求、高端投资或自住需求释放严重受限贷政策抑制。据东莞中原研究部监测数据统计显示，一季度120-144㎡的产品成交比重明显上升，144方以上产品成交比重下滑显著。

受限贷政策制约，144方以上住宅成交接连惨跌。

自从去年东莞10.6新政出台后，多家银行实行差别化信贷政策，将144方以上的住宅的首付提高至6成，导致大户型产品成交惨跌。据东莞中原研究部监测数据显示，一季度东莞144方以上的住宅仅成交690套，创近三年新低，环比下降50.99%，同比去年同期下降79.30%，且其仅占全市的5.52%，刷近三年来新低。反映高首付是阻碍成交最主要原因。

住宅限购下商业公寓供需两旺，别墅成交明显萎缩。

在东莞住宅限购限贷的情形下，商业公寓由于不限购不限贷迎来出货良机，一季度开发商灵活加大商业公寓的推售力度，供应活跃刺激需求释放，一季度公寓成交3187套，占全市比重已上升至25%。另外，由于供应减少和限贷制约，别墅投资需求明显萎缩，一季度别墅仅成交348套，占全市比重为3%，创2015年以来新低。

二手房市场分流明显，交易量反超新房市场。

自去年10.6新政出台后，客户购房理性回归自住，对新房市场看跌情绪较高。但东莞新房价格整体持续坚挺，而二手房放盘量增多且价格有优势，二手房市场对新房客户的分流作用明显，交投较为活跃，二手房交易量连续两季度反超一手洋房。据东莞中原研究部监测数据统计显示，一季度二手住宅成交量反超一手洋房1199套。

（四）价格分析

一季度政策调控效果显现，全市房价整体得到平抑。

一季度，东莞政策调控效果明显，大部分开发商以稳价跑量为主，全市房价整体得到平抑。据东莞中原研究部监测数据显示，2017年一季度东莞住宅成交均价为15791元/㎡，环比微幅下降0.23%，同比涨幅收窄为36.48%。其中普通住宅均价为15279元/㎡，环比小幅上涨2.91%，同比上涨42.73%。

房价有所松动，特价房促销效果明显。

1月由于受春节放假影响，大部分项目保持稳价跑量。进入2月，不少开发商为试探市场或聚拢人气，推出部分特价房，大部分项目促销效果良好，反映市场需求尚旺，只要价格优惠达到客户心理预期即买。接着2月底至3月，陆续出现不少项目调低部分单位的备案价格，特价房促销现象明显增多。个别项目价格由于折扣大，成交量喜人，反映价格依然是快速走货的关键因素。

高价区域网签房价回调，洼地房价持续补涨。

受特殊原因制约，一季度临深、中心城区、滨海片区等高价区域网签房价出现回调。作为相对洼地的大石龙片区和水乡片区房价持续补涨，两者环比涨幅均为10%，主要受碧桂园、恒大等品牌房企项目明显涨价且成交体量较大推动。

（五）东莞房企及住宅销售情况

碧桂园业绩反超万科13亿元，各房企间业绩分化明显。

一季度，碧桂园和万科抢跑明显，霸主之争尤为激烈，最终碧桂园以48.53亿元坐上榜首之位，远超万科12.91亿元。其中旗下多个项目成为吸金王，如沙田碧桂园吸金10.84亿元、松湖碧桂园8.31亿元、碧桂园帕克诺雅7.22亿元和虎门碧桂园6.23亿元。而万科主要靠万科中央公园、万科珠江东岸、万科中心、万科云城、南部湾万科城等几个项目揽金35.62亿元位居全市第二，排名全市第三名的广东珑远集团与万科拉开了25亿的距离。前十门槛明显降低至3.37亿元，同比去年一季度的8.34亿元降低了4.97亿元。市场低迷的形势下，诸侯竞争白热化，业绩分化明显。

市场集中度大幅提高，购房需求向品牌房企项目集中。

值得注意的是，市场购房行为理性回归自住后，购房需求进一步向品牌房企项目集中，一季度住宅成交套数排名全市TOP10中，有7个项目为品牌房企项目。市场品牌集中度大幅提高，一季度全市商品房销售业绩排行前十的市场占有率合计为58.16%，其中碧桂园和万科业绩分别占全市的21.81%、16.01%。

（六）库存供应状况

住宅库存消化周期加快拉长，楼市逐渐向“供过于求”回归。

据东莞中原研究部数据监测，2017年一季度全市住宅库存面积约423.76万㎡(合计35810套)，环比小幅下降1.86%。按照过去一年的消化速度计算，目前东莞住宅存量消化周期加快拉长至6.5个月，创15年10月份以来的最高位，市场供求关系已经从基本平衡朝“供过于求”方向转变。据东莞中原研究部监测数据统计发现，下半年潜在供应量很大，许多品牌房企项目进入楼市抢分“蛋糕”，又因本轮调控周期可能较长，房价或面临下行压力，建议手头有货开发商尽快跑量，现金为王。

洋房库存消化周期逼近6个月，别墅消化周期加速拉长。

从物业分类来看，3月底洋房、公寓和别墅的库存量分别为280.51万㎡、55.45万㎡、87.81万㎡，消化周期分别为5.7个月、8.5个月、9.7个月。受调控政策收紧影响，东莞楼市成交降温明显，洋房消化周期连续8个月持续拉长。别墅成交持续低迷，库存消化周期加速拉长。

（七）后市展望

● 经济：经济乍暖还寒 中国仍面临经济下行压力。

延续2016年下半年以来趋稳回暖的趋势，2017年中国经济开局表现强劲。经济乍暖还寒，3月中国经济出现转弱的迹象。最新公布的3月财新中国制造业和服务业采购经理人指数（PMI）双双回落，分别低于2月0.5个和0.4个百分点，制造业和服务业增速双双下滑反映投资意愿及终端需求并未见明显改善。房地产周期性回落，制造业投资或走弱，中国仍面临经济下行压力。

● 政策：东莞实行限价，影响市场信心。

3月21日下午，东莞政府响应中央“限投资、降杠杠、防范资产泡沫”的调控精神，发布了《关于进一步规范我市房地产市场发展的通知》，通知主要内容包括调整土地供应结构，增加住房用地供应量，同时为了打击加杠杠购地的行为，土地拍卖实行限价，要求竞买资金须要为自有资金；为不让房价上涨，实现全年的房价控制目标，明显缩短调低价格备案时间，拉长调高价格备案时间，并要求新建商品住房项目首次申报房价备案的，须以幢（栋）为单位申报，申报均价应不高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的20%(含)。

该政策出台反映了东莞政府稳定房价的决心，将影响短期市场信心，部分投资者或进入新一轮观望，市场将回归自住需求为主。

● 　深圳市场：短期内受新房供应增多推动，成交活跃度会有所提升。

自去年10月深圳出台房地产调控政策以来，全市楼市成交量价持续处于向下趋势，反映政策调控效果比较明显。3月以来全国较多城市密集出台调控政策，受楼市新一轮的调控影响，客户观望情绪开始回升，深圳虽然暂无新政出台，市场成交依然偏向谨慎。短期内深圳楼市新房受供应增多推动，成交活跃度会提升，成交价格随着成交结构转向刚需而保持平稳。

东莞市场：

● 供应：政策调控加快开发商抢跑推新，楼市供应有望持续活跃。

随着北上广及杭州、南京、青岛、三亚、长沙等多地热点城市限购或限贷政策加码，市场降温预期升温，未来房企全年业绩任务压力增大。在全国多地政策一片收紧下，东莞相继跟进，政策收紧将导致部分需求受压抑，加上东莞后市潜在供应量比较大，预计调控下开发商会加快抢跑推新，二季度楼市供应有望持续活跃。据东莞中原研究部不完全统计显示，其中预计4月推新的项目分别有万科金域缇香、大道松山湖、光大山湖城、富通旗峰公馆、安华香蜜湖、新世纪上河居、保源天御湾、金地湖山大境、保利锦城等，楼市供应持续活跃放量，有利刺激市场成交。

● 需求：中山限购以及佛山限购升级，有助东莞购房需求增长。

3月全国20多个城市房产政策陆续收紧，重磅抑制投资投机行为。3月底，佛山限购限贷升级，非本市户籍的限购1套房，且购房时需提供1年社保，不得补缴。同时，中山也实行限购政策，尽管限购2套，但第一套也要提供半年以上社保证明。相比之下，非本市户籍人士在东莞购房第一套房完全无限制，东莞限购政策相对要宽松一些。加上东莞毗邻深圳，地理交通优势明显，且近期楼市供应活跃，将会吸引深圳中介积极往东莞带客，东莞楼市或迎来一波需求回归潮。

同时，由于多地热点城市限购政策从严空前，加剧东莞限购政策加码的预期，短期恐慌入市现象会增多。深圳客加快向莞外溢，东莞本地客持续接盘，市场成交有望升温。

● 对开发商建议：各种户型产品灵活搭配，现金为王。

随着美联储加息，国内资金外逃压力加剧，房企融资成本提高。从中央调控的趋势看，此轮限购限贷调控将是长周期的调整。在新一轮政策从严调控下，市场需求被压抑，市场难免面临降温，销售速度放缓加剧房企到位资金压力。又基于东莞政府限制开发商涨价，2017年将是现金为王，以价换量的一年。考虑上半年楼市供应仍然偏紧，下半年诸多万科、碧桂园等大品牌房企项目入市抢客，在市场需求容量大幅萎缩的情况下，房企竞争压力不言而喻，因此手头有充足货源的房企们在上半年提前抢跑不容迟疑。尤其是当前受东莞限购加码预期以及粤港澳大湾区利好规划的作用，许多客户赶集买房，二季度将是开发商出货的好机会。

推货策略方面，由于大户型出货比较艰难，可推一些小户型及商业物业进行灵活搭配，以完成销售目标。

● 量价：预计成交量逐步回升，房价走势整体趋稳。

随着政策调控继续收紧，后市形势逐显严峻，预计越来越多开发商会达成共识先走为上，预计二季度楼市供应节奏加快，新品供应充足，客户入市步伐加快，预计二季度成交量逐渐回升。价格方面，3月出台的限价政策会逐渐发挥作用，在政府的严控下，预计房价走势整体趋稳。