中原地产发布：2017年第1季度东莞土地市场研究报告

2017年一季度，宏观环境发生显著变化，包括货币环境、政策环境等。美联储加息，人民币通过境外融资成本加大。国内输入型通胀，通胀预期持续增强，央行也变相加息，货币环境比2016年有所收紧。3月两会过后，全国30余座城市调控升级加码，北上广深认房又认贷，限购+限贷+限转让等组拳调控方式密集出台，这也反映出中央打击投资客的决心，回归“房子不是用来炒的，是用来住的”居住属性。

3月21日，东莞市政府也发布了房地产调控新政，里面提及了增加土地供应、探索土地创新交易方式、开发商参与土地竞拍的保证金必须的自持资金、开发商物价备案根据楼面地价及建安成本等多因素。开发商涨价面临诸多限制，新房定价上逐渐回归理性。参与土地竞拍的资金必须是自持资金，政府在打击加杠杆购地的行为。一季度东莞土地市场交易量维持低位水平，供应缺口持续增大。整个季度东莞商住地成交仅1宗、商业用地挂零成交，商住市场十分沉寂。尽管只出让一宗商住地，但从土地的拍卖热度来看，地块位于凤岗，吸引了中海、龙光、碧桂园、保利、招商、万科、平安不动产等房地产大鳄参与竞拍，可见热点区域的热点地块受到品牌房企的抢夺。虽然是限价房，但还是吸引很多品牌开发商参与争夺，最终中海地块以292284 万元 + 配建 36450平方米的形式拿下该地块。地块总建筑面积为14.61万㎡，配建3.65万㎡商品房，可售面积为10.97万㎡，可售楼面地价为26646元/㎡。
展望二季度，政府部门将会加快推地节奏，土地供应量有望增多。预计5月份东莞商住地市场陆续有地块出让，有望打破当前土地交易沉寂的局面。

一、 一季度土地市场供需延续低迷。

一季度总体叙述：

一季度全国土地市场热度不减，地王持续刷新新纪录。东莞土地受到供应制约，供需依然低位徘徊。数据上来看，供应方面，东莞土地市场供应13宗地块，占地面积合计75.71万㎡，环比减少46.45%，同比减少56.66%。其中，商住地供应2宗，占地面积合计8.39万㎡，环比减少78.29%，同比减少54.55%。本季度东莞商住地市场仅有2宗地块挂牌入市。成交方面，土地成交12宗，占地面积82.64万㎡，环比减少30.22%，同比减少48.19%。其中，商住地成交1宗，占地面积7.31万㎡，环比减少81.11%，同比减少69.41%。一季度土地市场成交量大幅回落，低迷格局延续。本季度商住地成交规模达到29.23亿元，该地块是限价地，制约成交金额更高。

价格方面，今年第一季度商住地成交楼面地价26646元/㎡，环比上升492.07%，同比上升892.06%；商住地成交单价53292元/㎡，环比上升376.33%，同比上升783.89%。

二、 宏观环境

1、 政策环境：新一轮调控蔓延升级，多城市增加土地供应，调整土地拍卖方式。

春节过后，全国房地产市场热度迅速升温，2月房价上涨城市由1月的45个增加至56个。北京、上海等城市的二手房房价也出现快速上涨势头。市场热度不减、房价出现新一轮的反弹趋势的背景下，全国一二线热点城市纷纷出台调控升级加码的政策。

全国两会过后，中央定调全年政策将分类调控、因城施策。两会后，全国多个城市陆续出台调控升级加码的政策，限购+限贷+限转让等多组拳方式。与上一轮限购热潮不同，本轮调控有如下特征：其一，认房又认贷。北上广深作为全国政策风向标的一线城市，既认房又认贷，广州更是两次升级加码，非户籍购买的社保或个税年限从3年延长至5年，限购范围扩散至全市，增城从化也加入了限购行列。其二，限购范围扩大，提高入市门槛。其二，加强物价备案及预售证的管控。其三，探索新的调控模式，如限转让。截至3月底，全国大约有30个城市启动调控加码政策，这主要是热点城市楼市热度升温诱发。今年中央将会分类调控，三四线城市仍以去库存为主基调，但是一些及部分热点二线城市调控将会持续升级加码。中央多次重申，房子不是用来炒，是用来住的基调，严厉打击投资客。政策调控将会史上最严厉，投资客再政策的打击下，失去购房资格或离场房地产。

中国房地产历年来的调控，房价向上的趋势不改，根本原因在于城市发展的不平衡，一二线城市资源优势，土地供应紧缺。供不应求是导致房价上涨的最根本矛盾。新一轮调控在深化蔓延，不少热点城市增加土地供应，改善供求关系。东莞土地政策方面，主要有三个方面：其一，增加供应偏紧、库存量少的区域住房用地的供应力度，通过土地供给来平衡新房市场的供求关系，这体现出未来1年以上的供应量增加，短期内对市场供求关系影响甚微。其二，加大存量用地的盘活力度，闲置地块的动工进度将会明显加快。其三，R2性质的用地供应量有望升温，R5性质含有商业用地较多混合商住地供应将会减少。东莞商业面临着高库存的消化压力，这也体现政府减少商业用地的供应，利于商业去库存。东莞过去一年房价的快速上涨，背后根本原因在于市场的供求失衡。通过增加土地合理供给，长远改善供求矛盾，稳定市场预期，稳定房地产发展。