中原地产发布：2017年第1季度东莞土地市场研究报告

2017年一季度，宏观环境发生显著变化，包括货币环境、政策环境等。美联储加息，人民币通过境外融资成本加大。国内输入型通胀，通胀预期持续增强，央行也变相加息，货币环境比2016年有所收紧。3月两会过后，全国30余座城市调控升级加码，北上广深认房又认贷，限购+限贷+限转让等组拳调控方式密集出台，这也反映出中央打击投资客的决心，回归“房子不是用来炒的，是用来住的”居住属性。

3月21日，东莞市政府也发布了房地产调控新政，里面提及了增加土地供应、探索土地创新交易方式、开发商参与土地竞拍的保证金必须的自持资金、开发商物价备案根据楼面地价及建安成本等多因素。开发商涨价面临诸多限制，新房定价上逐渐回归理性。参与土地竞拍的资金必须是自持资金，政府在打击加杠杆购地的行为。一季度东莞土地市场交易量维持低位水平，供应缺口持续增大。整个季度东莞商住地成交仅1宗、商业用地挂零成交，商住市场十分沉寂。尽管只出让一宗商住地，但从土地的拍卖热度来看，地块位于凤岗，吸引了中海、龙光、碧桂园、保利、招商、万科、平安不动产等房地产大鳄参与竞拍，可见热点区域的热点地块受到品牌房企的抢夺。虽然是限价房，但还是吸引很多品牌开发商参与争夺，最终中海地块以292284 万元 + 配建 36450平方米的形式拿下该地块。地块总建筑面积为14.61万㎡，配建3.65万㎡商品房，可售面积为10.97万㎡，可售楼面地价为26646元/㎡。
展望二季度，政府部门将会加快推地节奏，土地供应量有望增多。预计5月份东莞商住地市场陆续有地块出让，有望打破当前土地交易沉寂的局面。

一、 一季度土地市场供需延续低迷。

一季度总体叙述：

一季度全国土地市场热度不减，地王持续刷新新纪录。东莞土地受到供应制约，供需依然低位徘徊。数据上来看，供应方面，东莞土地市场供应13宗地块，占地面积合计75.71万㎡，环比减少46.45%，同比减少56.66%。其中，商住地供应2宗，占地面积合计8.39万㎡，环比减少78.29%，同比减少54.55%。本季度东莞商住地市场仅有2宗地块挂牌入市。成交方面，土地成交12宗，占地面积82.64万㎡，环比减少30.22%，同比减少48.19%。其中，商住地成交1宗，占地面积7.31万㎡，环比减少81.11%，同比减少69.41%。一季度土地市场成交量大幅回落，低迷格局延续。本季度商住地成交规模达到29.23亿元，该地块是限价地，制约成交金额更高。

价格方面，今年第一季度商住地成交楼面地价26646元/㎡，环比上升492.07%，同比上升892.06%；商住地成交单价53292元/㎡，环比上升376.33%，同比上升783.89%。

二、 宏观环境

1、 政策环境：新一轮调控蔓延升级，多城市增加土地供应，调整土地拍卖方式。

春节过后，全国房地产市场热度迅速升温，2月房价上涨城市由1月的45个增加至56个。北京、上海等城市的二手房房价也出现快速上涨势头。市场热度不减、房价出现新一轮的反弹趋势的背景下，全国一二线热点城市纷纷出台调控升级加码的政策。

全国两会过后，中央定调全年政策将分类调控、因城施策。两会后，全国多个城市陆续出台调控升级加码的政策，限购+限贷+限转让等多组拳方式。与上一轮限购热潮不同，本轮调控有如下特征：其一，认房又认贷。北上广深作为全国政策风向标的一线城市，既认房又认贷，广州更是两次升级加码，非户籍购买的社保或个税年限从3年延长至5年，限购范围扩散至全市，增城从化也加入了限购行列。其二，限购范围扩大，提高入市门槛。其二，加强物价备案及预售证的管控。其三，探索新的调控模式，如限转让。截至3月底，全国大约有30个城市启动调控加码政策，这主要是热点城市楼市热度升温诱发。今年中央将会分类调控，三四线城市仍以去库存为主基调，但是一些及部分热点二线城市调控将会持续升级加码。中央多次重申，房子不是用来炒，是用来住的基调，严厉打击投资客。政策调控将会史上最严厉，投资客再政策的打击下，失去购房资格或离场房地产。

中国房地产历年来的调控，房价向上的趋势不改，根本原因在于城市发展的不平衡，一二线城市资源优势，土地供应紧缺。供不应求是导致房价上涨的最根本矛盾。新一轮调控在深化蔓延，不少热点城市增加土地供应，改善供求关系。东莞土地政策方面，主要有三个方面：其一，增加供应偏紧、库存量少的区域住房用地的供应力度，通过土地供给来平衡新房市场的供求关系，这体现出未来1年以上的供应量增加，短期内对市场供求关系影响甚微。其二，加大存量用地的盘活力度，闲置地块的动工进度将会明显加快。其三，R2性质的用地供应量有望升温，R5性质含有商业用地较多混合商住地供应将会减少。东莞商业面临着高库存的消化压力，这也体现政府减少商业用地的供应，利于商业去库存。东莞过去一年房价的快速上涨，背后根本原因在于市场的供求失衡。通过增加土地合理供给，长远改善供求矛盾，稳定市场预期，稳定房地产发展。

2、 全国市场：土地供需微降，但土地价格连续走高，土拍热点不减。

根据数据监控显示，2017年一季度全国300个城市土地供应量同比去年同期微小下降6%，成交面积微小下降3%，供需均出现微小下滑。土地出让金额6835亿元，同比去年同期上涨51%，楼面地价4019元/㎡，同比上涨55%。土地成交金额的持续走高，主要是全国土地市场竞拍热度不减，楼面地价持续走高。由于土地市场的调整往往要滞后于新房市场，开发商在拿地策略上仍然保持相对乐观的市场预期。热点城市的地块，开发商参与竞拍的热度高，全国依然诞生不少地王。

3月土地成交规模走低，但交投氛围依然热烈。

3月全国经营性地块成交244幅，环比下降16%；成交建面2318万平方米，同、环比跌幅都接近20%。成交总价1447亿元，环比减少6%，同比仍增长54%。从土地价格来看，3月楼面地价提升至6244元/平方米，环比上涨17%，同比上涨90%。3月土地平均溢价率升至50.3%，环比增加19.5个百分点。尤其热点城市部分地块高溢价成交，楼面地价再创新高，反映土地市场热度丝毫不减。

三、东莞土地市场

（一）、土地供应

1、一季度东莞土地整体供应量维持低位，政府供地力度深度放缓。

据东莞中原研究部监测数据显示，2017年第1季度东莞土地供应13宗，占地面积合计75.71万㎡，环比减少46.45%，同比减少56.66%。其中，商住地供应2宗，占地面积合计8.39万㎡，环比减少78.29%，同比减少54.55%。工业用地9宗，占地面积合计43.27万㎡，环比减少28.37%，同比减少38.59%，其它用地供应2宗，占地面积合计24.04万㎡，环比减少38.59%，同比增加384.95%。工业用地占比57%、其它用地占比32%、商住地用地占比11%。工业用地供应占绝对主流。

一季度东莞土地整体供应量维持低位，政府推地力度深度放缓。供应地块以工业地块为主，商业用地挂零供应，商住地仅有2宗入市。全年供地计划尚未公布，一季度为土地市场的常规性推地淡季，土地供应量明显不足。

2、一季度商住地供应仅2宗地块，地荒局面越演越烈。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年第一季度商住地供应2宗，，占地面积合计8.39万㎡，环比减少78.29%，同比减少54.55%，建筑面积合计17.01万㎡，环比减少82.31%，同比减少60.25%。从月份供应走势来看，1月和2月各有有1宗地块入市。

 一季度东莞商住地市场仅有2宗地块供应，低迷行情延续。东莞商住地市场长期供应不足的趋势延续，地荒局面越演越烈。本月供应的两宗地块分别是凤岗和中堂两宗地块，其中凤岗是东莞首宗限价地，中堂地块已中止出让。

（二）、土地成交

1、一季度土地出让金高位回落，但仍然处于相对高位水平。

根据东莞中原研究部监测数据显示，今年一季度东莞土地成交金额为35.02亿元，环比上季度减少31.18%，同比增加24.33%。其中，商住地成交金额29.23亿元，环比减少32.45%，同比增加102.94%，商住地成交金额贡献总金额的83%。本季度东莞土地出让金额高位回落，主要是仅有一宗商住地挂牌入市，反映商住地溢价高。

2、供应不济，一季度东莞土地成交规模维持低位水平。

商住地缺口持续增大，地荒局面持续发酵。

据东莞中原研究部监测数据显示，2017年第一季度东莞土地市场成交12宗，占地面积合计82.64万㎡，环比上季度减少30.22%，同比减少48.19%，成交建筑面积合计184.76万㎡，环比减少28.73%，同比减少43.13%。整体土地市场成交环比同比均大幅回落，交易量维持低位水平。分类型来看，商住地成交1宗，占地面积合计7.31万㎡，环比减少81.11%，同比减少69.41%；工业用地成交9宗，占地面积合计51.29万㎡，环比增加36.97%，同比减少60.15%，工业用地占整体成交量的62%。

一季度东莞商住地仅有1宗地块出让，且是位于热门区域的凤岗。商业用地成交断档，一季度东莞土地市场维持低位水平。一季度东莞出让的凤岗商住地，吸引了多家企业参与竞拍，最终可售楼面地价再刷新地王，由此可以反映出市场具有如下几个特征：

其一，供求矛盾持续恶化，地荒局面持续发酵。一季度东莞仅有一宗地块挂牌出让，土地供求矛盾日益恶化。

其二，开发商的市场预期偏乐观。由于土地市场的调整往往要滞后于新房市场，开发商过去两年宽松的货币政策获得充裕的资金融资以及销售资金回笼的到位，东莞土地市场长期供应紧缺，开发商的市场预期偏乐观。

其三，临深片区将是品牌开发商角逐的天下，临深片区的热门地块吸引多家企业参与竞拍。

3、一季度东莞商住地仅有1宗地块成交，2月和3月成交均断档。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年第一季度商住地成交1宗，占地面积合计7.31万㎡，环比减少81.11%，同比减少69.41%，建筑面积合计14.61万㎡，环比减少84.8%，同比减少72.75%。从月度走势来看，1月成交1宗，2月和3月成交均断档。

本季度成交的商住地占地规模为7.31万㎡，该地块是限价地块，地块交易总价至292284万元之后停止竞地价，改为竞投配建的商品房面积。最终中海地块以292284 万元 + 配建 36450平方米的形式拿下该地块。地块总建筑面积为14.61万㎡，配建3.65万㎡商品房，可售面积为10.97万㎡，可售楼面地价为26646元/㎡。

地块位于东莞房地产开发最热门的区域凤岗，附近的楼盘大运城邦有9成是来自深圳客购买，直接打深圳客的区域。地块吸引了中海、龙光、碧桂园、保利、招商、万科、平安不动产等房地产大鳄参与竞拍，可见热点区域的热点地块受到品牌房企的抢夺。虽然是限价房，但还是吸引很多品牌开发商参与争夺。临深片区是东莞目前市场蛋糕最大，开发最热门的片区。东莞未来有多条轨道交通对接深圳，深圳城市与产业更新，东莞是承接深圳产业最大的受益者。莞深融城的趋势加剧，2016年深圳房价与东莞房价的价格差近4万元，价格差持续扩大，高房价的深圳仍然会使得深圳的需求往周边城市外溢，东莞是不少深圳客置业的首选。品牌开发商热衷于热点区域布局，且布局的重点战略比较趋同，使得热点区域地块过度竞争，拍卖热烈。首次进入东莞的品牌开发商更多是选取房地产开发的热点来布局。

6、临深地块继续成市场“香饽饽”，楼面地价再冲击天花板。

据东莞中原研究部监测数据显示，2017年第一季度东莞仅有凤岗一宗商住地挂牌入市。由于地块位于热门的临深片区，吸引多家企业参与争夺，临深热门区域的地块依然成为市场香饽饽。本季度商住地市场仅有凤岗一宗地块挂牌出让，剔除配建面积36450㎡，该地块可售建筑面积为10.97万㎡，可售面积折合楼面地价26646元/㎡，这是继黄江北大资源25264元/㎡的单价地王之后的又一个刷新纪录。热门区域地块，备受品牌开发商的青睐，地块竞拍过渡竞争，可售楼面地价再冲击天花板。

7、东莞首宗限价地出让，抑制溢价率走高。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年第一季度东莞商住地溢价率为33%，为近5个季度以来的最低水平。东莞本季度仅有一宗商住地块挂牌入市，该地块采取的限地价+竞配建的形式进行拍卖。地块拍卖至地价的最高限制后，采取竞拍配建面积，由于是限价地，抑制溢价率的持续走高。

四、后市展望

① 、美联储加息和国内通胀预期增强，货币环境将有所收紧。

3月16日，美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点到0.75%至1%水平，符合市场普遍预期。美联储加息，房企通过境外融资的成本加大。近日，中国人民银行行长周小川表示，在实施多年量化宽松货币政策之后，本轮政策周期已经接近尾声，即货币政策不再像过去那样宽松。受到输入型通胀的影响以及过去中国宽松货币政策所产生的后遗症，2017年国内通胀预期将会持续增强。美联储加息、中国经济也将不会过度依赖宽松的货币政策来刺激增长以及通胀抬头等综合因素，可以预判2017年整体货币环境将会有所收紧，开发商融资的成本和难度都会加大。

② 、国土部门将增加土地供应缓解新房市场供求矛盾，二季度土地供应量升温。

3.21东莞政府发布了房地产新政，新政内容显示，加强全市房地产用地规划调整，适当增加住房用地比例。供应偏紧、库存量少的区域，增加住房用地量。商品住房库存量较高的区域，控制住房用地供应量。东莞楼市面临着长期供应偏紧的局面，地荒局面越演越烈，导致土地拍卖过度竞争，诞生多宗高价地王。在房价上涨的压力之下，国土部门将会适当增加土地供应，长远改善新房的供求矛盾关系。随着二季度全年的供地计划公布，二季度国土部门将会加快推地节奏，整体土地供应量有望升温。

③ 、政府探索“限地价、竞配建人才房等土地交易方式，地价有望理性回归。

3.21新政内容显示，东莞政府将探索采取“限地价、竞配建人才房(保障性住房)”“限房价、竞地价”等新型房地产用地交易方式,促进土地市场理性平稳，严控地价过快上涨。热点区域的热门地块或采取“限价地+竞配建”等形式交易，但由于土地市场“粥少僧多”，优质地块依然吸引房企参与争夺。由于政策的严厉打压，开发商的市场预期会有所改。再加上今年货币环境的收紧，开发商竞拍地块的资金更为苛刻，土地交易热度和诞生的地王宗数都要比2016年有所下降，东莞整体地价有望理性回归。

④ 、开发商参与土地竞拍，用地竞买资金为自有资金，土地资源将向资金实力企业靠拢。

新政同时提出，申请人商品住房用地竞买资金(即地价款,含竞买保证金)须为自有资金，不得为银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金等，否则将导致竞买失败及竞买保证金损失。一方面对开发商的资金实力和要求更高，另一反面也体现出，政府将会严格监管企业购买土地的资金来源，打击开发商加杠杆购地的行为。开发商竞拍地块，对资金要求更高，土地资源将向资金实力的企业靠拢。

⑤ 、东莞商住地将连续3个月“挂零”成交，商住市场持续沉寂。

根据中原监测数据显示，未来阶段性东莞土地市场将有17宗土地挂牌入市，占地面积合计45.36万㎡，建筑面积合计95.59万㎡。未来阶段出的地块全是工业用地和其它用地，其中工业用地13宗，占地面积36.06万㎡，建筑面积78.26万㎡，其它用地4宗，占地面积9.3万㎡，建筑面积17.33万㎡。4月东莞本计划出让的中堂商住地被中止出让，4月东莞商住地依然成交断档，这是东莞今年来的第三个月挂零成交的月份。市场严重缺地，推地节奏无法跟上购地需求，开发商更多通过协议出让、三旧改造等方式斩获地块，4月东莞商住地依然归于沉寂。