中原地产发布：2017年第1季度东莞土地市场研究报告

据东莞中原研究部监测数据显示，今年第一季度商住地成交1宗，占地面积合计7.31万㎡，环比减少81.11%，同比减少69.41%，建筑面积合计14.61万㎡，环比减少84.8%，同比减少72.75%。从月度走势来看，1月成交1宗，2月和3月成交均断档。

本季度成交的商住地占地规模为7.31万㎡，该地块是限价地块，地块交易总价至292284万元之后停止竞地价，改为竞投配建的商品房面积。最终中海地块以292284 万元 + 配建 36450平方米的形式拿下该地块。地块总建筑面积为14.61万㎡，配建3.65万㎡商品房，可售面积为10.97万㎡，可售楼面地价为26646元/㎡。

地块位于东莞房地产开发最热门的区域凤岗，附近的楼盘大运城邦有9成是来自深圳客购买，直接打深圳客的区域。地块吸引了中海、龙光、碧桂园、保利、招商、万科、平安不动产等房地产大鳄参与竞拍，可见热点区域的热点地块受到品牌房企的抢夺。虽然是限价房，但还是吸引很多品牌开发商参与争夺。临深片区是东莞目前市场蛋糕最大，开发最热门的片区。东莞未来有多条轨道交通对接深圳，深圳城市与产业更新，东莞是承接深圳产业最大的受益者。莞深融城的趋势加剧，2016年深圳房价与东莞房价的价格差近4万元，价格差持续扩大，高房价的深圳仍然会使得深圳的需求往周边城市外溢，东莞是不少深圳客置业的首选。品牌开发商热衷于热点区域布局，且布局的重点战略比较趋同，使得热点区域地块过度竞争，拍卖热烈。首次进入东莞的品牌开发商更多是选取房地产开发的热点来布局。

6、临深地块继续成市场“香饽饽”，楼面地价再冲击天花板。

据东莞中原研究部监测数据显示，2017年第一季度东莞仅有凤岗一宗商住地挂牌入市。由于地块位于热门的临深片区，吸引多家企业参与争夺，临深热门区域的地块依然成为市场香饽饽。本季度商住地市场仅有凤岗一宗地块挂牌出让，剔除配建面积36450㎡，该地块可售建筑面积为10.97万㎡，可售面积折合楼面地价26646元/㎡，这是继黄江北大资源25264元/㎡的单价地王之后的又一个刷新纪录。热门区域地块，备受品牌开发商的青睐，地块竞拍过渡竞争，可售楼面地价再冲击天花板。

7、东莞首宗限价地出让，抑制溢价率走高。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年第一季度东莞商住地溢价率为33%，为近5个季度以来的最低水平。东莞本季度仅有一宗商住地块挂牌入市，该地块采取的限地价+竞配建的形式进行拍卖。地块拍卖至地价的最高限制后，采取竞拍配建面积，由于是限价地，抑制溢价率的持续走高。

四、后市展望

① 、美联储加息和国内通胀预期增强，货币环境将有所收紧。

3月16日，美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点到0.75%至1%水平，符合市场普遍预期。美联储加息，房企通过境外融资的成本加大。近日，中国人民银行行长周小川表示，在实施多年量化宽松货币政策之后，本轮政策周期已经接近尾声，即货币政策不再像过去那样宽松。受到输入型通胀的影响以及过去中国宽松货币政策所产生的后遗症，2017年国内通胀预期将会持续增强。美联储加息、中国经济也将不会过度依赖宽松的货币政策来刺激增长以及通胀抬头等综合因素，可以预判2017年整体货币环境将会有所收紧，开发商融资的成本和难度都会加大。

② 、国土部门将增加土地供应缓解新房市场供求矛盾，二季度土地供应量升温。

3.21东莞政府发布了房地产新政，新政内容显示，加强全市房地产用地规划调整，适当增加住房用地比例。供应偏紧、库存量少的区域，增加住房用地量。商品住房库存量较高的区域，控制住房用地供应量。东莞楼市面临着长期供应偏紧的局面，地荒局面越演越烈，导致土地拍卖过度竞争，诞生多宗高价地王。在房价上涨的压力之下，国土部门将会适当增加土地供应，长远改善新房的供求矛盾关系。随着二季度全年的供地计划公布，二季度国土部门将会加快推地节奏，整体土地供应量有望升温。

③ 、政府探索“限地价、竞配建人才房等土地交易方式，地价有望理性回归。

3.21新政内容显示，东莞政府将探索采取“限地价、竞配建人才房(保障性住房)”“限房价、竞地价”等新型房地产用地交易方式,促进土地市场理性平稳，严控地价过快上涨。热点区域的热门地块或采取“限价地+竞配建”等形式交易，但由于土地市场“粥少僧多”，优质地块依然吸引房企参与争夺。由于政策的严厉打压，开发商的市场预期会有所改。再加上今年货币环境的收紧，开发商竞拍地块的资金更为苛刻，土地交易热度和诞生的地王宗数都要比2016年有所下降，东莞整体地价有望理性回归。

④ 、开发商参与土地竞拍，用地竞买资金为自有资金，土地资源将向资金实力企业靠拢。

新政同时提出，申请人商品住房用地竞买资金(即地价款,含竞买保证金)须为自有资金，不得为银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金等，否则将导致竞买失败及竞买保证金损失。一方面对开发商的资金实力和要求更高，另一反面也体现出，政府将会严格监管企业购买土地的资金来源，打击开发商加杠杆购地的行为。开发商竞拍地块，对资金要求更高，土地资源将向资金实力的企业靠拢。

⑤ 、东莞商住地将连续3个月“挂零”成交，商住市场持续沉寂。

根据中原监测数据显示，未来阶段性东莞土地市场将有17宗土地挂牌入市，占地面积合计45.36万㎡，建筑面积合计95.59万㎡。未来阶段出的地块全是工业用地和其它用地，其中工业用地13宗，占地面积36.06万㎡，建筑面积78.26万㎡，其它用地4宗，占地面积9.3万㎡，建筑面积17.33万㎡。4月东莞本计划出让的中堂商住地被中止出让，4月东莞商住地依然成交断档，这是东莞今年来的第三个月挂零成交的月份。市场严重缺地，推地节奏无法跟上购地需求，开发商更多通过协议出让、三旧改造等方式斩获地块，4月东莞商住地依然归于沉寂。