欧阳捷：新城要全速奔跑 未来就可能沉没

“从去年10月份开始计算，本轮政策调控至少要持续18个月，18个月后，三四线和非热点的二线城市可能会逐步放开，热点二线城市可能两年以后放开，但一线城市在未来不要指望会放开，因为一线城市的供求失衡是难于解决的。”

乍暖还寒的4月，上海普陀区中江路上，落地玻璃镶嵌的新城控股大厦在耀眼阳光下格外夺目。在这里，新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷接受了观点地产新媒体的专访，就对近来国内三四十个城市接连加码调控的现象进行了深入分析。

他指出，本轮调控政策是应对货币超发和人、地、钱错位配置两个核心“历史问题”的暂时性措施，而后者错配在于控制大城市人口和边界两项国策所致。短期来看，调控是有效的，但从长期来看，要真正达到调控的目的还是要从供给侧改革入手。

细述调控背后经济、政策、历史原因、土地供给等各种因素之间错综复杂关系之外，在2017年这个发展关键之年，作为企业的对外发言人，欧阳捷进一步阐述了新城的千亿目标之策。

现在不奔跑，未来就可能沉没

2016年，新城的千亿冲刺步伐在行业中无疑是瞩目的：全年合约销售金额同比翻番跃过500亿大关，并且在竞争激烈的土地市场拿下40宗地块揽入千万平米土储，这在行业中是少有的。

但在欧阳捷看来，新城全速奔跑背后实际上是对未来的焦虑和不安，“现在不进不是退的问题，而是可能就沉没了”。

“我们统计的数据显示，去年全国销售金额前23家房企的金额合计3.15万亿，在整个房地产销售总金额中占比26.8%。匡算了一下，他们只要保持比过去复合增长率低一些的速度，比如说每年增长25%，这23家房企2020年的市场占有份额就会超过50%。实际上，他们过去几年的平均增长速度是34%。”

所以，欧阳捷表示，目前公司首要的还是继续扩大规模。

实际上，早在前两年，新城控股就提出了到2020年完成千亿的目标，及至从最新公布的2017年第一季度完成231.39亿元的销售业绩来看，今年完成850亿元目标已是大概率事件。

欧阳捷再一次分析：“如果按照四个季度平均的话，我们会超过900亿元”。

对于行业集中度进一步加强的现实，欧阳捷表示，新城不仅要在规模上“跑赢大势”，而在增加土储方面则要讲究“相对的优势”。

据了解，即便在过去调控不断的两个月里，新城依旧掷下重金在常州及佛山拿下三宗地块。

欧阳捷指出，对于战略性进驻的城市，拿地价可能会略高一点，而“企业最重要的不是说一定要取得一个绝对值，而是取得一个相对优势，如果能取得相对优势，就意味着跑赢了大势”。

欧阳捷进一步分析指出，寄希望今年土地市场出现拿地窗口期的判断不一定是对的，在全国经济形势相对平稳以及一些城市土地供应相对减少的情况之下，未来不会出现拿地的真正窗口期，今年的地整体上比去年只贵不便宜，尽管可能有少数城市、少量的项目可能会捡漏。

受此影响，在地价高企之下，如何在规模扩张与提高利润两者之间取得一个平衡状态，则成为一门至关重要的“技术活”。

欧阳捷坦言，在快速扩张以及大量研发投入因素的影响下，公司2016年8.7%的净利润在行业内并不算高，但实际上公司在扩大规模和利润两方面都在同步进行，并且早已经提出了“降本增效”的核心理念，即从优化设计方案、产品入手，“在不降低品质的前提下降低成本，不大幅增加成本的前提下大幅提高效益”。

对于未来的利润变动趋势，他表示：“因为去年大家都卖得很好，所以今年的利润率应该比去年有所提高，而且因为新城控股的销售额翻番，利润本身也不会低“。

100个吾悦广场？完成无压力

和欧阳捷的对话再一次落到了商业地产方面，作为新城控股除住宅以外的另一大快速发展板块，新城吾悦广场在2016年新增了5个开业项目，累计已达11个。

欧阳捷表示，仅在2017年第一季度，公司就新增加了10个商业地产项目，如今已经有42个购物中心。按他计算，未来每年新增25个项目，至2020年，就可以新增60个项目，加上现有的项目，完成100个吾悦广场的目标并无压力。

2016年，新城控股在商业地产“轻资产”探索中取得了不错的成绩，首次实现管理输出，开拓了诸暨永利吾悦广场、青岛新城吾悦广场两个项目。此外，位于上海的青浦吾悦广场也发行了国内首单商业综合体REITs产品。

欧阳捷透露，公司年初已经专门成立了一个轻资产投资部，负责在全国范围内洽谈品牌管理输出项目，相信今年下半年会有很多项目落地。

商业资产证券化方面，欧阳捷则认为，未来只要运营成熟的购物中心都可以考虑证券化，都可以去做。不过，这需要一定的机缘和一个认知的过程。

吾悦广场以寻找二三线城市购物中心市场空白点为拓展策略，除了青浦吾悦广场位于上海郊区以外，其余10个开业的吾悦广场都位于二三线城市。

欧阳捷指出，三四线城市商业地产证券化面临的最大问题，是投资者对于这些市场的不熟悉，但是三四线城市商业资产投资回报率并不见得就比一二线城市的差。例如，新城常州运营成熟的一个吾悦广场年租金纯收入可以超过1亿，超过了许多一二线城市的购物中心。

“从已开业进入成熟期的吾悦广场投资回报率来看，标杆项目今年可以达到11%以上，接近12%；另外两个项目也能达到7%到8%之间，这比银行存款利率高多了。”欧阳捷表示，我们要做的是让投资者也能看清楚三四线城市市场情况。