东莞投资不限购二手房及公寓 需注意哪些细节？

吴小姐算过一笔账，按照市价，若买一套东城中心3房约130万，首付3%+3%中介费+契税（税费以最低成本估算），首付款起码45万，贷款30年，月供4800元/㎡左右，其中利息头5年都是3000多。如果3年后转手，3年月供增加的利息成本13万左右，算上当初购房时的税费中介费，总购房成本3年已近150万！虽然依东莞租赁行情，东城中心楼梯3房租金在2500元/月左右，与月供还是有一定差距。

“老房子升值空间有限，去年东莞房价涨得那么厉害，很多楼梯房增幅就普遍1000元左右，东城中心是地铁口社区，也就1、2000左右的涨幅，自住可以，投资回报率不高。况且，调控后市场还是个未知数，能肯定的是涨幅不会这么高了。”

案例三

他们说：投资公寓需谨慎

有人说，东莞公寓不限购不限售，在商品房市场限购升级行情下，或许是一个投资的好时机。然而，有些早期在东莞投资了公寓的买家却笑了。

南城的章先生2013年买入鸿富广场一套62㎡公寓，算上其他成本40万入手，2016年瞄准房价快涨时机抛售，实收却不过50多万。因为房子是自住用的，无租金收益可言，扣除3年来近4万的房贷利息，章先生的实际收益其实并不高。

抱着投资心态，谭小姐在2016年4月也在厚街汇展中央买了一套精装公寓，折后单价8800元/㎡，原本是看好那边的商圈的地铁优势，打算长线放租的，结果同年9月收楼后直到今年3月中旬才租了出去，租金1300元/月，距月供还有300元左右的缺口。“现在的公寓量太多了，市场上供过于求，不好出租。”

好在，虽然公寓出租不太顺利，但得益于地铁2号线和厚街万达等商业体拉动，谭小姐所在社区二手房报价也在慢慢上涨，至今市场报价已近13000元/㎡。“社区楼下商业开了，过一阵子，旁边卓越维港这个新项目也会开盘，估计我的房子还能涨一点，我打算过两年再考虑要不要脱手卖了。”

当然，并非说东莞公寓都不值得投资，只是投资回报率高低的问题。不同于广深等房价、租金一起“开挂”的城市，东莞房价虽然自2016年来快速上涨，但租金每年却依然保持以100-200元的幅度缓慢增长。以市区为例，单间公寓租金普遍1000元左右，2室租金也普遍2000-2500元。

日前，合富辉煌东莞发展研究部总监李兴旺也表示，“在2015年、2016年的时候，投资公寓的回报率一般在4%，属于不高不低，但自2016下半年房价暴涨后，现在公寓的投资回报率只有3%左右。”在他看来，虽然房屋的租金会逐年上涨，但这个涨幅远不及房价，在这种情况下，投资公寓需要慎重。

另外，投资公寓还需要特别注意的，是公寓产权性质的问题。

当前，市面上销售的多为商业性公寓，首付需5成，契税按3%征收不说，要转手还需要另外承担5.5%增值税、6%土地增值税等各种税费，而水电计费标准相对住宅性公寓都要高一些。当然，这些对实收的业主而言都不成压力，但40年产权限制加上上述税率，却容易成为业主转让房产的障碍，难找“接盘侠”。

相对于商业性公寓而言，住宅性质公寓首付3成、70年产权、可积分入户，甚至还可能享学区福利等优势，在二手交易中都是加分项，却有一个“硬伤”——占购房名额。当前政策限购又限贷，购房名额更显珍贵，购房者出手自然也会更加慎重。