东莞新政后临深楼市人气低 房企改攻本地客

“我们的主攻方向是大亚湾和博罗，这两地才是现在深圳周边的投资热地，东莞临深市场暂时放弃！”深圳联动中介阿泳告诉房掌柜。

2017年4月10日东莞出台楼市最新政策，正式启动“限购+限外+限售+限学历”超级综合大招，住宅市场进入调整阶段，调控效果显著，房价停止了新一轮的上涨。多年来依靠深圳客成交的临深楼盘更是成交惨淡，甚至有部分楼盘出现周零成交的情况。

据瑞城搜数据统计显示，4月最后一周，东莞城区、滨海、松山湖、东部产业园等4大片区成交出现回暖，环比上涨32-66%。而东南临深片区环比继续呈现下滑趋势，成交量环比上一周下滑25%。

临深楼盘来访人气处于低位

为什么其它片区成交已有回暖迹象，而临深成交量仍显下跌趋势？

经过2015年和2016年的两轮大涨，目前临深片区的新房价格已经普遍超过2万/㎡，据东莞合富研究院统计，2017年4月，凤岗、塘厦、黄江和长安等接壤深圳的一线镇区平均房价分别为20307元/㎡、21139元/㎡、20238元/㎡和23362元/㎡，长安唯一的在售洋房对外报价更达到了3.5万元/㎡。

另外，根据东莞中原CCES系统显示，4.10新政持续发酵，临深楼盘客户来访量连续数周连续下跌，客户观望情绪重，楼市人气依旧低迷。

由于临深片区房价高居不下，而以往赖以依靠的成交主力深圳客退潮明显，临深本地客户购买力不足，短时间难以接盘支撑整个片区市场，所以成交量未见明显回暖。

中原研究报告表明，新政出台后，深圳客购房门槛进一步提升，退潮明显，东莞市场将逐渐回归本土需求，建议开发商在拓客策略中回归本土，并以理性的定价锁住客户资源。

临深开发商转攻本土客市场

在东莞楼市新政里，限定外地户籍购房者，需要购买东莞社保或缴纳东莞个税满一年，本科学历可放宽到半年。

临深有个别楼盘和中介机构为深圳客东莞购房支招，可先与楼盘签订购买意向，再帮忙找公司挂靠代买社保直至足够购房为止，最后进行新房买卖合同的签约。

然而对于这个规避东莞新政的方法，深圳客明显少有买账，外溢购房，更多选择了近期异常火爆的博罗和大亚湾片区。

深圳中介啊泳告诉房掌柜：“近期，博罗和大亚湾超过十个楼盘开盘，而且不限购。御蓝湾、锦河湾、星河、十里银滩、龙城一号、金昌凤凰苑、上河坊臻园、日根半岛、华清一号、文豪花园、亚迪花园、深华大厦、翠和华府、逸泉公馆、文龙豪庭、云海豪苑等都成为了深圳外溢客的盘中菜。在东莞限外新政条件下，临深楼盘的深圳客转介模式目前已经基本没有什么业务量。”

经过新政后几周的蛰伏，临深片已经有开发商将目标客户重新转到本土客户上来，持续推出楼盘暖场活动，吸引本地客户来访楼盘。更有纯新楼盘开发商一反常态，开始降低深圳推广投入，主动开始接触东莞推广型公司，试图引进东莞推广资源。

临深二手房市场走热

近期，在深圳某个热门的房地产论坛上，临深镇区塘厦、凤岗的二手房楼盘分析贴成为了精华帖中的精华帖，几乎每隔十数分钟就有网友探讨投资的可行性。东莞新政后，这部分深圳客不退反进，看好东莞临深二手房市场，进入临深二手房市场置业。

网友小草表示：“随着深莞惠和粤港澳的持续推进，东莞会愈发凸显爆发潜力。东莞二手房不要社保，我最近一直关注，二手成交涨了一倍多。我们投资一定要要选择合适的片区和楼盘。”

据东莞房管局公众信息网数据显示，截止到4月第3周，东莞全市二手房成交前6名分别为樟木头675套、常平492套、南城470套、东城402套、塘厦311套、凤岗220套。除南城和东城两个主城区的镇区单位外，其它几个都为临深镇区。

凤岗、塘厦等一线临深镇区二手房相对一手房性价比更高，成交量多年以来一直位于东莞各镇区前列。这一批进入临深购买二手房的深圳客除了投资客外，还有很多刚需自住客。

一个刚购买凤岗嘉辉豪庭二手房的刚需业主，如很多以往的刚需深圳客一样，他准备在交易完成后开启自己的双城生活，他表示：“之前在深圳一直租房子住，目前虽然买不起深圳的房子，但是不会抱怨这怨那。物竞天择，竞争是必然存在的，面对和竞争压力巨大的一线城市，我选择坚守，去凤岗居住留在深圳工作，即使住的远一点也算未曾离开深圳，也许也算是一种诗和远方吧？”