东莞城区有楼盘批量下调备案价 每平普降4500元

最近，东莞购房者最关心的，莫过于房价变化了。

5月26日，莞城富通旗峰公馆调整了1号楼104套房源的备案价，与首次备案价相比普遍下调约4500元/㎡，降幅达19%。消息一传出，立即引起了广泛关注，房掌柜也第一时间展开了调查。

富通旗峰公馆备案价普降4500

房掌柜从东莞市发展和改革局官网了解到，富通旗峰公馆是在3月30日对1号楼104套房源进行了房价备案登记的，备案价普遍在22000-23000元/㎡区间。5月26日，该栋房源备案价首次调整，备案价调整到17000-19000元/㎡不等，备案均价为18464.1元/㎡，降幅约为19%。

房掌柜第一时间现场踩盘，发现富通旗峰公馆现在基本处于封盘状态，房源暂不对外销售。售楼员只透露，他们没接到降价通知，调整备案价，是因为该项目由原来的“带装修”变“毛坯”，至于具体执行方案，则可能要6月初才会明确。

瑞峰瑞城搜监测数据

据瑞峰瑞城搜数据显示，富通旗峰公馆其实在4月29日已推出了1号楼，当时推出了84套91、93、106㎡三房户型，带装修成交均价约22000元/㎡，去化率约70%，城区客户占了80%。

东莞房王网监测数据

不过，房掌柜监测5月以来莞城住宅的网签数据，发现莞城自5月以来的网签项目仅有無双、碧桂园城央一品、恒大华府、富盈东方美誉、愉景威尼斯等几个项目，未发现有富通旗峰公馆的签约数据。因此，有业内猜测，富通旗峰公馆调价，不排除受网签影响可能。

关于富通旗峰公馆在售产品销售情况，现场销售则表示：项目周边市民、富通员工很多都买了，不过具体销售数据他们还没拿到，所以现在也不清楚可售房源还有多少，调整后销售房价也不清楚，他们也在等通知。

最后，销售还强调，其实富通旗峰公馆在城区很有竞争优势，只有208套纯住宅，在供应缺货的城区，放着慢慢卖也不愁卖。

送精装、特价房让利增多

无独有偶，有网友向房掌柜爆料，黄江中信红树山项目在410楼市新政后，新推的5栋为带精装的新房，价格与相邻的已出售几栋洋房相近，方位等硬件因素也相差无几，中信红树山等同于变相降价了，总价降了十几二十万。

对此，该项目联动中介告诉房掌柜，中信红树山目前确实有带装修洋房出售，售价约20000-23000元/㎡，而毛坯则卖19000-20000元/㎡，有一定价格梯度，价格并没有明显降幅，比较平稳。不过他也表示，该项目端午期间也将推约20套特价单位，现场还有一定折扣，开发商还是有让利的。

另外还有一大批楼盘，推出了为数不少的一口价特惠单位，单价要比其它房源便宜数千元每平。例如：清溪碧桂园天誉项目，最近推出五一一口价特惠单位，均价仅1.65-1.75万元，比去年的片区2万多售价，要便宜近5千。

近年“隐退”了的开发商免息垫首付行为，最近也重现江湖。有网友反映，海伦堡松湖湾近期推出“低首付”，开发商垫付2成，1年内免息，现场还有2万抵4万等购房优惠。

房掌柜统计备案价调整数据

8成调价房源下调备案价

除了上述促销让利现象外，事实上，自东莞新政落地后，开发商都处于一种探市、调整状态，商品房备案价调整频繁就是其中的表现之一。

据房掌柜不完全统计，410楼市新政后，到5月22日，东莞共有22个楼盘调整原备案房源价格，合计房源总量1527套。其中，出现价格下调的项目有15个，其中12个为洋房项目，1个住宅公寓项目和2个别墅项目，合计房源约为1207套，约占总调价房源8成。

备案价下调幅度从0.6%-23%不等，大批量调价楼盘下调幅度多控制在10%以内，个别房源调价的则很明显，如寮步仅有1套房源调价的项目，备案价降幅超过7000元，总价也从374万降至250万。业内猜测，该房源只有一套，多数为内部认购房源。

从数据上看，过半下调备案价的项目房源数量在20套以下，联系实际市场可知，410新政后，无论是开发商还是购房者都进入了深度观望的阶段，部分开发商用一口价特价房源的办法来吸引购房者交易。

房掌柜统计首次备案数据

局部区域上调备案价

新政后的东莞楼市，市场热度出现了明显分化，以致当部分区域让利积极的同事，局部地区的项目却在向上调整备案价。

据房掌柜了解，410新政后，5月22日之前，东莞房源备案价格全部上调的项目4个，另外还有2个楼盘部分房源价格上调，合计上调备案价格的房源约为200余套，涨幅多数都在千元之内。上调备案价的房源主要都是位于麻涌、横沥、望牛墩等原房价洼地镇区，受到交通、高价地入市等积极因素影响，房价仍有上涨趋势。

另外，新政后首次备案的项目也有不少，截止至5月23日，东莞楼市总共新增备案房源5308套，而这批首次备案项目价格普遍较高，多数楼盘备案价高于区域网签价，还有部分楼盘备案价与同区域其他项目相去甚远。

例如5月20日开盘的横沥时代倾城，备案价为13946-15609元/㎡，相比同期区域10513元/㎡的签约均价，至少高出33%，但开盘当天实际售价约12000-13000元/㎡，去化率约70%，签约客户几乎全为本地客。

业内：金九银十开发商让利或加大

进入5月以来，新政效应持续发酵，表现在成交量上，是持续低迷。据房掌柜监测，东莞住宅网签近半月来，每日成交量基本都维持在80套以下。楼市成交持续低迷，市场观望氛围在蔓延，未来楼市怎么走？

近日，曾有业内人士在朋友圈感慨，“3月份以来，调控政策虽然持续加码升级，但现在楼市的投资热情依然不减，投资资金没有太多选择，而一旦股市真的触底持续反弹，股市赚钱效应扩散，楼市的投资资金将大幅撤出，届时，楼市面临的压力巨大。所以，对于发展商而言，留给大家的时间不多了。”

关于开发商降价意愿问题，合富研究院高级分析师（东莞）李兴旺透露，目前东莞住宅供应不大，市场上所谓“降价”基本是让利促销探市，整体而言，开发商降价意愿暂时还不是很大。“目前市场出现少数楼盘价格下降进行试探，但还达不到主流，仍然是小幅促销，小范围让利为主。”

不过李兴旺也表示，今年的调控政策是“实打实”的，开发商压力也很大，估计下半年让利幅度会大一些，单看最近每天几十套的成交量，要是持续1-2个月每天80套左右，估计开发商都会适当让利促销了。

“今年对开发商来说是一个考验，尤其是去年拿的高价地项目，利润空间减少了，压力会更大。就目前市场看，9、10月份市场供应将大增，市场竞争加剧，估计比较多开发商会此时加大促销力度。”李兴旺表示，相对而言，临深片区的降价压力会大一些。而莞北、市区或水乡片，因对深圳客依赖程度较低，价格会呈现平稳。