东莞楼市高考倒计时 这份模拟答卷你能拿几分？

高考即将到来，东莞楼市“高考”也进入了倒计时。受政策环境影响，当前东莞楼市，虽然房价依然坚挺，但成交量和人气却在走下坡路，半年仅出让了一宗“限价+竞标配”的商住地，市场观望氛围持续蔓延……

对于2017年的楼市行情，你具体了解多少？以下这份模拟答卷，你又能拿几分？

一、单选题

1.2017年1-5月，哪家房企销售业绩最出众？

A.万科；B.碧桂园；C.融创；D.光大

正确答案：B

解析：据中原研究部数据统计，2017年1-5月，外来房企一直是东莞楼市的成交主力，其中，碧桂园以76.88亿的总成交金额登上前5月东莞房企成交排行榜冠军宝座，超出万科7.59亿。

2.非莞籍本科学历市民买东莞新建商品房，最少需几年社保或纳税证明？

A.半年；B.一年；C.两年；D.无需社保或纳税证明

正确答案：A

解析：2017年4月10日，东莞市政府发布《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市购房限购政策的通知》,明确提出，外地户口在东莞购买新建商品房，首套房要1年社保或纳税证明，购房者有本科以上学历或初级以上职称可放松至半年；二套房则需2年社保或纳税证明；三套房停贷停售。

二、多选题

1.以下楼市政策哪些是东莞2017年落地的？

A.新房备案价不得超同区前3个月竞品售价20%

B.限购限贷政策

C.非莞籍买新房，首套需1年社保证明，二套需2年社保证明

D.新购商品房，拿到不动产证满2年才可转让

正确答案：ACD

解析：2017年3月以来，东莞陆续针对备案房价调整、新房销售、房产交易转让等方面推出了系列调控政策，包括新房备案价不得超同区前3个月竞品售价20%、新购商品房需“证满2年方可转让”、赠予房产后2年才可再购房、非莞籍买新房首套需1年社保二套需2年等等。而东莞首次提出限购限贷政策，则是在2016年10月6日。

2.以下对东莞楼市行情描述，正确的是？

A.市场观望氛围浓厚，住宅成交量跌价稳

B.深圳客退潮，本地客成楼市成交主力

C.楼市人气冷热不均，楼盘定价回归理性

D.市场持续低位运行，下半年房企压力大

正确答案：ABCD

解析：“410”新政后，购房门槛再次拔高，从前支撑楼市成交主力的深圳客暂被拒门外，政策消化期内，市场观望氛围加剧，楼市成交骤减，以本地需求为主区域成市场热点，人气分化现象呈现。

尽管楼市成交不理想，但开发商降价意愿并不明显，在售项目多以促销活动探市，楼盘定价回归理性，因此新政后市场一直呈“量跌价稳”状态。进入5月，在时代、阳光城、卓越等一批新项目入市刺激下，东莞本地刚需开始抬头，但在调控压力下，加之下半年入市项目增多，开发商压力还是比较大。

三、判断题

1.2017年以来，东莞商住地供应告急，自开年拍出凤岗“限价+竞标配”商住地后，招拍挂市场上，商住地已连续断供4月有余。（√ ）

2.东莞商业贷款利率优惠悄然收紧，部分银行已停止发放二套房贷款。（√ ） 

3.　2017年3月底，东莞拉开了新一轮园区统筹片区联动协调发展工作大幕，全市划分为六大片区，除了南城、莞城、东城、万江外，高埗、石碣也纳入了城区片区。（√ ） 

四、问答题

1.请梳理2017年东莞楼市政策环境，简要分析其影响。

答：为了响应“房子是用来住的，不是用来炒的”楼市施政方针，2017年，东莞相继出台了多项调控政策，以实现“稳房价、控楼市”的调控效果，打击投机炒房行为。

3月21日，面对高房价压力，东莞率先推出“温和”政策探市，提出“加强房价备案管理”：新房首次房价备案无理由不得超过同区竞品；上调备案房价的一次幅度不能超5%；取得预售许可证10天内一次性公开全部准售房源，不得分批次销售。

3月29日，政府再次发文，对“321”政策进行补充，提出“新建商品住房项目首次申报房价备案的，高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价20%的，须提交备案价格申报说明”等要求。

4月10日，“重头戏”出炉，东莞深夜出新政，在原来限购限贷限价政策前提下，又补充了新购商品房需“证满2年方可转让”、赠予房产后2年才可再购房、非莞籍买新房首套需1年社保买二套需2年社保等条款。至此，东莞“限购+限贷+限外+限价+限售”组合拳成型。随后，4月18、28日，东莞又分别针对“410”政策颁布了相关细则，进一步完善调控大纲。

面对越收越紧的政策环境，东莞楼市投资热情骤减，本地刚需取代深圳客重新主导市场，市场观望氛围加剧，新政调控效果显著，新政后新建住宅供需双双下滑。

据东莞合富研究院数据显示，5月东莞新建住房供应面积仅32.5万㎡，有3047套，创历史同期最低，同比减少59%;网签面积约31.7万㎡，2827套，创过去7年以来最低，同比大幅减少52%;网签均价16874元/㎡，同比上涨19%，但涨幅连续3个月收窄。

不过，从近期卓越蔚蓝岸、卓越维港、卓越中寰、保利锦城、保利海棠等一批纯新项目的楼市人气看，东莞本土需求依然很大。目前，东莞房价相对稳定，开发商纷纷转变策略开拓本地客户，不限购的公寓产品供应即将爆发，估计下半年房企竞争将进一步加剧。

2.面对调控下的东莞楼市，开发商有何动作？

答：新一轮调控，对东莞开发商而言无异于当头一棒，回归本土、刺激刚需入市成为“破局”的关键，为此，不少开发商都进行了调整。事实上，自东莞新政落地后，开发商都处于一种探市、调整状态，商品房备案价调整频繁就是其中的表现之一。

日前房掌柜曾做了一个统计，发现新政后到5月22日，东莞共有22个楼盘调整了原备案房源价格，其中约8成房源下调了备案价，大批量调价楼盘下调幅度多控制在10%以内，调整后价格更贴近市场；但也有局部楼盘上调备案价情况，调价楼盘多位于原房价洼地镇区，受到交通、高价地入市等积极因素影响略微上调备案价。

从新入市项目备案情况看，尽管开发商降价意愿不明显，但定价已趋于理性。如新近开盘的时代倾城，带装修洋房开盘实际售价约12000-13000元/㎡，与同区市场价贴近，去化率据悉达到了70%。

关于开发商降价意愿问题，合富研究院高级分析师（东莞）李兴旺透露，目前东莞住宅供应不大，市场上所谓“降价”基本是让利促销探市，整体而言，开发商降价意愿暂时还不是很大。“目前市场出现少数楼盘价格下降进行试探，但还达不到主流，仍然是小幅促销，小范围让利为主。”

不过李兴旺也表示，今年的调控政策是“实打实”的，开发商压力也很大，估计下半年让利幅度会大一些。“今年对开发商来说是一个考验，尤其是去年拿的高价地项目，利润空间减少了，压力会更大。就目前市场看，9、10月份市场供应将大增，市场竞争加剧，估计比较多开发商会此时加大促销力度。”

除了调整备案价、合理定价外，面对相对严峻的楼市环境，为吸引人气，开发商纷纷加大了开盘预热的营销力度，在启动联动之余，“明星营销”又热了起来。据房掌柜不完全统计，2017年以来，已有洪卓立、罗嘉良、王杰、邓丽欣、曾敏杰、陈慧琳、黎耀祥等多位明星受邀为东莞或惠州临莞楼盘“背书”。