东莞楼市高考倒计时 这份模拟答卷你能拿几分？

面对越收越紧的政策环境，东莞楼市投资热情骤减，本地刚需取代深圳客重新主导市场，市场观望氛围加剧，新政调控效果显著，新政后新建住宅供需双双下滑。

据东莞合富研究院数据显示，5月东莞新建住房供应面积仅32.5万㎡，有3047套，创历史同期最低，同比减少59%;网签面积约31.7万㎡，2827套，创过去7年以来最低，同比大幅减少52%;网签均价16874元/㎡，同比上涨19%，但涨幅连续3个月收窄。

不过，从近期卓越蔚蓝岸、卓越维港、卓越中寰、保利锦城、保利海棠等一批纯新项目的楼市人气看，东莞本土需求依然很大。目前，东莞房价相对稳定，开发商纷纷转变策略开拓本地客户，不限购的公寓产品供应即将爆发，估计下半年房企竞争将进一步加剧。

2.面对调控下的东莞楼市，开发商有何动作？

答：新一轮调控，对东莞开发商而言无异于当头一棒，回归本土、刺激刚需入市成为“破局”的关键，为此，不少开发商都进行了调整。事实上，自东莞新政落地后，开发商都处于一种探市、调整状态，商品房备案价调整频繁就是其中的表现之一。

日前房掌柜曾做了一个统计，发现新政后到5月22日，东莞共有22个楼盘调整了原备案房源价格，其中约8成房源下调了备案价，大批量调价楼盘下调幅度多控制在10%以内，调整后价格更贴近市场；但也有局部楼盘上调备案价情况，调价楼盘多位于原房价洼地镇区，受到交通、高价地入市等积极因素影响略微上调备案价。

从新入市项目备案情况看，尽管开发商降价意愿不明显，但定价已趋于理性。如新近开盘的时代倾城，带装修洋房开盘实际售价约12000-13000元/㎡，与同区市场价贴近，去化率据悉达到了70%。

关于开发商降价意愿问题，合富研究院高级分析师（东莞）李兴旺透露，目前东莞住宅供应不大，市场上所谓“降价”基本是让利促销探市，整体而言，开发商降价意愿暂时还不是很大。“目前市场出现少数楼盘价格下降进行试探，但还达不到主流，仍然是小幅促销，小范围让利为主。”

不过李兴旺也表示，今年的调控政策是“实打实”的，开发商压力也很大，估计下半年让利幅度会大一些。“今年对开发商来说是一个考验，尤其是去年拿的高价地项目，利润空间减少了，压力会更大。就目前市场看，9、10月份市场供应将大增，市场竞争加剧，估计比较多开发商会此时加大促销力度。”

除了调整备案价、合理定价外，面对相对严峻的楼市环境，为吸引人气，开发商纷纷加大了开盘预热的营销力度，在启动联动之余，“明星营销”又热了起来。据房掌柜不完全统计，2017年以来，已有洪卓立、罗嘉良、王杰、邓丽欣、曾敏杰、陈慧琳、黎耀祥等多位明星受邀为东莞或惠州临莞楼盘“背书”。