多家楼盘齐促销“90平方米以下”或成需求主力

开发商推盘力度正在加大。王子恒 摄

房产新政的出台，银行住房贷款的松绑，让一些发展商抓住时机，在今年最后2个月抓紧促销。上周东莞有10多家楼盘分别进行了促销活动，楼市出现了短暂“回暖”。然而市场对楼市的长远走向依旧不乐观。

由于东莞的首次置业者年龄越来越低，供房能力有限，加上由于产业的转型，这部分人很难获得收入上的提高，短期内改善性的需求不会很大。这些年轻的首次置业者目标将主要集中在90平方米以下或者100平方米以内的住宅。

本月中旬开发商猛推盘

11月6日,万科城市高尔夫花园再次推出团购价。11月8日，丰泰观山碧水凯旋长岛之山湖洋房举办了盛大的产品推荐会，洋房也将在中旬正式开盘。11月9日晚，天骄峰景“帝峰”组团发布会在该盘“天湖”举行，邀请凤凰卫视主持人杨锦麟、麦玲玲助阵，11月15日正式开盘。

与此同时，联华国际的荷塘月色继续认筹，预计下个月开盘。帕萨迪纳则继续已经持续了5个月的内部认购。11月15日，理想0769沁园板式高层最后部分单位也将上市。而阳光海岸悦湾也在11月启动“悦生活”购房节，购房节期间认购可获多重折扣。中信森林湖的洋房也将在本月中下旬面市，首推140~270平方米大宅，价格尚未公布。

为回笼资金开发商集中放量

由于年底一般为工程款的集中支付期，如果销售额不能进一步放大，房地产行业的净现金流情况将无法好转，这也促使一些开发商继续打出优惠牌，未来几周的供应量应该会逐步放大。

东莞中原研究部经理车德锐认为，由于明年的经济形势预期都不乐观，所以部分开发商会选择在年底前推出新货，但年底没有什么营销节点，卖房的有资金回笼压力，买房的又不一定有时间去看房，12月底已经接近年关，而且今年新年到来得比较早，按照往常惯例，前后一个时间段到明年3月之前，都会是房地产淡季，因此开发商只能选择在11月集中放量。

百悦尚城营销总监刘燕妮也表示，新政的出台虽然不是直接救市，但也表明了政府刺激内需的决心，带来需求量和购买情绪的变化，发展商一般会在10月销售上扬的基础上，借着新政的刺激，加推一些楼盘。但从现在市场的供应来看，新推楼盘的机会并不大，因为开发商新推楼盘往往需要持续几个月的时间，但受到春节的影响，会有将近3个月的淡季，因此出新盘的机会并不多。

人口结构决定了需求结构

10月，东莞新增的普通住宅项目5297套，其中以两房三房为主，两种户型的新增供应套数都超过了1700套，而一房两房供应比重则达到了52%。瑞峰置业总经理陈强表示，东莞的人口结构决定了需求结构，由于东莞的首次置业者年龄越来越低，很多新兴白领进来，他们年龄较轻，供房能力有限，加上由于产业的转型，这部分人的收入很难提高，短期内改善性的需求不会很大。对于这些年轻的首次置业者来说，目标主要还是集中在90平方米以下或者100平方米以内的住宅。

此外，东莞目前越来越多的洋房为拼合户型，10月新增供应合拼户型1764套，占总供应套数的33.3%。从今年前10月的销售来看，这些拼合的洋房项目市场销售情况总体比较好。陈强认为，对于改善性需求较大的客户，则主要集中在二次置业者身上。东莞的人均住房面积是58平方米，目前一部分二次置业者，都会选择购买180~200平方米的产品，有的代理商甚至建议开发商把两套住房打通。但由于经济不景气，购买超大面积的购房者数量会减少，供需矛盾短期内难以缩小。

■楼市观察

楼市全面回暖仍言之尚早

记者在几个楼盘现场发现，“10·22新政”出台后，各楼盘看房人数明显上升。然而，由于新政中有关房贷优惠政策的细则至今没有细化，大多数商业银行依旧“按兵不动”，因此，目前东莞各家房地产的房贷业务仍处在半停滞阶段。

更重要的是，由于全球金融危机愈演愈烈，有向实体经济传导迹象，东莞受到直接冲击，消费者购房信心波动较大。刘燕妮认为，虽然11月3日~9日一周网上签约套数824套，环比上升了97%，短期内看似出现回暖，但如果和整体的经济大环境联系起来，前景仍不明朗。

对于刚性需求者，有的人必须在未来三五个月出手的，发展商可以通过提高楼盘的性价比，让客户有更大的信心。但更多的人仍然会把希望寄托于经济形势好转之后再买房。