中原地产：个盘分化拉高成交价格（1.25-1.31）

一、 一周楼市观察

本周商品房供应共103551㎡，总计892套，其中洋房供应三个项目为：富盈•山水华府、达鑫•江滨新城、虎门国际公馆；别墅供应有达鑫•江滨新城、万科城五期；写字楼供应有松科苑。

本周商品房成交面积11.57万㎡，环比上升6.78%，合计916套，日均成交130套，其中住宅成交了9.76万㎡，环比上升1.54%，合计802套，成交量稳中略升。

本周东莞市普通住宅成交面积为77736㎡，成交均价为7759元/㎡，价格环比上升22.36%。从网上签约的数据来看，本周全市普通住宅成交价格在个盘分化的情况下拉高价格，价格突破7000元/㎡创周度历史新高；其中万科•虹溪诺雅的洋房均价为17466元/㎡，成为全市洋房的标杆价；其他价高量多的项目有：帕萨迪纳、益田•大运城邦一期、锦绣山河二期•鹭栖湖、虎门国际公馆等。从价格环比可比性分析，若剔除新上市个盘万科•虹溪诺雅均价1万七的影响 ，全市普通住宅均价为6365元/㎡，均价基本与上周持平。

本周全市共成交别墅64套，成交面积20214㎡，成交均价为15479元/㎡。环比上升17.19%。其中以常平的万科城五期、厚街的丰泰•观山碧水、凤岗的三正卧龙山花园分别以成交31套、7套、5套销售量排名前三甲。本周别墅在供应量充裕的情况下成交取得不错效果。从网上签约数据的成交情况来看，个盘如万科城五期在新增产品较多、附加值较高等因素下成交突破30套，而紧跟其后的丰泰•观山碧水、三正卧龙山花园等项目由于加推了新货，在沉寂一段时间后再次发力取得不错效果。

上周从网上的签约数据来看，整体成交量略有上升，成交价格突破7000元/㎡，创历史新高，这主要是个盘价格分化拉动所影响。这些项目有：万科•虹溪诺雅二期、锦绣山河二期•鹭栖湖、大运城邦花园、帕萨迪纳等。其中万科•虹溪诺雅二期、锦绣山河二期•鹭栖湖等这些豪宅，在企业主年末资金回笼充裕、新增供应较多选择空间较大等因素下，扭转了改善性需求不景气的现象；而大运城邦花园体量很大现阶段处于开发初期 且濒临深圳，承揽了很深圳客户，再加上2010年大运会即将召开的利好，成交一直不错；帕萨迪纳在东城过渡需求较多，大户型“挤压”的情况下成交连续两周排在前十名。

从前十名签约数据来看，前十名共成交共324套，市场集中度为43.48%，资金向这些资源优势项目集中。

从双休日个盘表现来看，市场整体营销活动比较少，临近春节看房客户不多，购房热情在政策不明朗的情况下暂且处于观望。最近一段时间的“焦点”是为土地市场掀起成交的热潮，1月27日，东莞市鼎峰地产击败五房企，以2.07亿夺得黄旗山脚下一片商住用地，溢价120%，折合楼面低价是3285元每平方米；1月28日，经过162轮的激烈竞拍，万科以7.9亿力挫群雄，溢价161.5%收获虎门金洲两地，折合楼面单价为5217元/平米，打破虎门“高价地”记录。这两块土地火热成交对比前段时间樟木头和东坑土地流拍现象，预示着2010年东莞一级土地市场两极分化严重，那些经济实力较强、地理位置优越、景观资源独一无二、区域配套成熟等地块备受开发商青睐；而那些经济实力薄弱、地理位置比较偏、房地产市场不集中的镇区受到冷落甚至流拍。对于高价地块周边项目来看，周边楼盘会以这个高价地为风向标房价也会有不同程度上升，对于前期置业者来说受益很大，但是对于开发商来说高价拿地预示着利润的非最大化，同时在不确定因素下也会带来一定的风险性。

一周楼市资讯

1、 宏观经济

广东人均GDP接近6000美元

经国家统计局核定，2009年广东地区生产总值39081.59亿元，人均GDP40748元，折合接近6000美元，达到5965美元。广东省统计局发布的资料显示，在投资和消费这两驾马车的强力拉动下，广东去年经济增长走出一条强劲回升的“V”字形曲线。去年一季度，全省GDP增速为5.8%，低于全国0.3个百分点。之后，广东经济增速逐季加快，到二季度增长7.1%，与全国持平；三季度增长8.6%，再到全年增速高出全国0.8个百分点。经国家统计局核定，2009年广东地区生产总值39081.59亿元，按可比价格计算，同比增长9.5%。

在经济总量持续壮大的同时，广东人均地区生产总值增速也持续提高。2009年，广东人均地区生产总值40748元（折合5965美元），同比增长8.4%，GDP和人均GDP的增幅差距从上年的1.4个百分点缩小到1.1个百分点。

未来经济走势趋平稳

普惠宏观经济领先指数可以预测宏观经济在未来3-6个月的基本走势。据普惠资信测算，2009年12月份领先指数为110.36点（2003.2=100），较11月份上升了0.75点，但增幅已从9月份开始连续4个月逐步缩小，增长势头明显放缓，领先指数拐点或将出现，未来经济形势放平缓的可能性较大。

分指标来看，在领先指数的6个构成指标（经季节调整去除季节因素的影响）中，2个指标呈现上升趋势，4个指标呈现下降趋势。表现为上升趋势的指标是：粗钢产量、固定资产新开工项目个数；表现为下降趋势的指标是：货币供应量、发电量、工业产品销售率、汽车产量。

信贷收紧预期升温 银行股反手做空

1月27日,有传言称部分银行被要求大幅回收旧贷款,令市场对信贷收紧的预期进一步升温，导致A股继续下跌,沪指轻松跌穿3000点心理关口。

沪深两市均以阴线报收:沪指收报2986.61点,跌1.09%;深成指收报12046.78点,跌0.95%。两市总成交较周二萎缩逾一成半。

三产ＧＤＰ比重跑赢二产 东莞产业结构调整见效

2009年全市实际利用外资25.94亿美元,增长6.0%。利用外资结构进一步优化。全年新签第三产业项目113宗,比上年增加3宗;第三产业实际利用外资2.06亿美元,增长9.4%。电子信息制造业实际吸收外资占制造业吸收外资比重为26.9%,比上年提高4.4个百分点。

2009年全市规模以上工业总产值5935.15亿元,比上年下降6.3%。从趋势上看,东莞工业生产产值现逐月小幅回升,降幅持续收窄的特征。2月份,东莞规模以上工业总产值仅为332.9亿元,12月份回升至692.98亿元,平均每月增加36.0亿元,累计增速从-23.5%收窄至-6.3%。

2009年全市固定资产投资总额1094.08亿元,比上年增长13.0%。更新改造快速增长,全市更新改造投资212.88亿元,增长150.8%。第三产业投资比重大幅上升。2009年全市第三产业固定资产投资总额698.04亿元,增长23.4%,占投资总额的比重为63.8%,比上年提高6.2个百分点。

2009年全市社会消费品零售总额956.25亿元,比上年增长14.1%,扣除物价因素影响,实际增长19.7%。

2009年居民消费价格总水平比上年下降3.1%。据初步测算,去年全市人均生产总值56590元,增长10%,高于GDP增速4.7个百分点,高于全省水平。 据统计,2009年,广东人均地区生产总值40748元,同比增长8.4%。

美联储宣布继续保持低利率政策不变

美国东部时间27日下午2点15分，美联储宣布维持0-0.25%的基准利率不变。美联储还誓称将在相当长的一段时间内保持该基准利率不变，以支持失业率持续高企下脆弱的经济复苏。

美联储以9：1的比例通过了该决定，堪萨斯城联储主席Thomas Hoenig因不赞成声明中“发誓要在相当长的时间内保持此利率”这段，而对决定持异议态度。该区间符合之前的市场普遍预期。与上次去年12月份政策声明中的语气相比，这次声明的语气在一定程度上要更鲜明和乐观些。美股随后大幅上涨。在这个声明之中，美联储已经去掉了12月份对地产市场的部分描述，包括“在过去的几个月中显示出一些改善的迹象”这些句段。这些也可能正是美联储仍维持低利率政策的重要理由。

2、 政策法规

监管层要求银行按日报“信贷量”

“从上周开始，监管部门为准确掌握信贷走势，要求商业银行按日上报信贷数据。”1月25日，一家商业银行内部人士透露。有消息称，截至1月19日，银行业全部新增人民币贷款达到1.45万亿元，距离去年同期水平(1.62万亿元)，仅一步之遥。这促使监管部门对超速的信贷列车踩下刹车，要求各银行压减新增信贷。

“宏观调控部门现在需要关注的核心问题是，新增贷款是否真正流向实体经济。”多位银行中层人士认为，简单的总量控制并不能解决问题，还需要调整结构。

信贷逐季均衡投放加强房贷监督管理

中国银监会27日证实，26日已召集各大商业银行高层举行了2010年第一次金融形势通报会议。银监会主席刘明康表示,2010年将高度关注房地产市场变化,严格执行有关信贷政策,加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；将继续支持居民首套自住型住房消费;支持棚户区改造,支持保障性住房建设和中低价位、中小套型普通商品住房建设。

2010年各银行业金融机构一定要根据实体经济有效需求和审慎标准,合理控制信贷增量,把握好信贷投放节奏,努力实现逐季均衡投放和平稳增长。银行业要全面评估和有效防地方融资平台风险,加强贷款跟踪检查,推动发展银团贷款模式,切实防范大额集中度风险。继续严控对高耗能、高排放和产能过剩行业贷款。

凭购房合同可申请公积金贷款

购买了已确权商品房的市民将可省却等待房产证出证的时间，直接凭借购房合同即可办理住房公积金贷款申请业务。28日从市住房公积金管理中心获悉，即日起，该中心将为购买了已确权商品房的业主“松绑”，只要求相关业主提供购房合同，而无需等到房产证到手，便可提出住房公积金贷款申请。据悉，此举将为申请住房公积金贷款的业主节省至少一个月的等待时间。

证监会将严审房企借壳上市

证监会正在考虑严格房地产企业借壳上市审核标准，提高欲借壳上市的房产企业资产实力和合规性门槛。“证监会最头疼房地产企业借壳融资，不规范之处多，并且非常容易受行业周期影响，鉴于此，证监会准备收紧房产企业借壳的审核。

银监会：二套房首付低于四成行长将被问责

日前，银监会召开“2010年第一次经济金融形势分析通报会议”(下称“形势会议”)，一位旁听了会议的银行高管向记者证实，目前银监会已全面收紧二套房贷款政策，包括所谓改善型住房在内的所有二套房均要执行首付四成的比例，一旦出现违规，行长将被问责。1月28日，记者在广州各大银行了解到，目前二套房的商业贷款已全部执行四成首付，而利率方面则还普遍可享受到优惠。

部分银行二套房贷利率

3、市政规划

10年打造“一主二副两带四区”

编制历时半年的《樟木头镇商业网点规划（2009-2020）》（以下简称《规划》）1月25日出台。《规划》显示，未来10年，该镇将打造“一主二副两带四区”商业格局。“一主”是指樟木头镇主商业中心，“两副”即樟洋和金河副商业中心，“两带”是指莞樟路商业发展带和樟深路商业发展带，“四区”则包括专业市场聚集区、汽车销售服务聚集区、观音山商旅发展区以及宝山商旅发展区。

南城每年投千万元发展文化产业

南城2010年文学艺术界迎春座谈会近日举行。从座谈会上获悉，从2009年开始，南城每年都从财政收入中拨出1000万元作为文化发展基金。南城文化服务中心主任李健平在座谈会上介绍，文化产业是南城重点扶持发展的三大产业之一，为了加速该产业的发展，南城从去年开始，每年都从财政收入中拨出1000万元作为文化发展基金。同时，他透露，《南城区文艺创作扶持和奖励办法》即将出台。

据介绍，2009年，南城新成立了作家分会，目前共有书法、美术、摄影、作家、戏曲、舞蹈、音乐七大协会。

谢岗拟建全市最大生态农业园

占地两万多亩，投资约3.6亿元，拥有四大功能区的谢岗现代生态农业产业园计划5年建成。该园建成后，年总产值超过1.2亿元，年总利润超过5000万元。

近半农用地划入园区规划，园区规划显示，该园位于谢岗镇工业大道北部，横跨赵林、谢岗、谢山、大厚、黎村5条村，园内拥有蔬菜水果种植、花卉苗木种植、水产养殖、农业旅游四大功能区。园区建设总投资约3.6亿元，其中市、镇财政投入1.5亿元，民间引资超2亿元。

虎门二桥有望今年开建

东莞4个项目入选省2010年重点建设前期预备项目，虎门二桥的建设在报告中得到了最终确认。广东计划总投资120亿元建虎门二桥，长度达到20.9公里。据悉，虎门二桥西起广州市番禺区东涌镇，接珠三角经济区环形公路南环段和京珠高速公路，终于东莞市厚街互通立交，与广深高速相交，东接正在规划中的厚街至寮步高速公路。虎门二桥工程主桥桥位南距虎门大桥约10公里，北距珠江黄埔大桥约20公里，连续跨越大沙水道和坭洲水道。

4、市场动态

南京多家银行暂停房贷

据悉，南京目前已有多家银行停止房贷放款了，比如中行、工行、交行等。其中一家银行江苏省分行的人士私下告诉记者，暂停放贷的各家银行都是因为1月份贷款额度用完了，他们行连下面市行的内部人士贷款都没有额度了，而等待2月份放款的客户也排成了长队，这种情况可能到3月份会有所缓解。不过，民生银行、中信银行、农行和光大银行等银行房贷部门人士告诉记者，他们的贷款额度还没有用完，因此没有停止个人房贷放款业务。

南京某银行人士表示，这次停贷并不意味着银行房贷政策的改变，“等到二三月，银行有了新的贷款额度，就又可以发放房贷款了，客户不要着急”。

北京最早明年底开征“物业税”

市地税局有关负责人透露，北京最早明年底开征物业税。专家预测，物业税税率范围大致在0.5%至1%之间。市地税局有关负责人解释，物业税征收与否和征管操作问题，由国税总局制定下发，再由北京地税执行。如果明年底能对商业地产开征物业税，已是最快。

数字透视
一周土地供求：

一周商品房供应：※2010.1.25-1.31期间商品房供应面积103551㎡，合共892套。

一周需求：※2010.1.25-1.31期间商品房成交面积11.57万㎡，环比上升6.78%，合共916套，环比下降13.58% 。其中上周住宅成交9.76万㎡，合共802套，环比分别上升1.54%和下降10.19%；非住宅成交面积为 18035㎡，合计114套。

一周价格：※2010.1.25-1.31期间，东莞市普通住宅均价为7759元/㎡，环比上升22.36%。

市场存量：截至2010年1月31日，全市商品房累计可售存量为605.62万㎡，合共75008套；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为420.53万㎡，合共41438套；别墅可售存量为58.72万㎡，合共1693套。

地产工程信息

二、 普通住宅销售排行

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